Nel condominio in cui vivo si è reso necessario un intervento di manutenzione dell'impianto fognario condominiale.
L'amministratore, d'urgenza, ha fatto intervenire un'impresa che ha provveduto alla sostituzione della parte di tubazione presente nel cortile, che si era rotta.
Ha convocato l'assemblea per le comunicazioni e l'approvazione del piano di riparto, secondo i millesimi di proprietà. Tutto ci è parso giusto e abbiamo approvato.
Un condomino, proprietario di una cantina, però, contesta il fatto che anche lui, che non ha alcun uso dell'impianto idrico (è proprietario solo del vano cantina) sia stato inserito tra i partecipanti alla spesa.
Così, dopo una diffida, l'amministratore ha convocato l'assemblea per determinazioni in merito. Secondo voi come dobbiamo comportarci?
Questo il quesito del nostro lettore: non abbiamo potuto leggere la documentazione che sarebbe stata sicuramente utile per comprendere compiutamente la vicenda da lui sottoposta, ma proviamo in via generale a dare una risposta.
Sarebbe utile, ad esempio, comprendere se il vano cantina non è allacciato all'impianto o semplicemente se il proprietario non ne fa uso, ed in più in casi del genere è sempre necessario leggere gli atti d'acquisto (soprattutto il primo) nonché il regolamento di condominio se di natura contrattuale.
Per rispondere, quindi, supponiamo che non vi sia nulla di tutto ciò, ossia che gli atti non dicano nulla in merito alla proprietà dell'impianto fognario. Supponiamo, inoltre, che la cantina non sia in alcun modo allacciata all'impianto idrico, cosa anche questa sempre più probabile del contrario.
Rottura dell'impianto fognario. E' sempre responsabile il gestore della rete idrica?
Partiamo dalla giurisprudenza rintracciata sull'argomento per poi proporre una soluzione alla questione sottopostaci.
La Corte di Cassazione proprio sull'impianto in esame ha avuto modo di affermare quanto segue: “i condotti fognari sono considerati dalla legge parti comuni dell'edificio e, come già affermato dalla Suprema Corte, sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, con esclusione dei soli raccordi di collegamento e delle tubazioni orizzontali [...]
Ciò detto, e non risultando alcun titolo contrario [...] vale la presunzione ex art. 1117 c.c., comma 3 (secondo cui le fognature ed i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio) e per la ripartizione delle spese, di conseguenza, opera il regime di cui all'art. 1123 cod. civ.” Cass. 14 giugno 2012 n. 9765.
Nel silenzio dei titoli, dunque, tutti i condòmini interessati devono partecipare agli interventi manutentivi secondo i millesimi di proprietà.
Si badi: l'obbligo ricade in capo a tutti i condòmini interessati e non a tutti i condòmini. Tale conclusione la si trae dal disposto del terzo comma dell'art. 1123 c.c., che recita: “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
A quali spese, esattamente, fa riferimento il codice civile?
Nel caso in cui l'impianto fognario servisse solamente una parte del fabbricato (ad esempio tutte le unità immobiliari con esclusione di cantine e box), la relativa spesa dovrebbe essere sostenuta dagli interessati secondo i millesimi di proprietà.
È questa la verifica che il nostro condomino – assieme ai suoi vicini e con l'amministratore – dovrà eseguire per addivenire ad un'eventuale modifica del riparto.
In tal caso – tecnicamente – bisognerà riparametrare la tabella millesimale considerando come 1000/1000 la somma dei millesimi di riferimenti dei soli condòmini interessati.
