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La rimozione del vano dell'edificio non costituisce innovazione
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La rimozione del vano dell'edificio non costituisce innovazione

Ciascuno condomino è legittimato ad agire contro chi pretenda di avere un diritto di godimento sul bene, sulla base della comunanza di interessi tra tutti i partecipanti alla comunione.

Avv. Maurizio Tarantino 

La vicenda.Tizio e Caio,distinti proprietari dello stabile, citavano in Tribunale la società di fornitura elettrica. Gli attori, esponevano il costruttore proprietario dello stabile, aveva stipulato il 1972 con la predetta società una convenzione per la costituzione di un diritto d'uso in relazione ad un vano dell'edificio ove allocare una cabina elettrica; nel 2007, il condominio dello stabile - successore del costruttore - aveva in rapporto alla siglata convenzione inoltrato alla società formale disdetta.

Dunque, gli attori chiedevano accertarsi e dichiararsi l'avvenuta cessazione dell'efficacia della convenzione stipulata dal costruttore e dalla società del 1972; di conseguenza, chiedeva la condanna della società al rilascio dell'immobile libero da persone e cose. Sia in primo che in secondo grado, i giudici del merito avevano accolto la domanda.

Per tali motivi, la società ha proposto ricorso in cassazione eccependo il difetto di legittimazione dei condomini eche la domanda di condanna al rilascio del vano libero da persone e cose si sostanziava in una richiesta di alterazione della destinazione del medesimo vano in violazione di quanto stabilito dal Regolamento Condominiale;inoltre, la rimozione della cabina elettrica modificava la destinazione d'uso del vano e costituiva innovazione che necessitava di delibera adottata con la maggioranza di cui all'art. 1120 c.c.

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Il ragionamento della Cassazione. Secondo i giudici di legittimità, quanto al difetto di legittimazione, in tema di cessazione, recesso o risoluzione di contratti aventi ad oggetto l'utilizzazione economica dell'immobile oggetto di comunione, vige il principio della concorrenza dei pari poteri gestori in tutti i comproprietari, in forza del quale ciascuno di essi è legittimato ad agire, anche in giudizio - e senza che sia all'uopo necessaria una autorizzazione degli altri compartecipi - contro chi pretenda di avere un diritto di godimento sul bene, sulla base della comunanza di interessi tra tutti i partecipanti alla comunione e della conseguente presunzione di un loro consenso all'iniziativa volta alla tutela di detti interessi, salvo che si deduca e si dimostri, a superamento di tale presunzione, il dissenso della maggioranza dei partecipanti stessi (Cass. 27.12.2016, n. 27021).

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Quanto al merito, era innegabile che nella fattispecie non esplicava valenza la previsione dell'art. 24 del regolamento condominiale convenzionale (ove era fatto divieto di "modificare in qualsiasi modo e per qualsiasi scopo, anche a carattere provvisorio, opere nei locali ad uso comune").

Più esattamente, nel caso in esame, non si trattava di "costruire o modificare" "opere" nel locale condominiale ove era allocata la cabina elettrica.

Cosicché, la pretesa della ricorrente alla conservazione della destinazione del vano condominiale non poteva essere correlata in nessun modo né alla surriferita previsione né - in verità - a previsioni ulteriori del regolamento.

Difatti, correttamente, la Corte territoriale aveva precisato che "la controversia non aveva ad oggetto l'alterazione dell'uso della cosa comune ma l'accertamento della cessazione del diritto del terzo".

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Infine, era alquanto chiaro che non interferiva nella fattispecie la previsione dell'art. 1120 c.c. in quanto la fattispecie non riguardava un'innovazione materiale atta ad alterare l'entità sostanziale ovvero la destinazione del locale che ospita la cabina elettrica; difatti, in tema di condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico - giuridico, vietata ai sensi dell'art. 1120 c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria (Cass. civ. 5.11.2002, n. 15460).

Del resto, la cabina elettrica non costituisce bene condominiale: è il locale ove la stessa è ubicata, che riveste tale qualifica, sicché la rimozione della cabina non può certamente integrare una innovazione del locale medesimo.

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il ricorso è stato rigettato.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

Rimozione cabina elettrica - diritto d'uso

RIFERIMENTI NORMATIVI

Art. 1120 c.c.

PROBLEMA

I condomini citavano in giudizio la società di fornitura elettrica chiedendo che venisse accertata e dichiarata la cessazione dell'efficacia della convenzione stipulata tra quest'ultima e la società edilizia a suo tempo proprietaria dello stabile, diretta alla costituzione di un diritto d'uso di un vano dell'edificio per la collocazione della cabina elettrica.

Il condominio, subentrato alla società edilizia, aveva infatti disdetto tale convenzione ma la società non aveva provveduto al rilascio dell'immobile.

LA SOLUZIONE

La Corte di legittimità, nel ritenere il motivo di ricorso infondato, ribadisce che, nel caso de quo, non si è trattato di «costruire o modificare» opere nel locale condominiale ove era collocata la cabina elettrica, cosicché la pretesa della società alla conservazione della destinazione del vano condominiale non può essere correlata ad alcuna previsione del regolamento condominiale.

LA MASSIMA

In tema di condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico - giuridico, vietata ai sensi dell'art. 1120 c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria.

(Cass. civ., sez. VI ordinanza, 7 maggio 2019 n. 11971).

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