La cessione delle proprietà esclusive non può essere disgiunta dal diritto sui beni comuni - alla luce del divieto desumibile dall'art. 1118, 2 comma, cod. civ. - soltanto quando sussista un vincolo materiale di incorporazione tale da rendere questi ultimi indissolubilmente legati alle proprietà esclusive "ed essenziali per la stessa esistenza o per l'uso di queste, dalle quali i beni comuni (muri, pilastri, travi portanti, tetti, fondazioni, ecc...) non possono essere separati" oppure quando esista fra loro un vincolo di destinazione che sia caratterizzato da indivisibilità per essere i beni condominiali essenziali per l'esistenza ed il godimento delle proprietà esclusive.
La separata cessione è invece consentita quando i beni condominiali "siano semplicemente funzionali all'uso ed al godimento" delle singole unità immobiliari.
L'alloggio del portiere è certamente riconducibile a quest'ultima categoria di beni condominiali: ne consegue che - alla luce di tali condivisibili precisazioni - la riserva del diritto di comproprietà su tale appartamento (nella specie contenuta nell'art. 1 dell'atto pubblico in data 23 dicembre 1996) appare senz'altro opponibile al condominio e comporta la conseguente invalidità della delibera.
