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giangi1970

Delega alla segretaria dell'amministratore: conflitto d'interesse?

Buona sera a tutti!

per la partecipazione in un assemblea condominiale, convocata per discutere l'approvazione dei bilanci consuntivo e preventivo e soprattutto la conferma dell'amministratore, tre condomini hanno sottoscritto delega in bianco.

Successivamente le deleghe sono state compilate dalla segretaria, unica collaboratrice tuttofare dell'amministratore (scritture diverse), con l'inserimento del proprio nominativo.

In assemblea (II^ convocazione) quindi al momento del voto di conferma dell'amministratore uscente, la suddetta ha votato per il proprio "capo" che così facendo è stato riconfermato.

E' stato sollevato un conflitto d'interesse da quattro condomini ma il Presidente (proprietario con a sua volta due deleghe) se ne è lavato le mani rimettendosi al volere del resto dell'assemblea che tolti i contestatori, erano la segretaria (con tre deleghe) e lui stesso (e le sue deleghe).

Se le deleghe conferite alla segretaria fossero state nulle, sarebbe stato nominato altro amministratore che aveva l'appoggio di quattro condomini, contro i restanti tre che invece hanno votato per l'amministratore uscente (di fatto il solo suddetto Presidente e le sue due deleghe!).

Secondo voi le deleghe sono nulle? Vi è un conflitto d'interesse della segretaria?

Grazie

Le deleghe non vanno consegnate in bianco ma scritte, così dice l'art. 67 Dacc, perciò il Presidente non doveva accettare le deleghe scritte al momento dalla Segretaria dell'amministratore.

Salve,

la nuova normativa prevede che l'amministratore non possa avere deleghe per ovvi motivi di interesse.

Ora se le deleghe fossero state date ad un altro condomino, ad esempio amico dell'Amministratore oppure familiare nulla sarebbe potuto essere eccepito.

In questo caso però vi è un tentativo di aggirare la norma dando le deleghe ad un soggetto che non è libero nell'espressione del suo voto e che ha un suo interesse che può non essere quello del bene della gestione condominiale ma appunto del mantenimento del suo posto di lavoro.

Il tutto però è molto labile ed andrebbe dimostrato.

La delibera, a mio parere, dovrà essere impugnata davanti al giudice. Si potrà, quindi minacciare di agire giudizialmente, mediante preventiva mediazione. In questo modo si otterrà che l'Amministratore, invece di procedere per tutte le fasi del procedimento, riconvochi l'assemblea assicurandosi della correttezza delle deleghe per evitare la minaccia delle vie legali.

 

Cordiali saluti.

Conoscendo l'amministratore convincerà i "suoi" condomini a resistere in giudizio essendoci pochi precedenti. Il Presidente era uno di questi condomini e non ha avuto il coraggio di rifiutare le deleghe anche perchè conscio che così facendo non sarebbe stato riconfermato l'amico amministratore ma l'altro proposto (che ove nulle avrebbe avuto la maggioranza).

avete qualche riferimento giurisprudenziale sulla questione?

Grazie delle pronte risposte

cordialità

Conoscendo l'amministratore convincerà i "suoi" condomini a resistere in giudizio essendoci pochi precedenti. Il Presidente era uno di questi condomini e non ha avuto il coraggio di rifiutare le deleghe anche perchè conscio che così facendo non sarebbe stato riconfermato l'amico amministratore ma l'altro proposto (che ove nulle avrebbe avuto la maggioranza).

avete qualche riferimento giurisprudenziale sulla questione?

Grazie delle pronte risposte

cordialità

Piuttosto di buttare via una barca di soldi in una causa che non si sa come finirà, perchè non richiedete un'assemblea straordinaria con all'OdG "nomina amministratore" a norma dell'art. 66 Dacc, e fate in modo da avere voi condomini promotori le deleghe oppure convincete i condomini a partecipare all'assemblea?

Della questione si è occupata una pronuncia, dell'agosto 2009, della Corte di Cassazione che riprendendo il consolidato orientamento ha ribadito che in caso di conflitto di interessi fra un condomino ed il condominio, qualora il condomino in conflitto di interessi sia stato delegato da altro condomino ad esprimere il voto in assemblea, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti, in concreto, che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse - non personale ma quale componente della collettività - e lo abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato(Cass. 18192/09).(lavorincasa.it)

se quelli della delega volevano cambiare amministratore, l'avrebbero lasciata a chi voleva cambiare l'amministratore

A mio avviso è nulla la delega data, o fatta, al dipendente dell'aministratore in quanto tendente ad aggirare la Legge.

