Qualsiasi stabile, è fatto notorio, necessita, fosse anche solamente per il passare del tempo, d'interventi manutentivi finalizzati a conservarlo in buono stato.
La mancata manutenzione del fabbricato può portare, laddove ne ricorrano i presupposti, ad una responsabilità di carattere penale.
Immobili degradati: arriva l'amministratore di condominio giudiziario
La norma di riferimento è l'art. 677 c.p., rubricato per l'appunto Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina, che recita:
. Il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 154 a euro 929.
La stessa sanzione si applica a chi, avendone l'obbligo, omette di rimuovere il pericolo cagionato dall'avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione.
Se dai fatti preveduti dalle disposizioni precedenti deriva pericolo per le persone, la pena è dell'arresto fino a sei mesi o dell'ammenda non inferiore a euro 309. .
Rovina di edifici, tipologia di reato e responsabilità omissiva
Si tratta di un reato proprio (non può essere commesso da chiunque ma solo da chi è proprietario di un edificio o da chi, per questo, è tenuto alla sua conservazione), contravvenzionale (il codice penale distingue i delitti, più gravi, dalle contravvenzioni, punite meno severamente) ed in parte depenalizzato (se non v'è pericolo per le persone si applica la sola sanzione amministrativa).
Nessuna responsabilità penale in capo all'amministratore di condominio.
Si tratta di un classico esempio di reato omissivo.
L'omissione, in termini penalistici, può essere foriera di responsabilità nella misura in cui la persona alla quale la si rimprovera si sarebbe dovuta attivare per evitare che avvenisse un evento avendo l'obbligo giuridico di attivarsi per farlo (art. 40, secondo comma, c.p.).
Se l'edificio è di proprietà di una singola persona l'obbligo di manutenzione ricade in capo a questo soggetto.
Rovina di edifici, tipologia reato e il ruolo dell'amministratore
Che cosa accade, invece, se l'edificio è in condominio?
Su chi ricadrà la responsabilità penale?
Al riguardo bisogna dire che l'amministratore di condominio, quale legale rappresentante dei condomini, è tenuto, in virtù dei poteri conferitigli dalla legge (art. 1130, primo comma n. 4, c.c.) a porre in essere gli atti conservativi dello stabile.
Atti conservativi che si sostanziano nelle azioni giudiziarie all'uopo previste dal codice civile (denuncia di nuova opera o di danno temuto) e nelle azioni indispensabili a mantenere in buono stato l'edificio (in sostanza, come si dirà nel prosieguo è tenuto alla rimozione delle situazioni di pericolo).
Che cosa accade se un edificio condominiale versa in cattivo stato oppure quando, anche a seguito di eventi imprevedibili, s'è venuta a creare una situazione di pericolo?
Quando il mandatario dei condomini potrà dirsi adempiente rispetto ai propri obblighi e, come tale, potrà andare esente da responsabilità penale?
La Corte di Cassazione, in una sentenza del maggio 2009, ha affermato che "al fine di andare esente da responsabilità penale, intervenire sugli effetti anziché sulla causa della rovina, ovverosia prevenire la specifica situazione di pericolo prevista dalla norma incriminatrice interdicendo - ove ciò sia possibile - l'accesso o il transito nelle zone pericolanti" (Cass. 21 maggio 2009 n. 21401)".
Si pensi al pericolo di caduta di calcinacci da un cornicione comune. L'amministratore, in questi casi, dovrà far eliminare i pezzi che minacciano di distaccarsi, delimitare la zona nella quale potrebbe cadere ulteriore materiale e convocare l'assemblea per tutte le opportune decisioni di sua competenza (leggasi effettuazione lavori di ristrutturazione).
Rovina di edifici e responsabilità omissiva dell'amministratore, come valutarla?
Al riguardo è pacifico in senso alla giurisprudenza di legittimità che la responsabilità penale dell'amministratore di condominio vada valutata e affrontata nell'ambito del capoverso dell'art. 40 c.p., il quale regola come detto in precedenza la responsabilità omissiva in termini generali.
Guardando alla figura dell'amministratore e quindi alle sue omissioni, per . rispondere del mancato impedimento di un evento è, cioè, necessaria, in forza di tale norma, l'esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo: detto obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto, e quindi anche dal diritto privato, e specificamente da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata com'è nel rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente fra il condominio e l'amministratore" (Cass. pen. 14 aprile 1976, n. 4676, Sez. III)" (Così Cass. 13 ottobre 2011 n. 39959).
Detta diversamente: l'obbligo di compiere gli atti conservativi e la facoltà di eseguire interventi di manutenzione straordinaria in generale portano con sé la necessità di valutare con costante attenzione lo stato di manutenzione dell'immobile.
Poiché atti conservativi e manutenzione urgente non travalicano le competenze dell'assemblea cui è demandata la competenza generale in materia di conservazione delle parti comuni dell'edificio, ne desumiamo che la valutazione della responsabilità penale dell'amministratore, per omissione di attività volte ad evitare la rovina dell'edificio vada eseguita anche alla luce di questo elemento.
