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Si distacca l'intonaco dopo l'esecuzione dei lavori di manutenzione. Paga l'impresa edile?
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Si distacca l'intonaco dopo l'esecuzione dei lavori di manutenzione. Paga l'impresa edile?

L'impresa edile è colpevole in caso di distacco dell'intonaco e, quando questo mette in pericolo i condomini, risarcisce anche il danno morale per il disagio subito.

 

In caso di opere non svolte "a regola d'arte", l'impresa edile è colpevole di "rovina di edifici" in caso di distacco dell'intonaco. E quando questo metta in pericolo i condomini risarcisce anche il danno morale per "il disagio subito".

(Cassazione Penale, sez. I, n. 24214 del 4 giugno 2013)

Il problema della "regola d'arte".
Quando si effettuano opere di ristrutturazione condominiale ovvero lavori di manutenzione straordinaria, è sempre doveroso accertarsi che questi siano effettuate "a regola d'arte".

Non sono affatto rari i casi di lesioni anche gravi, riportati dagli stessi condomini o anche da terzi, per colpe del condominio o anche del suo amministratore, tuttavia nel caso che ci occupa, è interessante sottolineare come anche l'aver effettuato dei lavori in modo superficiale e non rispettando le regole di correttezza esecutiva, possa causare responsabilità penali anche solo in presenza di un mero "pericolo" quindi in assenza di un "danno".

=> Il distacco dell'intonaco dalla facciata del condominio costituisce grave difetto

La recente sentenza della Cassazione Penale, sez. I, n. 24214 del 4 giugno 2013, ha infatti ritenuto di ascrivere all'appaltatore dei lavori condominiali, in particolare il piccolo impresario edile incaricato all'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria delle facciate, la responsabilità per il reato di cui all'art. 676 c.p. "Rovina di edifici o di altre costruzioni".

Per completezza occorre richiamare il contenuto della norma penale richiamata: "Chiunque ha avuto parte nel progetto o nei lavori concernenti un edificio o un'altra costruzione, che poi, per sua colpa, rovini, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da centocinquantaquattro euro a novecentoventinove euro.

Se dal fatto è derivato pericolo alle persone, la pena è dell'arresto fino a sei mesi ovvero dell'ammenda non inferiore a trecentonove euro".

Il reato, in questo caso una contravvenzione di natura meramente pecuniaria nella sua forma semplice (primo comma), ma non da sottovalutare nella sua forma aggravata (secondo comma), si configura in caso di "rovina" dell'edificio.

La nozione di rovina, è trattata in modo assai liberale dalla giurisprudenza e dalla dottrina, in pratica costituisce rovina non solo la disintegrazione di parti essenziali della costruzione, ma anche il mero distacco, o caduta, di ogni singolo manufatto, anche accessorio od ornamentale, che sia stato incorporato nella costruzione.

=> L'intonaco si stacca? Per fortuna c'è la garanzia decennale.

Ritornando alla sentenza in oggetto, e ricostruendo il fatto storico, la Suprema Corte ha ritenuto responsabile la ditta edile, atteso che dopo circa un anno e mezzo dalla prestazione d'opera, si era verificato il distacco di parti di intonaco, notevoli entità, dell'intradosso di alcuni balconi.

L'amministratore di condominio, nel silenzio serbato dalla ditta appaltatrice opportunamente interpellata, incaricava quindi una ditta terza per la messa in sicurezza di tutti i balconi in cui era stata notata la presenza di crepe.

Come dimostrare la responsabilità?
È necessario, al fine di esperire una efficace azione giudiziaria, sottolineare che per evidenziare la responsabilità dell'appaltatore, il giudizio deve dimostrare:

  • il nesso di causalità tra i lavori e la rovina (violazione delle procedure di corretta sicurezza),
  • l'entità del pericolo (la grandezza delle placche di intonaco distaccate).

Il secondo requisito solo nel caso della forma aggravata, restando sufficiente per quella semplice il mero distacco di intonaci anche di grandezze più contenute (il caso che si tratta è relativo a placche della misura di circa 1,10 mq e 1,60 mq, quindi piuttosto grandi).

Seppure il reato in oggetto, nella sua essenza appare di lieve entità, non bisogna trascurare che l'aver effettuato lavori di manutenzione straordinaria non "a regola d'arte", pertanto in modo negligente, imperito, imprudente, espone l'appaltatore (e in alcuni casi anche il committente) a reati anche ben più gravi che vanno dalle lesioni personali finanche all'omicidio colposo.

Il risarcimento copre danno patrimoniale e morale.
A prescindere dalla sanzione penale, la sentenza n.24214 del 6.6.2013, pone una serie di interessanti spunti per l'amministratore di condominio che voglia denunciare penalmente l'appaltatore negligente, e che provando mediante una consulenza tecnica l'esecuzione poco precisa dei lavori, ottenga oltre al risarcimento del danno patrimoniale (il pagamento della ditta terza per la messa in sicurezza e per il rifacimento degli intonaci), anche il danno morale a carico dei condomini.

Richiamando la Corte: "è appena il caso di rilevare che il condominio è riferimento oggettivo di tutti i condomini, rispetto al quale è ben possibile affermare la sussistenza di un danno morale derivante da reato", sul presupposto anche piuttosto ondivago, dei "disagi subiti".

=> L'impresa fa i lavori male? Ha diritto al compenso pattuito.

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