La vendita dell'appartamento non include anche il trasferimento del posto auto nel momento in cui nel contratto preliminare, del quale l'acquirente chiede l'esecuzione in forma specifica, mancano i dati catastali che consentano l'esatta individuazione del bene.
Come rimediare ad una “dimenticanza”? La vicenda giunta all'esame della Cassazione assume connotati paradossali poiché un soggetto che acquista un appartamento paga un prezzo che include anche il posto auto, ma non può rivendicare il possesso di tale bene per le ragioni che ora vedremo.
Prima di tutto è bene precisare cosa si intenda per esecuzione in forma specifica. A tal proposito è bene chiarire che l'art. 2932 del codice civile al primo comma stabilisce che “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.
Nel caso di specie, per ovviare agli effetti del contratto non concluso l'acquirente di un immobile si rivolge al giudice per ottenere una sentenza ex art. 2932 che produca gli effetti del contratto non concluso, innescando una serie di fatti con effetti sfavorevoli poiché si trova a pagare per l'acquisto del suo appartamento anche il prezzo di un posto auto di cui non potrà mai disporre.
Il fatto. Tizio acquista con contratto preliminare un appartamento da una società immobiliare e trascorso il tempo fissato per la stipula del contratto definitivo infruttuosamente si rivolge al Tribunale al fine di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Il Tribunale accoglie le sue richieste e con sentenza impone il trasferimento dell'immobile acquistato. Tale sentenza costitutiva, però, presenta un piccolo problema ossia quello relativo al prezzo della compravendita che, in base ai parametri forniti dal consulente tecnico nel corso del giudizio, include erroneamente anche il posto auto definendolo come bene accessorio rispetto al bene principale oggetto di compravendita ( appartamento) senza identificarlo correttamente.
Tizio paga il prezzo complessivo che include anche il corrispettivo del posto auto, ma la sentenza costitutiva si limita solo a trasferire la proprietà dell'appartamento non disponendo alcunché in merito al posto auto.
Ma le sorprese non finiscono tanto che Tizio, dopo aver pagato al venditore il prezzo complessivo dell'immobile che include anche il corrispettivo del posto auto, viene a conoscenza del fatto che, nelle more del giudizio, la società costruttrice aveva venduto il posto auto in questione ad un terzo.
L'unica soluzione possibile per Tizio, per ottenere il trasferimento del posto auto regolarmente pagato, a tal punto, è quella di intraprendere una nuova azione giudiziaria.
Tizio, infatti, cita in giudizio la società immobiliare che nel frattempo ha ceduto il posto auto ad un terzo, ribadendo la nullità di quest'ultima compravendita per violazione dell'art. 18 della legge n. 765/1967 e dell'art. 9 della legge n. 122/1989 che stabilivano un inderogabile vincolo di destinazione del posto auto a pertinenza dell'appartamento.
La società immobiliare si costituisce sostenendo che la sentenza costitutiva adottata dal Tribunale nel precedente giudizio non conteneva alcun riferimento al posto auto e che pertanto nulla poteva pretendere a tal riguardo.
La sentenza che conclude tale giudizio respinge le richieste di Tizio che, imperterrito, impugna la decisione dinanzi alla Corte d'appello.
La Corte d'appello, attraverso una ricostruzione dettagliata dei fatti di causa, chiarisce tale intricata vicenda stabilendo che:
a) la scrittura privata con cui era stato stipulato il contratto preliminare di acquisto dell'appartamento non conteneva alcun riferimento al posto auto;
b) che il consulente tecnico giudizio nel giudizio conclusosi con la sentenza costitutiva aveva erroneamente inserito il posto auto tra gli accessori includendo il prezzo di quest'ultimo nel prezzo complessivo dell'appartamento,
c) che la sentenza costitutiva sebbene avesse trasferito la proprietà dell'appartamento e degli accessori non menzionava nello specifico tali pertinenze malgrado queste fossero catastalmente allibrate.
La Corte d'appello, pertanto, alla luce di tali valutazioni respinge nuovamente le richieste di Tizio e conferma la sentenza impugnata.
La sentenza della Cassazione. Tizio non demorde e ricorre in Cassazione che, attraverso la sentenza in commento, conferma la decisione impugnata precisando che il posto auto non rientra fra gli accessori dell'appartamento, pertanto la vendita dell'unità abitativa, pur comprendendo genericamente anche gli accessori, non include automaticamente anche il posto auto.
In altri termini, quindi, la sentenza costitutiva ottenuta da Tizio a conclusione del primo giudizio, che ha disposto il trasferimento dell'appartamento in suo favore avrebbe dovuto effettuare uno specifico e dettagliato riferimento anche al posto auto senza limitarsi genericamente a disporre il trasferimento degli accessori.
E proprio riguardo alla sentenza costitutiva che, a conclusione del primo giudizio intrapreso da Tizio, ha disposto il trasferimento in suo favore dell'immobile acquistato con contratto preliminare la Cassazione puntualizza che “ la sentenza del Tribunale di Teramo ( sentenza costitutiva) non ha valore vincolante…. in quanto l'accertamento compiuto dai giudici non contiene alcun elemento necessario per individuare il posto macchina”.
Inoltre, evidenziano i giudici della seconda sezione civile della Cassazione, sebbene la sentenza costitutiva fosse stata trascritta, non contenendo alcuno specifico riferimento in merito al trasferimento del posto macchina in favore di Tizio acquirente, tale circostanza la rendeva inopponibile a terzi.
La Cassazione ha disposto il trasferimento dell'appartamento senza identificare gli estremi catastali del posto auto, quest'ultimo non può considerarsi trasferito in capo all'acquirente e nessuna rilevanza assume il fatto che quest'ultimo ne abbia pagato il prezzo in virtù di un errore compiuto dal consulente tecnico nel primo giudizio divenuto ormai incensurabile a causa del passaggio in giudicato della sentenza.
Acquisto di box auto: versamento della caparra e recesso
