La gestione di un condominio non è mai semplice; figurarsi quando la compagine è costituita da più edifici che ospitano decine di proprietari diversi!
È la realtà tipica dei supercondomini (ovvero, dei condomini complessi), cioè del complesso di immobili separati l'uno dall'altro ma uniti da alcune aree indispensabili e comuni a tutti. Il codice civile, sul punto, non sembra fare grosse differenziazioni: la normativa tipica del condominio si applica anche al supercondominio, salvo deroghe minime.
Non è dello stesso avviso la Corte d'Appello di Palermo che, con sentenza n. 867 del 27 maggio 2021, ha stabilito che l'amministratore del supercondominio può essere revocato dall'assemblea dei rappresentanti.
Contrariamente a buona parte dell'orientamento giurisprudenziale vigente, a parere del quale l'amministratore supercondominiale può essere nominato dall'assemblea dei rappresentanti ma non può essere revocato se non mediante regolare delibera assembleare, la Corte d'Appello di Palermo sembra aver esteso tale prerogativa anche all'assemblea dei rappresentanti nominati all'interno dei singoli edifici che compongono il condominio complesso.
Per giungere a comprendere tale decisione, però, occorre fare chiarezza terminologica e normativa, spiegando cosa dice la legge a proposito del supercondominio e chi si occupa di conferire e revocare l'incarico all'amministratore. Solo così potrà essere comprensibile perché, secondo la Corte d'Appello di Palermo, l'amministratore del supercondominio è revocato dall'assemblea dei rappresentanti.
Supercondominio: cosa dice il codice civile?
Come anticipato, il codice civile non dedica molto spazio alla realtà del supercondominio. La norma fondamentale è quella racchiusa all'interno dell'art. 1117-bis c.c., secondo la quale «Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117».
Insomma: il codice sembra dire che tutte le regole previste per il condominio "classico" si applicano anche al condominio complesso. Con qualche deroga. La più importante è probabilmente quella contenuta nel terzo comma dell'articolo 67 disp. att. c.c., che consente la nomina dei rappresentanti di condominio. Vediamo di cosa si tratta.
Rappresentante di condominio: funzioni e competenze
Ai sensi del terzo comma dell'art. 67 disp. att. c.c., nelle ipotesi di supercondominio, «quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.
In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio».
A fronte delle concrete difficoltà operative concernenti da una lato la partecipazione di tutti i condòmini alla vita supercondominiale e, dall'altro, il raggiungimento dei quorum normativamente prescritti, il legislatore ha previsto un interessante principio agevolativo: nelle ipotesi in cui il supercondominio consti di sessanta o più partecipanti, ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni e per la nomina dell'amministratore di supercondominio.
In mancanza ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.
Si comprende, quindi, la differenza tra la designazione del rappresentante (obbligatoria nei supercondomini con oltre sessanta partecipanti) e la classica delega condominiale: la prima attribuisce al rappresentante un insieme di poteri più ampi rispondenti ad un rapporto di mandato ad esecuzione continuata, salvo sua estinzione (ad esempio, per revoca); la seconda, invece, è tipicamente limitata ad una singola riunione e, alle volte, solo ad alcuni degli argomenti inseriti all'ordine del giorno.
Assemblea dei rappresentanti: ruoli e responsabilità nel supercondominio
L'assemblea dei rappresentanti è il naturale corollario della disposizione da ultimo richiamata nel precedente paragrafo in quanto rappresenta il consesso dei rappresentanti all'interno del supercondominio.
Ai sensi dell'art. 67 disp. att. c.c., i rappresentanti dei condomini, quindi, sono competenti rispetto alla gestione ordinaria (ad esempio, approvazione del preventivo e del consuntivo) ed alla nomina dell'amministratore.
Lo sono anche per la revoca dell'amministratore del supercondominio? Vediamo cosa dice la legge e, poi, l'orientamento sposato dalla Corte d'Appello di Palermo con la sentenza in commento.
La nomina dell'amministratore di condominio
Il codice civile non lascia adito a dubbi: la nomina e la revoca dell'amministratore condominiale è di competenza dell'assemblea. Così il comma undicesimo dell'art. 1129: «La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio».
