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Le scale ed i ballatoi non servono solo all'accesso alle abitazioni ma possono configurare vedute sul fondo del vicino

Perchè scale e ballatoi possono configurare vedute sul fondo del vicino
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Quando costruite una casa, o quando effettuate un qualsiasi intervento di ristrutturazione che preveda la costruzione ex novo (o l’allargamento o lo spostamento) delle scale e di conseguenza dei ballatoi, state attenti!

Questo avvertimento lo tiriamo fuori da una recentissima sentenza della Corte di Cassazione che ha sancito la configurabilità delle scale e dei ballatoi come vedute sul fondo del vicino.

Ciò vuol dire che, per non andare incontro ad una sentenza di condanna all’arretramento, o peggio alla demolizione, è necessario edificarle ad una distanza di almeno un metro e mezzo. Insomma le scale ed i ballatoi vanno annoverati in quel concetto di “altri sporti” richiamato dal secondo comma dell’art. 905 c.c.

Vediamo più da vicino perché la Corte di Cassazione ha concluso in tal modo.

Si legge nella sentenza che “ la scala di un edificio, pur avendo una sua peculiare funzionalità, configura una veduta, e soggiace quindi alla relativa disciplina, quando, per le particolari situazioni e caratteristiche di fatto, risulti obiettivamente destinata, in via normale, anche all’esercizio della “prospectio” ed “inspectio” su o verso il fondo del vicino (Cass. 16 marzo 1981, n. 1451).

Quando da un pianerottolo sia possibile esercitare una comoda “inspectio” e “prospectio” e tale esercizio rappresenti un uso normale dell’opera, considerata alla stregua dei suoi elementi obiettivi di carattere strutturale e funzionale, a nulla rileva che essa serva anche a collegare la rampe di una scala, in quanto tale diversità non vale ad esercitare l’obiettiva esistenza di una servitù di veduta (Cass. 4 agosto 1977 n. 3502).

Le porte, i ballatoi e le scale di ingresso alle abitazioni, che in genere non costituiscono vedute, in quanto destinate fondamentalmente all’accesso, e solo occasionalmente od eccezionalmente utilizzabili per l’affaccio, possono configurare vedute quando, per le particolari situazioni e caratteristiche di fatto, risultino obiettivamente destinate, in via normale, anche all’esercizio della “prospectio” ed “inspectio” su o verso il fondo del vicino (Cass. 6 marzo 1976 n. 763, etc.).

In sostanza, il fatto che obbiettivamente sia possibile la “inspectio” e la “prospectio” comporta la configurabilità di una veduta normale, a prescindere dalla destinazione primaria al manufatto di cui ciò si verifica, se per tale esercizio non bisogna far ricorso all’ausilio di mezzi artificiali per sporgersi od affacciarsi” (Cass. 5 novembre 2012, n. 18904).

Come abbiamo avuto di spiegare anche in altri articoli, con i termini inspectio e prospectio s’intende dire che l’apertura devenon solo consentire di vedere e guardare frontalmente (inspectio n.d.A.), ma anche di affacciarsi, vale a dire di guardare non solo di fronte, ma anche obliquamente e lateralmente (prospectio n.d.A.), così assoggettando il fondo alieno ad una visione mobile e globale” (Cass. SS.UU. 28 novembre 1996 n. 10615).

Diversamente l’apertura non può essere considerata veduta e quindi non si pone il problema del rispetto delle distanze previste per legge.

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