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Azioni giudiziali a difesa della proprietà condominiale, l'ok dell'assemblea all'amministratore non toglie poteri ai condomini
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Azioni giudiziali a difesa della proprietà condominiale, l'ok dell'assemblea all'amministratore non toglie poteri ai condomini

Con la delibera della maggioranza l'amministratore può agire per rivendicare la proprietà di una parte comune

Avv. Alessandro Gallucci  

Quante volte abbiamo sentito parlare di legittimazione attiva e passiva dell'amministratore e dei correlati (ed alle volte indispensabili) poteri dell'assemblea condominiale?

I casi non si contano e per di più l'incertezza normativa sui limiti dei poteri d'iniziativa giudiziale del mandatario della compagine accresce l'importanza delle sentenze sull'argomento.

=> L'infinita saga della legittimazione passiva dell'amministratore di condominio: poteri limitati o illimitati?

Si badi: nel nostro sistema giudiziario ogni sentenza fa storia a sé, sebbene la continua ripetizioni di alcuni principi di diritto, crea un diritto vivente (espresso dalle pronunce della magistratura di merito e di legittimità) sovente utile – in ragione della lacunosità normativa – a fornire risposte univoche ai casi concreti.

È questo il caso della sentenza n. 14797 resa dalla Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione il 30 giugno 2014.

Il caso. L'amministratore di condominio, a seguito di regolare deliberazione assembleare che lo autorizzava, proponeva un'azione legale di rivendicazione contro una condomina in relazione ad alcune parti che questa utilizzava in via esclusiva e che, invece, la compagine assumeva essere di proprietà comune.

L'azione di rivendicazione (art. 948 c.c.) consente al proprietario della cosa di agire in giudizio contro chi la detiene o possiede al fine di vederne accertata la titolarità del diritto in capo al rivendicante. Si tratta di una delle azioni reali per eccellenza.

=> Occupazione abusiva: rivendicazione della proprietà sottratta

Proprio in considerazione della natura reale della suddetta azione, la condomina eccepiva la carenza di legittimazione attiva dell'amministratore. Il giudice, a fronte di questa eccezione, riteneva la causa matura per la decisione, ma poi con sentenza non definitiva rigettava l'eccezione: in sostanza riteneva l'amministratore legittimato a proporre l'azione intrapresa.

La sentenza non definitiva veniva quindi appellata dalla condomina ed a fronte del rigetto dell'appello la stessa proponeva ricorso in Cassazione. Pur non addentrandoci nei meandri della procedura civile è utile ricordare che una sentenza non definitiva decide su alcuni aspetti della causa ed è soggetta ad impugnazione allo stesso modo di una sentenza definitiva (ossia quella che decide sulla causa in generale).

Torniamo alla condomina ed alla sua eccezione di carenza di legittimazione attiva dell'amministratore di condominio nelle cause relative ad azioni reale inerenti l'accertamento della proprietà delle parti comuni dell'edificio.

La Cassazione ha respinto il ricorso ritenendolo infondato. Motivo? Afferma la Corte, riprendendo un proprio consolidato orientamento, che “in tema di condominio, le armoni reali da esperirsi contro i singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 n. 4 cod. civ.) possono essere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazione dell'assemblea, ex art.1131 comma primo cod. civ., adottata con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 stesso codice” (Cass. 30 giugno 2014 n. 14797).

In buona sostanza con la delibera della maggioranza l'amministratore può agire per rivendicare la proprietà di una parte comune. La legittimazione dell'amministratore non priva i singoli condomini del medesimo potere.

Ciò perché, ha ricordato la Cassazione nella pronuncia in esame, il “condominio si configura come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, così che l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale è l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti all'edificio condominiale” (Cass. ult. cit).

I poteri dell'amministratore e quelli dell'assemblea rispetto alle controversie riguardanti beni comuni

Scarica Cass. 30 giugno 2014 n. 14797

Cerca: proprietà poteri dell'amministratore

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