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I poteri dell'amministratore e quelli dell'assemblea rispetto alle controversie riguardanti beni comuni
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I poteri dell'amministratore e quelli dell'assemblea rispetto alle controversie riguardanti beni comuni

L'amministratore può agire per chiedere la cessazione dell'abuso ma attenzione non può domandare l'accertamento della proprietà condominiale di quel bene

Avv. Alessandro Gallucci 

Esiste un modo certo per comprendere quali controversie debbano essere considerate di carattere condominiale, quelle rispetto alle quali hanno competenza decisionale l'amministratore e/o l'assemblea, e quali quelle che, pur riguardando le parti comuni, possono coinvolgere solamente i condomini?

La Cassazione prova a mettere ordine in materia. Nessuna novità di rilievo, nessun contrasto rispetto ai principi più volte espressi ma la sentenza n. 21826 del 24 settembre 2013 è utile in quanto "fa il punto" della situazione.

Poteri dell'amministratore.
Che cosa può fare l'amministratore?

"All'amministratore del condominio compete l'esecuzione delle deliberazioni dell'assemblea, nonché, in genere, tutta l'attività di ordinaria amministrazione giusta l'elenco analitico di attribuzioni previsto dall'art. 1130 c.c..

Nei limiti di tali attribuzioni, o dei maggiori poteri eventualmente conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, egli ha la "rappresentanza" dei condomini e può stare in giudizio sia per essi contro terzi sia contro alcuno di essi per tutti gli altri (art. 1131, commi 1 e 2)" (Cass. 24 settembre 2013 n. 21826)..

Un condomino non rispetta il regolamento? L'amministratore può fargli causa (previo esperimento del tentativo di conciliazione).

Un condomino non paga le quote di spesa? L'amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.

Un condomino si appropria di una parte comune? L'amministratore può agire per chiedere la cessazione dell'abuso ma attenzione non può domandare l'accertamento della proprietà condominiale di quel bene perché le questioni riguardanti la titolarità del diritto di proprietà non sono comprese tra quelle concernenti la gestione del condominio.

(L'amministratore può agire in giudizio senza autorizzazione dell'assemblea per far rispettare il regolamento)

In questo contesto, prosegue la Cassazione, "il sistema che si delinea consiste, pertanto, nel separare le situazioni di carattere condominiale da quelle di carattere individuale del singolo condomino e soltanto in ordine alle prime l'amministratore è legittimato ad esercitare le funzioni di rappresentanza, pur ammissibile un intervento dell'amministratore anche per la tutela degli interessi esclusivi del singolo condomino, purchè colui gli conferisca espressa procura.

Si tratta di una figura del tutto speciale di rappresentanza, che si distingue dal modello di rappresentanza volontaria, in ragione della determinazione legale delle relative attribuzioni.

Secondo la giurisprudenza consolidata, l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicazione, nei rapporti tra amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato.

Ovviamente, come è desumibile, la rappresentanza, non soltanto processuale, dell'amministratore del condominio è circoscritta alle attribuzioni, ai compiti ed ai poteri, stabiliti dall'art. 1130 c.c..

Ove si tratti invece di azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini, tale legittimazione può trovare fondamento soltanto nel mandato conferito all'amministratore da ciascuno dei partecipanti alla comunione, e non nel meccanismo deliberativo dell'assemblea condominiale, ad eccezione dell'equivalente ipotesi di una unanime, positiva deliberazione di tutti i condomini (cfr. Cass. 3 marzo 1984 n. 4623; Cass. 29 febbraio 1988 n. 2129; Cass. 11 marzo 1988 n. 2401)" (Cass. 24 settembre 2013 n. 21826).

Lo stesso dicasi per l'assemblea. I condomini riuniti possono deliberare di promuovere un'azione di garanzia contro l'appaltatore per i difetti delle opere eseguite sulle parti comuni, ma non possono, ad esempio, deliberare di agire per chiedere l'usucapione a favore della collettività di una parte dell'edificio.

"L'assemblea, infatti (come affermato da Cass. 29 agosto 1997 n. 8246), può deliberare, con le prescritte maggioranze, solo sulle questioni che riguardano parti comuni dell'edificio o il Condominio nel suo complesso, oppure sulle liti attive e passive che, esorbitando dalle attribuzioni istituzionali dell'amministratore, riguardino pur sempre la tutela dei diritti dei condomini su tali parti, ma non anche sulle questioni concernenti l'esistenza, il contenuto o l'estensione dei diritti spettanti ai condomini in virtù dei rispettivi acquisti, diritti che restano nell'esclusiva disponibilità dei titolari (v. Cass. 8 agosto 1979 n. 4637).

In questa seconda ipotesi non possono non rientrare, ad avviso del Collegio, i casi delle azioni reali (di accertamento o costitutive) dirette ad individuare ed/od ad estendere la sfera del dominio acquisito pro quota da ciascun condomino con gli atti d'acquisto delle singole unità immobiliari condominiali, ossia all'atto dell'ingresso nel Condominio.

Anche in questi casi, invero, l'azione giudiziale esula dall'ambito della mera tutela di una già acquisita proprietà comune, per incidere nella sfera dei diritti e degli interessi individuali: ogni (acquisto od) estensione della proprietà comune, se da un lato comporta un proporzionale accrescimento dell'oggetto del diritto di comproprietà di ciascun condomino, implica, dall'altro, la corrispondente, proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri tutti correlati all'acquisto (concorso alle spese di acquisizione del bene, di conservazione dello stesso, ecc).

E tanto basta ad escludere che la proposizione di un'azione volta - come la domanda di accertamento dell'avvenuto acquisto per usucapione di un immobile da parte di un condominio - a conseguire una simile estensione, possa considerarsi rientrante nei poteri deliberativi dell'assemblea condominiale e che la rappresentanza processuale del Condominio possa essere, nella stessa ipotesi, affidata all'amministratore" (Cass. 24 settembre 2013 n. 21826).

Insomma i confini della competenza, almeno teoricamente, paiono chiari: azioni riguardanti gestione e tutela delle parti comuni sono esercitabili da amministratore ed assemblea. Le azioni, così dette reali, insomma quelle che riguardano esistenza ed estensione dei diritti, no.

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