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Invalida la delibera che approva un compenso non indicato al momento della nomina

Come deve essere dettagliato il compenso dell'amministratore al momento della nomina? Se non indica una voce, questa può essere chiesta dall'amministratore in un momento successivo al condominio?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola - Foro di Torino 

Determinazione del compenso al momento della nomina

In sede di accettazione dell'incarico, l'amministratore deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

Occorre che indichi in modo puntuale le attività che andrà a svolgere nell'interesse dell'edificio e il relativo costo che imputa a titolo di compenso, eventualmente anche di rimborso spese.

Si tratta di un adempimento delicato in quanto l'assenza del dettaglio comporta la nullità della nomina.

Se nel corso del mandato l'assemblea delibera di attribuire nuovi poteri all'amministratore, questi può chiedere il relativo compenso.

Si pensi, ad esempio, al caso in cui l'assemblea chieda all'amministratore di svolgere un'opera di vigilanza continua sullo svolgimento di interventi di manutenzione straordinaria dell'edificio. Sempre che l'assemblea approvi questo nuovo compenso, non essendovi in alcun modo tenuta, visto che ha già avuto il preventivo dell'amministratore al momento dell'assunzione del suo incarico.

Mancata indicazione del compenso e nullità della nomina

Determinazione al momento del rinnovo

Il mandatario dello stabile deve indicare il corrispettivo in modo puntuale e dettagliato, a pena di nullità, sia per la nomina sia per i successivi rinnovi.

Se la riunione condominiale decide di esprimere formalmente il rinnovo dell'incarico, l'amministratore deve formalmente accettare il nuovo rapporto, senza soluzione di continuità con il precedente mandato.

Questa diventa la sede per proporre un nuovo preventivo del suo compenso, avendo cura di indicare in modo dettagliato le voci che lo compongono. Ove così non facesse, perderebbe il mandato condominiale per nullità della nomina.

Anche all'amministratore giudiziario nominato dall'autorità giudiziaria spetta il compenso da dettagliarsi analiticamente (App. Lecce, 03/05/1995). Dubbi possono esservi per questa fattispecie in merito alla conseguenza della nullità della nomina per il caso di preventivo non analitico, essendo la sua nomina di matrice giudiziaria e non assembleare.

Le precise osservazioni sulle voci di spesa del Tribunale di Busto Arsizio con la decisione del 28 aprile 2021, n. 638.

Il tema del compenso dell'amministratore è stato di recente affrontato dal Tribunale di Busto Arsizio con la decisione del 28 aprile 2021, n. 638.

Si tratta nello specifico dei compensi relativi alla tenuta e alla creazione del registro anagrafe condominiale.

Compenso dell'amministratore di condominio, come e quando va quantificato?

Le premesse

Il ragionamento parte dall'osservazione che, come affermato anche dalla giurisprudenza di merito, "esulano dall'ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti la vantaggiosità della scelta operata dall'assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni" (Tribunale Roma sez. V, 12/05/2020, n.7106).

La base di questa considerazione è data dai limiti dell'oggetto di valutazione del giudice: il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità (così Cass. n. 454 del 2017).

Le voci di spesa nel caso di specie

Il tribunale ha rilevato che, nel caso di specie, la delibera assembleare oggetto di impugnazione contiene, anche se per relationem, un espresso e specifico elenco delle attività demandate all'amministratore. Essa individua infatti i compensi dell'amministratore, indicando la specifica offerta, "come da offerta del 10.1.2014".

Nomina amministratore: la delibera resta valida anche se manca il compenso.

Questo documento contempla l'indicazione analitica di tutte le attività di spettanza all'amministratore, suddivise fra attività remunerate dal compenso "ordinario" ed attività extra di carattere "straordinario".

Nell'ambito delle attività di carattere ordinario, l'offerta prevede "le prestazioni di legge di cui all'art. 1130 c.c.".