Sia l'art. 67 disp. att. c.c. che l'art. 1129 c.c. sembrano dunque deporre nel senso che la revoca dell'amministratore condominiale sia di esclusiva competenza dell'assemblea, anche quando trattasi di condominio complesso.
L'art. 67, terzo comma, disp. att. c.c., quando parla di rappresentanti di condominio, conferisce loro espressamente solo il potere di nominare l'amministratore, non anche di rimuoverlo dal suo incarico.
Supercondominio: lavori straordinari e invalidità delle delibere assembleari
Alla stessa conclusione si giunge anche per mezzo del tenore letterale dell'art. 1117-bis c.c. sopra richiamato, secondo cui al supercondominio si applicano le norme del condominio classico.
Dello stesso avviso anche gran parte della giurisprudenza: si vedano, solo a titolo esemplificativo, Corte d'Appello di Milano, 09/05/2018, n.2321 («La deliberazione con cui l'assemblea dei rappresentanti dei singoli condomini componenti un complesso supercondominiale decida la revoca dell'amministratore deve ritenersi nulla poiché intervenuta su materia estranea alle sue istituzionali attribuzioni che l'art. 67, comma 3, disp. att. c.c., di carattere eccezionale e di conseguente insuscettibile di applicazione analogica, espressamente limitata alla sola gestione ordinaria delle parti comuni e alla nomina dell'amministratore») e, nello stesso senso, Tribunale di Milano, sentenza n. 9844 del 30 agosto 2016.
La revoca dell'amministratore da parte dell'assemblea dei rappresentanti
Di diverso avviso la Corte d'Appello di Palermo (sentenza n. 867 del 27 maggio 2021), secondo cui l'amministratore del supercondominio può essere revocato dall'assemblea dei rappresentanti.
Nel caso di specie, ricorrevano in appello alcuni condòmini che lamentavano l'errore in cui sarebbe incorso il giudice di prime cure nel ritenere legittimo l'articolo del regolamento che attribuiva ai rappresentanti dei singoli edifici il potere di deliberare su materie inerenti alla gestione straordinaria del supercondominio e perfino sulla revoca dell'amministratore del condominio complesso.
A parere degli appellanti, tali competenze rientravano tra le attribuzioni dell'assemblea dei condòmini formata da tutti i proprietari degli edifici.
Sostituzione rappresentante assemblea supercondominio, come fare?
Secondo la Corte d'Appello di Palermo, se l'assemblea dei rappresentanti del supercondominio ha, ex lege, il potere di nominare l'amministratore di quest'ultimo, allora essa ha anche il potere di revocarlo.
Per i giudici siciliani appare maggiormente coerente, oltre che imposto dal carattere fiduciario del rapporto che si instaura tra assemblea nominante e amministratore nominato, riservare all'organo collegiale la stessa competenza riguardo sia alla designazione sia alla revoca del mandatario dapprima incaricato, anche alla luce del principio del contrarius actus.
Peraltro, richiamando un orientamento del giudice nomofilattico (Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2014, n. 9082), la nomina di un nuovo amministratore del condominio non richiede neppure la previa formale revoca dell'amministratore in carica, atteso che, dando luogo l'investitura a un rapporto di mandato, essa comporta automaticamente, ai sensi dell'art. 1724 c.c., la revoca di quello precedente.
Dunque, qualora si precludesse all'assemblea dei rappresentanti il potere di revoca, non le si potrebbe impedire di procedere alla nuova investitura, «e sembrerebbe incoerente considerare invalida la delibera che "esplicitamente" revochi il precedente amministratore e ritenere, invece, valida quella che, limitandosi a nominare il suo successore, comporti soltanto «implicitamente» il medesimo effetto risolutivo in capo all'amministratore in carica».
Ne segue che, secondo la Corte d'Appello di Palermo, l'assemblea del supercondominio, formata dai rappresentanti dei singoli condomini, può deliberare sia la revoca dell'amministratore in carica che la nomina del nuovo amministratore.