Buona sera a tutti!

per la partecipazione in un assemblea condominiale, convocata per discutere l'approvazione dei bilanci consuntivo e preventivo e soprattutto la conferma dell'amministratore, tre condomini hanno sottoscritto delega in bianco.

Successivamente le deleghe sono state compilate dalla segretaria, unica collaboratrice tuttofare dell'amministratore (scritture diverse), con l'inserimento del proprio nominativo.

In assemblea (II^ convocazione) quindi al momento del voto di conferma dell'amministratore uscente, la suddetta ha votato per il proprio "capo" che così facendo è stato riconfermato.

E' stato sollevato un conflitto d'interesse da quattro condomini ma il Presidente (proprietario con a sua volta due deleghe) se ne è lavato le mani rimettendosi al volere del resto dell'assemblea che tolti i contestatori, erano la segretaria (con tre deleghe) e lui stesso (e le sue deleghe).

Se le deleghe conferite alla segretaria fossero state nulle, sarebbe stato nominato altro amministratore che aveva l'appoggio di quattro condomini, contro i restanti tre che invece hanno votato per l'amministratore uscente (di fatto il solo suddetto Presidente e le sue due deleghe!).

Secondo voi le deleghe sono nulle? Vi è un conflitto d'interesse della segretaria?

Grazie

Non puo' essere "nulla" anche se agirà la legge . E la legge stessa che lo permette. Ovviamente non il fatto di darla in bianco ma il fatto di darla a un dipendente dell' amministratore .

Scusate ho dimenticato:

 

2014

I dipendenti o i soci dell'amministratore possono ricevere deleghe per l'assemblea di condominio?

 

condominio · amministratore · assemblea · 67 · art · dipendenti · soci · possono · ricevere · deleghe · conflitto · interessi · arc02

 

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Un dipendente o un socio di uno studio di amministrazione condominiale può ricevere deleghe di rappresentanza alle assemblee di condominio? Nel caso in cui tali soggetti siano delegati non c'è un conflitto di interessi?

 

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La recente riforma del condominio, tra le altre cose, ha interessato anche la figura dell'Amministratore restringendo espressamente alcuni ambiti di operatività che in precedenza non avevano preclusioni. In base alla introdotta normativa, infatti, all'Amministratore è fatto esplicito divieto di ricevere deleghe dai condomini per votare in assemblea (cosa che prima non era invece vietata).

 

La legge parla espressamente di "Amministratore", per cui - se ci si attiene strettamente alla lettera - il divieto dovrebbe riguardare unicamente colui che risulta formalmente essere l'Amministratore in carica, senza estendersi ad altre persone.

 

Il dubbio sollevato nel quesito, però, ha una sua ragione d'essere: è infatti evidente l'inopportunità di conferire deleghe a stretti collaboratori dell'Amministratore che potrebbero - a torto o a ragione - apparire come delle semplici "teste di legno" di quest'ultimo.

 

Al riguardo andrà anche chiarito che tipo di amministrazione condominiale è stata scelta dai condomini:

 

Nel caso l'amministrazione sia stata affidata ad una società ritengo che il divieto possa estendersi anche ai dipendenti e collaboratori della medesima, in quanto il centro di imputazione dell'incarico di amministrazione non riguarda una singola persona fisica, ma una intera struttura.

 

Nel caso in cui - invece - l'amministratore sia una persona fisica la questione è più incerta; personalmente propenderei per l'estensione del divieto ai dipendenti dell'Amministratore, ma al riguardo va evidenziato che non esiste ancora giurisprudenza, per cui i giudici, alla fine, potrebbero pensarla in maniera ben diversa, optando per una interpretazione strettamente letterale della norm

Valida a tutti gli effetti! Chi ha lasciato la delega evidentemente non aveva interesse a cambiare l'amm.re riponendo le sue decisioni alla segretaria dello studio.

 

Se volete andare a fondo affrontate la battaglia legale che chissà dove vi porterà e che risultato soprattutto avrà.

Se volete la via più semplice, come già suggerito sopra, richiesta di assemblea e revoca!

