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L'amministratore e la rovina dell'edificio. L'art. 677 codice penale e il ruolo del legale rappresentante dei condomini. Obbligo di azione e responsabilità.
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L'amministratore e la rovina dell'edificio. L'art. 677 codice penale e il ruolo del legale rappresentante dei condomini. Obbligo di azione e responsabilità.

La mancata manutenzione del fabbricato può portare, laddove ne ricorrano i presupposti, ad una responsabilità di carattere penale

Avv. Alessandro Gallucci 

Qualsiasi stabile, è fatto notorio, necessita, fosse anche solamente per il passare del tempo, d’interventi manutentivi finalizzati a conservarlo in buono stato.

La mancata manutenzione del fabbricato può portare, laddove ne ricorrano i presupposti, ad una responsabilità di carattere penale.

La norma di riferimento è l’art. 677 c.p., rubricato per l’appunto Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina, che recita:

Il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 154 a euro 929.

La stessa sanzione si applica a chi, avendone l'obbligo, omette di rimuovere il pericolo cagionato dall'avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione.

Se dai fatti preveduti dalle disposizioni precedenti deriva pericolo per le persone, la pena è dell'arresto fino a sei mesi o dell'ammenda non inferiore a euro 309”.

Si tratta di un reato proprio (non può essere commesso da chiunque ma solo da chi è proprietario di un edificio o da chi, per questo, è tenuto alla sua conservazione), contravvenzionale (il codice penale distingue i delitti, più gravi, dalla contravvenzioni, punite meno severamente) ed in parte depenalizzato (se non v’è pericolo per le persone si applica la sola sanzione amministrativa).

Se l’edificio è di proprietà di una singola persona l’obbligo di manutenzione ricade in capo a questo soggetto.

Che cosa accade, invece, se l’edificio è in condominio?

Su chi ricadrà la responsabilità penale?

Al riguardo bisogna dire che l’amministratore di condominio, quale legale rappresentante dei condomini, è tenuto, in virtù dei poteri conferitigli dalla legge (art. 1130, primo comma n. 4, c.c.) a porre in essere gli atti conservativi dello stabile.

Atti conservativi che si sostanziano nelle azioni giudiziarie all’uopo previste dal codice civile (denuncia di nuova opera o di danno temuto) e nelle azioni indispensabili a mantenere in buono stato l’edificio (in sostanza, come si dirà nel prosieguo è tenuto alla rimozione delle situazioni di pericolo).

Che cosa accade se un edificio condominiale versa in cattivo stato oppure quando, anche a seguito di eventi imprevedibili, s’è venuta a creare una situazione di pericolo?

Quando il mandatario dei condomini potrà dirsi adempiente rispetto ai propri obblighi e, come tale, potrà andare esente da responsabilità penale?

La Corte di Cassazione, in una sentenza del maggio 2009, ha affermato che “ al fine di andare esente da responsabilità penale, intervenire sugli effetti anziché sulla causa della rovina, ovverosia prevenire la specifica situazione di pericolo prevista dalla norma incriminatrice interdicendo - ove ciò sia possibile - l'accesso o il transito nelle zone pericolanti” (Cass. 21 maggio 2009 n. 21401)”.

Si pensi al pericolo di caduta di calcinacci da un cornicione comune. L’amministratore, in questi casi, dovrà far eliminare i pezzi che minacciano di distaccarsi, delimitare la zona nella quale potrebbe cadere ulteriore materiale e convocare l’assemblea per tutte le opportune decisioni di sua competenza (leggasi effettuazione lavori di ristrutturazione).

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