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Il condominio esiste senza la necessità di porre in essere procedure costitutive particolari
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Il condominio esiste senza la necessità di porre in essere procedure costitutive particolari

La prima assemblea condominiale in nulla differisce da una delle tante tenute nel corso degli anni se non per un dato meramente numerico.

Avv. Alessandro Gallucci  

Il condominio, negli articoli sul sito lo abbiamo detto in più occasioni, è una particolare forma di comunione nella quale al fianco di parti di proprietà esclusive (le così dette unità immobiliari) sussistono beni in proprietà comune ai titolari della prime.

Specifica funzione delle cose in condominio è quella di consentire il miglior godimento delle porzioni di piano di proprietà esclusiva.

La funzionalità e quindi il legame di accessorietà tra le due categorie di beni è fondamentale per individuare tutte quelle parti comuni non espressamente menzionate nell’art. 1117 c.c., il quale, com’è stato specificato diverse volte, contiene un’elencazione meramente esemplificativa e non tassativa dei beni comuni.

Ciò chiarito è quindi possibile affermare che si è dinanzi ad un condominio tutte le volte in cui vi sono due unità immobiliari di proprietà di due distinte persone inserite in uno stabile che presente degli elementi in comune tra le due (es. scale, muti maestri, fondamenta, ecc.).

Dello stesso parere autorevole giurisprudenza a detta della quale “ posto che il regime del condominio degli edifici si instaura per legge nel fabbricato, nel quale esistono piú piani o porzioni di piano che appartengono in proprietà esclusiva a persone diverse, ai quali è legato dalla relazione di accessorietà un certo numero di cose, impianti e servizi comuni, l'esistenza del condominio e l'applicabilità della norma in materia non dipende dal numero di persone che ad esso partecipano”. (Cass. 31 gennaio 2006 n. 2046).

Tanto detto vale la pena evidenziare nuovamente un aspetto che, molto spesso, crea incertezze a tal punto che, ciclicamente, si leggono sentenze della Cassazione su tale argomento. Il riferimento è alle formalità ed alle procedure da seguire per la formazione del condominio.

Pare che sia opinione diffusa che il condominio, al pari di un’associazione, d’una società o di un qualsiasi altro ente, debba sottostare a particolari procedimenti che ne sanciscano la formazione. Niente di più sbagliato!

La prima assemblea condominiale in nulla differisce da una delle tante tenute nel corso degli anni se non per un dato meramente numerico. Darle un particolare significato, quindi, non è cosa richiesta dalla legge.

La giurisprudenza, sul punto, è costante nell’affermare che "il diritto di condominio, ossia la "proprietà comune" delle cose, degli impianti e dei servizi necessari per l'esistenza o per l'uso dei piani o delle porzioni di piano (ovvero al cui uso o servizio sono destinati), nasce come conseguenza del frazionamento della proprietà dell'edificio, in virtù dei negozi giuridici atti a trasformare una situazione di dominio esclusivo in molteplici e distinte proprietà solitarie sui piani e sulle porzioni di piano.

Una volta avvenuto il trasferimento di singole proprietà solitarie, per effetto dei negozi traslativi (ovvero dei fatti di acquisto a titolo originario) di piani o porzioni di piano, viene immancabilmente ad esistenza il diritto di condominio sulle cose, sugli impianti e sui servizi di uso comune, legati alle singole unità abitative dalla relazione di accessorietà.

Non occorre un atto formale ad hoc, né l'approvazione del regolamento o delle tabelle millesimali: una simile delibera dell'assemblea avrebbe solo valore dichiarativo" (così, ex multis, Cass. 16 giugno 2004 n. 13279).

In tal senso s’è espressa più recentemente la Cassazione con la sentenza n. 28946 dello scorso 27 dicembre 2011.

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