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Partecipazione all'assemblea del nuovo proprietario per conto del venditore
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Partecipazione all'assemblea del nuovo proprietario per conto del venditore

Il nuovo proprietario, suggerimenti per affrontare la prima assemblea con preparazione

Avv. Alessandro Gallucci 

Non vogliamo diffondere inutili allarmi – tra l'altro quanto andremo ad affrontare non getta le radici in recenti sentenze – ma parlando delle assemblee condominiali che avvengono a cavallo di una compravendita, pare utile sottolineare alcuni aspetti di rilevante importanza per il compratore com'anche per chi vende l'unità immobiliare.

Portiamo un esempio, per così dire, classico.

Tizio amministratore del condominio Alfa convoca l'assemblea per l'approvazione del rendiconto di gestione dell'anno appena trascorso e per l'approvazione del preventivo per quello in essere.

L'amministratore, tra gli altri, convoca Caio, il quale è divenuto condomino solamente sul finire dell'anno precedente, avendo comprato un'unità immobiliare da Sempronio.

Caio, quindi, per molti versi è chiamato a deliberare su alcune vicende che non l'hanno minimamente riguardato in quanto egli non partecipava alla compagine. Queste vicende, tuttavia, adesso lo interessano non foss'altro perché ai sensi dell'art. 63, quarto comma, disp. att. c.c. chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

In questo contesto è prassi – anche solamente per il fatto che contro l'attuale condomino può essere chiesto l'emissione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo – che l'amministratore del condominio agisca contro chi è condomino al momento della deliberazione.

Insomma: s'è vero che il nuovo proprietario ha diritto di rivalsa sul precedente, è altrettanto vero che è bene che sappia cosa fare perché sarà lui per primo a risponderne verso il condominio. Non solo per questo: il neo-condomino andando a deliberare per conto del suo dante causa, assume una serie di responsabilità anche verso di lui. (Le spese condominiali , cosa paga il venditore e il compratore.)

La Cassazione, quando è stata chiamata a deliberare sull'argomento, ha ricordato che “in tema di condominio di edificio, in caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all'acquirente, e pertanto soltanto quest'ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi (relativi all'anno in corso e a quello precedente, ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ.) attraverso l'acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa (Cass. n. 9/1990)” (così Cass. 9 settembre 2008 n. 23345).

Il codice civile, agli artt. 2028 e ss., disciplina la gestione di affari rimandando anche alle norme sul mandato.

In buona sostanza per evitare ogni genere di guaio, è bene che il neo proprietario:

a) tenga informato il suo dante causa del fatto che si terrà l'assemblea eventualmente richiedendogli se vuole partecipare per delega;

b) in caso contrario farsi darsi precise istruzioni (meglio se per iscritto) sul da farsi rispetto agli argomenti di interesse del venditore.

=> Acquisto di un appartamento in condominio: paga l'acquirente le spese condominiali

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