Questa norma, al comma 1 n. 6), prevede appunto fra le prestazioni rimesse all'amministratore la tenuta del registro di anagrafe condominiale.

Così dispone la norma per la parte in questione: "L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve … 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.

Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.

L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.

Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili"

Il tribunale fa discendere, sulla base di questa norma, che non vi è alcuna violazione della normativa in tema di definizione del compenso del mandatario dello stabile, considerato che sia il compenso nel suo insieme, quanto la specifica prestazione attinente alla cura dell'anagrafe condominiale: entrambe le voci risultano individuati nella delibera assembleare e nell'offerta da essa richiamata.

Diverso è il caso di richiesta di compenso al di fuori del preventivo fatto avere dall'amministratore al condominio in sede di nomina ed in un momento successivo alla stessa.

Anche questo argomento è stato affrontato dalla decisione in esame.

Il Tribunale ha rilevato che per questa fattispecie vi sia la sussistenza della violazione dell'art. 1130 c.c.

Ciò perché questa norma indica fra le attività istituzionali dell'amministratore quella di tenuta dell'anagrafe condominiale.

Il compenso dell'amministratore deve essere indicato nella delibera di nomina

Il tribunale sostiene, conformemente alla giurisprudenza di legittimità, che questa norma deve essere interpretata nel senso che l'attività dell'amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte.

Non opera, ai fini del riconoscimento di un compenso suppletivo, in mancanza di una specifica delibera condominiale, la presunta onerosità del mandato allorché (…) è stabilito un compenso forfettari a favore dell'amministratore (Cassazione civile sez. II, 30/09/2013, n.22313; ma v. anche Trib. Milano, 25 gennaio 2018, n. 828).

Nel caso di specie la "creazione del registro anagrafico", strettamente attinente (anzi, del tutto coincidente) con l'attività istituzionale di tenuta dell'anagrafe condominiale, è stata tuttavia fatturata come voce separata e aggiuntiva rispetto al "compenso ordinario". Nel consuntivo essa è stata altresì liquidata separatamente rispetto al compenso ordinario per l'amministratore.

Da ciò l'autorità giudiziaria ha concluso che la delibera impugnata doveva essere annullata in relazione alla parte in cui approva nel rendiconto la spesa relativa alla "creazione del registro anagrafico".

Perché, peraltro, si trattava di un doppione di una voce prevista nel compenso ordinario fornito in sede di nomina dell'amministratore, aggiungiamo noi.

Quindi compenso per la tenuta del registro ma non per la sua creazione.

Nomina e rinnovo dell'incarico dell'amministratore, il Tribunale di Roma fa il punto

Sentenza
Scarica Trib. Busto Arsizio 23 aprile 2021 n. 638

Cerca: compenso nomina amministratore validità delibera

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Biagio
Biagio 26-05-2021 11:58:34

Esatto. Ma come la mettiamo se in sede assembleare chiede la ratifica? Si salva come sempre in calcio d'angolo. Noi condomini dovremo stare più attenti a questi escamotage.

rispondi
Stefano
Stefano 26-05-2021 18:08:42

Nel mio preventivo (cui è succeduta la nomina ad amministratore) ho messo come mio onorario l'importo lordo (es. 500€) precisando che non è soggetto a IVA per via del mio regime fiscale. Ho però dimenticato di precisare che tale importo è soggetto all'incremento del 4% causa INARCASSA. Posso fatturare 520,00 o devo considerare il 4% nei 500€ (quindi 480,77 + 19,23) visto che non l'ho specificato nel preventivo? Grazie

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Anto36
Anto36 01-06-2021 19:47:19

cosa significa: "Se la riunione condominiale decide di esprimere formalmente il rinnovo dell'incarico, l'amministratore deve formalmente accettare il nuovo rapporto, senza soluzione di continuità con il precedente mandato". L'amministratore deve accettare per iscritto il nuovo incarico o basta scrivere nel verbale: si riconferma l'amministratore in carica per l'anno 2021.

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