Dal SOLE 24 ORE

7 ago 2015

 

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Il Condominio

Il quesito: è nulla anche la delega al dipendente dell’amministratore

 

di Federico Ciaccafava

Q

D

C

 

La nuova legge sul condominio prevede che l'amministratore non può più avere deleghe. Dare la delega a un dipendente dell'amministratore è consentito e la delega è valida? Nel caso potrebbe configurarsi un conflitto di interessi? La delega al dipendente dell’amministratore eluderebbe così la legge?

Risposta

Occorre premettere che, ai sensi dell'articolo 67, comma 5, delle Disposizioni di attuazione del Codice civile «(...) All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea (...)». La norma codifica un divieto per l'amministratore la cui portata abbraccia ogni tipo di riunione assembleare. Ne consegue che l'amministratore, indipendentemente dagli argomenti posti all'ordine del giorno della adunanza assembleare, dovrà inderogabilmente astenersi dal farsi rilasciare deleghe da uno o più condomini al fine di intervenire ed esprimere in loro vece il voto in assemblea. La disposizione, di carattere inderogabile stante il rinvio contenuto nell'articolo 72 delle Disposizioni, ponendo un divieto assoluto, elimina ed annulla in radice una questione di estrema rilevanza: ovvero quella di accertare, ai fini della eventuale impugnazione, caso per caso, avuto riguardo all'oggetto del deliberato assembleare, se l'amministratore, in veste di rappresentante, possa o meno trovarsi, in sede di intervento e voto in assemblea, in una posizione di conflitto di interessi con il condominio amministrato.

Tanto premesso, nel caso esposto, la delega da parte del condomino non viene conferita in forma diretta all'amministratore, bensì ad un lavoratore dipendente dello stesso. In tale ipotesi, tuttavia, il rapporto di subordinazione che lega l'amministratore, quale datore di lavoro, al delegato, quale lavoratore subordinato del primo, è idoneo a viziare, almeno in via potenziale, il conferimento della delega. Infatti, quest'ultima può risultare affetta da nullità in quanto conferita in modo da “aggirare” il divieto legale. In altri termini, data la oggettiva condizione di subordinazione del delegato, la delega può rivelarsi nulla e quindi improduttiva di effetti in quanto conferita “in frode alla legge” risolvendosi nell'impiego di un negozio di per sé lecito per realizzare mediatamente un fine vietato da una norma imperativa. Se, infatti, il mezzo adottato ben può considerarsi in astratto lecito, illecito è invece il risultato finale che in concreto - mediante l'abuso del mezzo medesimo e la distorsione della sua funzione – si mira a realizzare. La delega, infatti, quale procura, è atto unilaterale attributivo di un potere, il potere di rappresentanza, ed anche se non può propriamente definirsi come costitutivo di un rapporto giuridico, può comunque annoverarsi tra gli atti unilaterali tra vivi aventi contenuto patrimoniale che, ai sensi dell'articolo 1324 del Codice civile, soggiacciono all'applicazione delle norme che regolano i contratti, tra i cui istituti, rientra a pieno titolo anche la figura negoziale della evocata frode alla legge.

 

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Priv

Anche io ritengo che la delega sia invalida. Per "amministratore" non si intende solo la persona fisica - che poi può essere, e peggio mi sento, anche una società - ma anche la sua stabile organizzazione. La delega andava contestata già in assemblea.

Anche io ritengo che la delega sia invalida. Per "amministratore" non si intende solo la persona fisica - che poi può essere, e peggio mi sento, anche una società - ma anche la sua stabile organizzazione. La delega andava contestata già in assemblea.

La delega non andava contestata in assemblea. Le delibere si impugnano davanti al giudice con l'assistenza del legale e dopo aver esperito la mediazione. Nel migliore dei casi il giudice compenserà le spese e dubito fortemente che decida per ritenere la delega invalida.

La delega non andava contestata in assemblea. Le delibere si impugnano davanti al giudice con l'assistenza del legale e dopo aver esperito la mediazione. Nel migliore dei casi il giudice compenserà le spese e dubito fortemente che decida per ritenere la delega invalida.

L'osservazione in assemblea andava fatta e verbalizzata, a scanso equivoci. Quanto all'annullamento delle deleghe, ancora non credo ci sia granché giurisprudenza, in effetti staremo a vedere. Ma in linea di principio il dipendente stabile - avendo "doveri di lealtà" verso il datore di lavoro - dovrebbe essere affetto dallo stesso conflitto di interessi. In questo caso poi la delega è determinante per la validità dell'assemblea e per la formazione delle maggioranze, quindi sarebbe stato preferibile percorrere altre strade, anche per ragioni di opportunità e correttezza (un bene purtroppo ormai raro).

