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Il vano tecnico condominiale, realizzato coevamente all'edificio, non richiede il titolo edilizio e pertanto non può essere abusivo
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Il vano tecnico condominiale, realizzato coevamente all'edificio, non richiede il titolo edilizio e pertanto non può essere abusivo

Il TAR Campania annulla il provvedimento di demolizione perché l'opera non rientra fra quelle soggette, all'epoca, all'obbligo del rilascio della licenza edilizia

Angelo Pesce 

A distanza di oltre quarant'anni, il Comune emette ordinanza di demolizione per un vano tecnico a servizio del condominio perché costruito senza la necessaria autorizzazione; il TAR Campania annulla il provvedimento perché l'opera non rientra fra quelle soggette, all'epoca, all'obbligo del rilascio della licenza edilizia e, oggi, del permesso di costruire.

=> E' reato trasformare un vano tecnico in abitazione?

Il volume tecnico.Il vano tecnico rientra in quei volumi non impiegabili né adattabili ad uso abitativo, perché strettamente necessari a contenere quelle parti degli impianti tecnici che non possono, per esigenze tecniche di funzionalità degli impianti stessi, trovare allocazione all'interno delle parti abitabili dell'edificio, realizzabile nei limiti imposti dalle norme urbanistiche; devono, inoltre, consentire l'accesso del personale tecnico o di qualunque individuo autorizzato all'ispezione o alla manutenzione degli stessi impianti.

Per la loro caratteristica funzionale, fuoriescono dalle nozioni di nuova costruzione e di ristrutturazione.

Ogni volume che non si inserisce organicamente nel volume complessivo dell'edificio, ma risulta sovrapposto o talvolta compenetrato ad esso, per esigenze tecniche, può essere considerato un volume tecnico: esempi classici sono i vani extracorsa degli ascensori o la sala macchine degli stessi, i torrini di scala, le cabine idriche, altri impianti speciali (televisivi, di ventilazione ecc.), posti al di sopra dei lastrici solari.

La nozione di volume tecnico può essere applicata solo con riferimento ad opere edilizie completamente prive di una propria autonomia funzionale, in quanto destinate a contenere impianti serventi di una costruzione principale, per esigenze tecnico-funzionali della costruzione stessa ovunque ubicati (non possono considerarsi volumi tecnici quelli relativi a locali di deposito, lavanderie, stenditoi, ecc.).

=> Che cosa è il volume tecnico e a cosa serve

Il fatto. Il Comune impone la demolizione di un manufatto adibito a contenere l'impianto di riscaldamento centralizzato a servizio dell'annesso condominio; l'edificio è stato realizzato nel 1966 con regolare licenza edilizia e ad esso risulta annesso un locale pertinenziale, qualificabile come vano tecnico (ospitando l'impianto termico), realizzato contemporaneamente all'immobile principale e al quale si accede in forza di servitù di passaggio.

Tale vano (superficie di circa 16 mq. e altezza esterna di circa 3 m.) viene giudicato abusivo dal Settore Urbanistico del Comune perché realizzato in assenza del titolo abilitativo.

Il ricorso. Il Condominio si oppone al provvedimento denunciando innanzitutto l'eccesso di potere dell'ente che ha ingiunto la demolizione precludendo al condominio la possibilità di esporre le proprie ragioni e documentare la liceità del manufatto.

Poi evidenziando che il Comune aveva, all'epoca, assentito la costruzione dello stabile e dei volumi tecnici e pertinenziali a servizio dello stesso (come si evince, tra l'altro, dalla stessa ordinanza che denota l'esistenza di un manufatto in muratura già da diversi anni addietro); ma, pur volendo assecondare la tesi dell'abusivismo, l'ordinanza è illegittima in quanto l'ente comunale omette di rilevare che la realizzazione del locale caldaia, antecedente al1967, non richiedeva alcun titolo edilizio, e, quand'anche realizzato in carenza di titolo, si sarebbe trattato di una parziale difformità dalla licenza edilizia, non costituente variazione essenziale, soggetto quindi al regime sanzionatorio pecuniario.

Sia i vani pertinenziali che quelli tecnici (D.L. 9/82, art. 7) erano assoggettati ad autorizzazione gratuita, piuttosto che a concessione edilizia e neanche il regime urbanistico-edilizio era mutato dopo l'entrata in vigore del T.U.E., trattandosi di un intervento soggetto a semplice DIA.

Infine la P.A., nella figura del Dirigente del Settore Urbanistica, si era limitata a recepire le risultanze del sopralluogo, senza accertare la conformità dell'intervento agli strumenti urbanistici.

La sentenza. Il TAR Campania accoglie il ricorso del condominio e ribadisce innanzitutto la natura di vano tecnico del manufatto in questione: tale può definirsi "un locale che oltre a non essere impiegabile né adattabile ad uso abitativo, deve rappresentare opera priva di autonomia funzionale e strettamente necessaria per contenere, senza possibili alternative, e per una consistenza volumetrica del tutto contenuta, gli impianti tecnologici serventi una costruzione principale, non collocabile per qualsiasi ragione all'interno dell'edificio".

In quanto tale risulta vano pertinenziale dell'edificio e pertanto, non rientra fra le opere soggette all'obbligo del rilascio della licenza edilizia (all'epoca della sua realizzazione), né tanto meno al permesso di costruire (attuale).

Inoltre, trattandosi di un vano di appena 16 mq., non rientra neanche fra "gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale", così come definiti dal D.P.R. 380/2001, art. 3.

In conclusione, accertata la natura di vano prettamente tecnico e pertinenziale a servizio dell'edificio condominiale, il TAR accoglie il ricorso e annulla l'ordinanza di demolizione per opera abusiva emessa dal Comune.

=> La rimozione del vano dell'edificio non costituisce innovazione

Scarica TAR Campania Sentenza n. 1097 del 20 giugno 2019

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