Il Consiglio di Stato con sentenza della sesta sezione ha stabilito cosa si intende per volume tecnico non computabile nella volumetria complessiva di un immobile, stabilendo che può considerarsi tale solo un'opera priva di qualsivoglia autonomia funzionale destinata a contenere solo impianti serventi ad una costruzione principale per esigenze tecnico funzionali della medesima. (Consiglio di Stato, VI sez., 8.2.2016, n. 507).
Il fatto. Tizio è proprietario di un immobile ubicato in una zona sottoposta a vincolo ambientale, tale immobile realizzato negli anni 80 è stato oggetto di condono edilizio ai sensi della legge n. 47/1985 contenente "Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere abusive", con rilascio di successiva concessione in sanatoria.
Tizio nel 2001, con denuncia di inizio attività, ha comunicato al Comune una serie di interventi di ristrutturazione da eseguire sullo stesso immobile e l'ente, dopo aver acquisito il nulla osta dell'Ente Parco, ha assentito alla realizzazione di tali opere.
Successivamente il Comune, con due sopralluoghi effettuati nel novembre del 2008 e nell'aprile del 2009, per verificare la conformità delle opere ai titoli rilasciati, ha adottato un'ordinanza con la quale ha intimato a Tizio la riduzione in pristino delle opere realizzate in ragione di un presunto innalzamento delle quote del tetto con conseguente aumento della cubatura dell'immobile.
Tizio ha impugnato l'ordinanza in questione dinanzi al Tar del Lazio che ha respinto il ricorso.
La sentenza di rigetto del Tar ha puntualizzato che le opere realizzate da Tizio hanno determinato: un aumento della volumetria dell'immobile in difformità rispetto al nulla osta rilasciato dall'Ente Parco, nonché il mancato rispetto delle opere comunicate dall'istante con Dia che si limitavano solo al rivestimento dell'edificio con intonaco civile con l'obbligo di mantenimento della cubatura preesistente.
I volumi tecnici sono del condominio o del condomino?
Nel merito la sentenza del Tar ha precisato che "il richiamo al concetto di volume tecnico non può giustificare qualsiasi aumento di volumetria, rispetto a quella originariamente assentita, connesso all'adozione di diverse modalità di realizzazione della copertura dell'immobile rispetto a quella del progetto originario".
Riguardo alle opere realizzate, precisa il Tar, non può rientrare nel concetto di volume tecnico la realizzazione di opere consistenti in un cordolo perimetrale sovrastante le murature portanti del fabbricato che determina una modifica dell'altezza dell'intervento progettato con palese aumento della volumetria.
Tizio, impugna la sentenza del Tar dinanzi al Consiglio di Stato riproponendo le stesse censure esaminate in primo grado. (Per la definizione del concetto di volume tecnico e per l'individuazione della finalità dello stesso si segnala: Il volume tecnico: identificazione e funzioni)
La sentenza del Consiglio di Stato. La sesta sezione civile del Consiglio di Stato, confermando la sentenza del Tar, ha stabilito che l'appello non merito accoglimento poiché l'aumento di volumetria realizzato "non può ricondursi alla nozione di volume tecnico, ma costituisce, al contrario, una variazione essenziale rispetto a quanto precedentemente assentito".
I giudici di Palazzo Spada approdano a tali conclusioni valutando una serie di ragioni dirimenti.
A tal proposito è stata condivisa la sentenza del Tar secondo cui la volumetria realizzata dall'appellante risulta comunque superiore al 2% rispetto al volume assentito nel titolo abilitativo violando il principio sancito dall'art. 17, comma 1, lett. c) della legge regionale (Lazio) n. 15/2008 in base alla quale "costituiscono variazioni essenziali al progetto approvato le opere eseguite abusivamente quando si verifichi una o più delle seguenti condizioni: c) aumento del 2% del volume o della superficie lorda complessiva del fabbricato …"
Infine, puntualizza il Consiglio di Stato, la qualificazione dell'intervento in esame come volume tecnico contrasta apertamente con l'indirizzo giurisprudenziale prevalente secondo cui "In materia edilizia la nozione di volume tecnico, non computabile nella volumetria, corrisponde a un'opera priva di qualsivoglia autonomia funzionale, anche solo potenziale, perché è destinata a solo contenere, senza possibilità di alternative e comunque per una consistenza volumetrica del tutto contenuta, impianti serventi di una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali della medesima" (Cons. Stato Sez. VI, 01-12-2014, n. 5932).
Il Consiglio di Stato, quindi, ha respinto l'appello puntualizzando che può parlarsi di volume tecnico, che non determina alcun aumento della volumetria dell'immobile, solo se si è al cospetto di un'opera priva di qualsiasi autonomia funzionale (si pensi ad esempio a quelle opere che contengono gli impianti necessari per l'abitazione principale che hanno una consistenza volumetrica contenuta: si pensi ai vani della condotta idrica, termica o dell'ascensore).
Quando il sottotetto si rileva un mero volume tecnico è di proprietà esclusiva
