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In mancanza di accordo il posto auto nel cortile condominiale lo assegna il giudice.
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In mancanza di accordo il posto auto nel cortile condominiale lo assegna il giudice.

Assegnazione posto auto condominiale

Avv. Paolo Accoti 

Sovente accade che tra i condòmini non vi sia accordo in merito all'uso della cosa comune e che, pertanto, l'assemblea non riesca a deliberare in merito.

Ciò accade in particolar modo quando si tratta di assegnare, ai singoli condòmini, i rispettivi posti auto nel cortile comune.

In questi casi ben può farsi ricorso all'autorità giudiziaria, affinché la stessa provveda d'ufficio all'assegnazione del posto auto di pertinenza dei singoli condòmini.

Innanzitutto, per quanto riguarda la competenza per tale genere di giudizi, è doveroso premettere come: “Le cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi del condominio, di competenza del giudice di pace, sono sia quelle che riguardano le riduzioni o limitazioni quantitative del diritto di godimento dei singoli condomini sulle cose comuni sia quelle che concernono i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, in proporzione delle rispettive quote, mentre sono assoggettate alle ordinarie regole della competenza per valore quelle aventi ad oggetto la contestazione della titolarità del diritto di comproprietà sulle cose comuni” (Cass. civ. Sez. II Ord., 18/02/2008, n. 3937).

Con l'ulteriore specificazione che: “In tema di condominio, qualora venga impugnata una delibera assembleare, il riparto di competenza deve avvenire in base al principio contenutistico, ossia con riguardo al tema specifico del deliberato assembleare di cui l'attore si duole; ne consegue che è devoluta alla competenza per materia del giudice di pace - in quanto attinente alle modalità di uso dei servizi condominiali, ai sensi dell'art. 7, quarto comma, n. 2), cod. proc. civ. - la controversia relativa alle modalità di custodia della chiave di accesso al lastrico solare, a nulla rilevando che l'attore abbia dedotto come fondamentale motivo di censura la mancata inclusione di tale oggetto nell'ordine del giorno dell'assemblea condominiale” (Cass. civ. Sez. VI Ordinanza, 28/03/2011, n. 7074).

Viceversa, quando la limitazione dell'esercizio del diritto del condomino non riguarda le parti comuni bensì la sua proprietà esclusiva, è il caso in cui una clausola del regolamento condominiale ne limita appunto l'utilizzo da parte del condomino/proprietario, non si può ritenere che tale giudizio rientra tra le cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi di condominio, di competenza del giudice di pace, proprio perché la controversia non attiene più alle parti comuni, di talché competente per materia sarà il Tribunale (Cfr.: Cass. civ. Sez. II, 31/10/2014, n. 23297).

Fatta questa doverosa premessa, passiamo all'esame della recente sentenza della Suprema Corte, n. 23118, emessa in data 12/11/2015.

Posta la presenza di un cortile comune adiacente il fabbricato di proprietà, uno dei comunisti evocava in giudizio l'altro, al fine di sentenziare lo scioglimento della predetta comunione ovvero, nel caso di impossibilità, l'individuazione e l'assegnazione all'interno dell'area comune di un posto-auto per ciascuna parte.

=> Quando nel contratto preliminare ci si dimentica di individuare il posto auto cosa succede?

Sulla scorta della dedotta indivisibilità del bene il Tribunale, a seguito di Consulenza Tecnica d'Ufficio, provvedeva all'assegnazione dei posti-auto ad ognuno dei comunisti. Sentenza poi confermata dalla Corte d'Appello di Genova.

Proponeva ricorso per cassazione il comunista convenuto in primo grado eccependo, tra l'altro, la circostanza per la quale, con l'assegnazione giudiziale del posto-auto nel cortile condominiale avrebbe costituito un “nuovo diritto reale”, al di fuori di quelli tipici riconosciuti dal nostro ordinamento civilistico, oltre a pregiudicare l'utilizzo della cosa comune in tutta la sua estensione, in danno dei singoli condòmini, con violazione dell'art. 1102 c.c.

La Corte di Cassazione, con la predetta sentenza, ribadisce il proprio orientamento per il quale: “l'assegnazione dei posti-auto nel cortile comune costituisce manifestazione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune, consentito all'assemblea del condominio” (Sez. 2, Sentenza n. 12485 del 19/07/2012).

Né può ritenersi effettivamente sussistente la creazione di una nuova fattispecie di diritto reale, considerato che: “né tale regolamentazione con relativa assegnazione di singoli posti-auto ai vari condomini determina la divisione del bene comune o la nascita di una nuova figura di diritto reale, limitandosi solo a renderne più ordinato e razionale l'uso paritario della cosa comune” (Sez. 2, Sentenza n. 6573 del 31/03/2015).

Ciò posto, l'assegnazione del posto-auto insistente nel cortile condominiale, attiene esclusivamente all'utilizzo dello stesso, disciplinandone l'uso, senza che possano emergere nuovi modi di acquisto della proprietà ovvero di altri diritti reali (enfiteusi, diritto di superficie, usufrutto, uso o di abitazione e servitù).

Di talché, deve valere il principio per cui, in mancanza di accordo tra condòmini ovvero nell'impossibilità di decidere nel merito oppure quando l'assemblea non sia stata neppure costituita, la regolamentazione dell'uso della cosa comune e, in particolare, l'assegnazione dei posti-auto sul bene comune, può essere richiesta e dichiarata dall'autorità giudiziaria (Cfr.: Cass. civ., Sez. II, 12/11/2015, n. 23118. Nello stesso senso in precedenza: Cass. civ. Sez. II Ord., 18/02/2008, n. 3937).

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Scarica Cass. civ. 12.11.2015 n. 23118

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