L'osservazione in assemblea andava fatta e verbalizzata, a scanso equivoci. Quanto all'annullamento delle deleghe, ancora non credo ci sia granché giurisprudenza, in effetti staremo a vedere. Ma in linea di principio il dipendente stabile - avendo "doveri di lealtà" verso il datore di lavoro - dovrebbe essere affetto dallo stesso conflitto di interessi. In questo caso poi la delega è determinante per la validità dell'assemblea e per la formazione delle maggioranze, quindi sarebbe stato preferibile percorrere altre strade, anche per ragioni di opportunità e correttezza (un bene purtroppo ormai raro).
Anche se è logico il tuo ragionamento, non esiste nessuna norma di Legge che vieta di delegare un dipendente dell'amministratore, quando ci sarà ci adegueremo.

La legge parla chiaro;

 

Dacc art 67 (inderogabile)

- All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

Per cui non si può contestare se un dipendente dell'amministratore si presenta con la delega firmata da un condomino, ovvero questo significa che il condomino delegante ha fiducia nel dipendente dell'amministratore.

Se a qualcuno non va bene impugni, sarà il Giudice a decidere ad ogni modo qualunque sarà la decisione, quella sarà valida solamente per quel caso e non farà Legge, ma farà soltanto Giurisprudenza.

Anche io ritengo che la delega sia invalida. Per "amministratore" non si intende solo la persona fisica - che poi può essere, e peggio mi sento, anche una società - ma anche la sua stabile organizzazione. La delega andava contestata già in assemblea.

L' amministratore puo' essere persona fisica o societa' quindi solo in caso di societa' il divieto si estende all' organizzazione .

Una curiosità: chi ha nominato il presidente? Perché forse se il presidente fosse stato un altro l'assemblea avrebbe preso una piega diversa. Per esperienza ho imparato una cosa: quando l'amministratore l'ha vinta è perché chi non lo vuole è uno sprovveduto e quando si sveglia è troppo tardi...occorre andare in assemblea con un minimo di preparazione e magari accordandosi prima con i condomini che si sa essere dello stesso parere. Se decidete di convocare un 'altra assemblea come qui consigliato, vedete di andarci preparati per non farvi prendere di nuovo in contropiede

L' amministratore puo' essere persona fisica o societa' quindi solo in caso di societa' il divieto si estende all' organizzazione .

Io applicherei per analogia le norme sui sindaci delle S.p.A.; so che si tratta di una "forzatura" trattandosi di norme speciali, ma costituiscono una traccia o guida che può essere utile.

Secondo la vostra esperienza potrebbe essere valida una delibera dell'assemblea che vieti ai condomini di delegare un dipendente dell'amministratore sia esso persona fisica che società proprio per evitare eventuali conflitti di interesse?

Il nostro amministratore ha una delega permanente ma in bianco che regolarmente la conferisce a suoi dipendenti

Io applicherei per analogia le norme sui sindaci delle S.p.A.; so che si tratta di una "forzatura" trattandosi di norme speciali, ma costituiscono una traccia o guida che può essere utile.

Le norme sulle Spa applichiamole alle Spa .

Secondo la vostra esperienza potrebbe essere valida una delibera dell'assemblea che vieti ai condomini di delegare un dipendente dell'amministratore sia esso persona fisica che società proprio per evitare eventuali conflitti di interesse?
Una delibera per avere validità e vietare la delega ad un dipendente dell'amministratore deve essere contenuta in un RdC Contrattuale oppure adottata all'unanimità (1000/1000) dei condomini e sottoscritta, ed è valida solamente per i firmatari, fatto salvo non sia trascritta e registrata ai Pubblici Registri Immobiliari (ora AdE) o accettata dai futuri acquirenti.

Caso simile:una condomina delega l'avvocato che collabora con l'amministratore.Ovviamente il legale vota sempre a favore dell'amministratore,anche se questi pecca di inerzia e soprattutto,seppur per piccole cose,non è corretto.(MINICONDOMINIO DI 2 CONDOMINI ).L'amministratore resta in prorogatio imperii.Avevo pensato anch'io al conflitto d'interessi,ma.....intraprendere una causa.....è rischioso

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