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Muri perimetrali. Legittima la modifica del vano ingresso anche senza l'autorizzazione degli altri comproprietari delle parti comuni
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Muri perimetrali. Legittima la modifica del vano ingresso anche senza l'autorizzazione degli altri comproprietari delle parti comuni

Il singolo condomino ha la facoltà di utilizzare il muro perimetrale per esigenze personali e per le proprie utilità

Avv. Maurizio Tarantino  

I fatti di causa. Tizio e Caio (proprietari di un fabbricato per civile abitazione che si sviluppa su più livelli) sulla base della precedente D.I.A. e correlata variante del 2016, avevano eseguito un intervento di divisione di un appartamento del sopra indicato immobile e contestuale accorpamento ad unità immobiliare posta al piano terra, oggetto di cambio di destinazione d'uso da negozio a civile abitazione.

Tuttavia, solo in data 13.04.2016 e, dunque, tardivamente, l'amministrazione comunale aveva richiesto l'integrazione della documentazione presentata nel mese di gennaio 2016 a corredo della D.I.A., con precipuo riferimento all'autorizzazione dei comproprietari delle parti comuni quanto all'apertura dei nuovi varchi.

Successivamente a tale richiesta, gli interessati hanno proceduto al ripristino dello stato dei luoghi, abbandonando l'iniziativa intrapresa con la presentazione di quella D.I.A.

Pertanto, gli interessati, in data 19.08.2016 hanno presentato una S.C.I.A. in sanatoria, ai sensi dell'art. 37 comma 4 del d.P.R. 380/01, inerente alla realizzazione all'apertura di nuovi vani ai sensi dell'art. 1102 c.c.; nello specifico, i lavori riguardavano l'apertura del vano di ingresso (unico accesso all'abitazione) ed alla realizzazione del prolungamento della finestra con ringhiere poste a filo muro del piano terra.

A questo proposito, tuttavia, l'amministrazione comunale ha rigettato la S.C.I.A. in sanatoria, in quanto era indispensabile l'assenso di tutti i proprietari.

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Le difese di parte ricorrente. Tizio e Caio contestavano la violazione di legge ed eccesso di potere, deducendo la sussistenza dei presupposti per l'applicazione dell'art. 37 del d.P.R. n. 380 del 2001 nonché la piena legittimazione alla presentazione della S.C.I.A. e ciò in quanto l'assenso dei comproprietari delle parti comuni non era prescritto da nessuna disposizione, sia in quanto restava sempre ferma la clausola di salvezza dei diritti dei terzi di cui all'art. 11 del citato testo normativo, sicché (a parere dei ricorrenti) i rapporti tra l'istante e i vicini, siano essi titolari di diritti reali individuali ovvero in comunione, hanno natura e rilevanza essenzialmente privatistica.

Ed ancora, secondo i ricorrenti nella fattispecie non esisteva alcun condominio e quindi nessuna violazione dell'art. 1102 c.c. Difatti l'apertura di un vano ingresso e la realizzazione del prolungamento di una finestra già esistente posti a filo muro non determinavano alcuna incidenza sugli spazi comuni e sulla possibilità di utilizzazione degli stessi da parte dei compartecipi.

Per tali ragioni, avverso tale provvedimento, i ricorrenti avevano chiesto al Giudice adito l'annullamento dell'atto con il quale l'amministrazione comunale aveva rigettato la S.C.I.A. in sanatoria presentata in data 19 agosto 2016.

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Le difese del Comune. L'amministrazione comunale contestava l'avverso ricorso, eccependo l'eccezione di inammissibilità del ricorso, a motivo dell'omessa impugnazione del provvedimento del 13 aprile 2016, con il quale era stata ordinata la cessazione delle attività oggetto della precedente S.C.I.A.

Inoltre veniva reiterata la necessità dell'autorizzazione dei comproprietari delle parti comuni. Per tali ragioni, il comune chiedeva il rigetto del ricorso in quanto infondato.

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Il ragionamento del TAR CAMPANIA: limiti quantitativi e qualitativi. Quanto al merito della vicenda, il Tar Campania ha evidenziato che l'art. 1102 c.c. consente a ciascun condomino di servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di fame parimenti uso secondo il loro diritto sempre che ciò avvenga nel rispetto dei divieti di cui all'articolo 1120 c.c. e delle norme edilizio-urbanistiche (Cass. Civ. 3 gennaio 2014, n. 53).

Dunque, in caso di all'alterazione della destinazione del bene comune (limite cosiddetto qualitativo) la giurisprudenza unanime ormai da tempo insegna che, poiché i muri perimetrali di un fabbricato condominiale adempiono alla funzione di recingere l'edificio, delimitandone il perimetro, semmai anche di sorreggere le strutture e di contenere le porte, le finestre e i balconi eccetera, il singolo condomino può legittimamente utilizzare il muro comune per aprire nuove porte e finestre (Cass. Civ. 31 maggio 1990, n. 5122) ovvero per trasformarle in balconi o in vetrine di esposizione (Cass. Civ. 1390/1971) anche mediante l'abbattimento del corrispondente tratto del muro che delimita la proprietà del singolo immobile (Cass. Civ. Sez. Un. 5 giugno 1989, n. 2703), perché queste modifiche non incidono sulla destinazione del muro.

=> Perché la spesa per l'esecuzione degli interventi manutentivi della facciata deve essere ripartita tra tutti i condomini?

Quanto al pari uso degli altri partecipanti al condominio (il cosiddetto limite quantitativo), l'uso particolare e più intenso che il singolo condomino intende trarre dal bene comune (il muro perimetrale) deve essere compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione (Cass. Civ. 3 agosto 2012, n. 14107).

Premesso quanto innanzi esposto, nella fattispecie in esame, l'amministrazione comunale aveva fondato la determinazione reiettiva della sanatoria unicamente sull'assenza dell'autorizzazione degli altri comproprietari delle parti comuni, non essendo in contestazione la compatibilità edilizia ed urbanistica dell'intervento.

Né vi erano manifestazioni di dissensi da parte di qualche comproprietario e ciò a prescindere dall'esclusione della stessa esistenza di un condominio, secondo quanto articolatamente dedotto e comprovato da parte ricorrente, non oggetto di contestazioni da parte dell'amministrazione comunale.

A tal riguardo, i Giudici Amministrativi evidenziano che con la Riforma L. 220/2012, fermi i limiti di cui all'art 1102 c.c., è stato riconosciuto al singolo condomino la facoltà di utilizzare il muro perimetrale per esigenze personali e per le proprie utilità.

Pertanto, esclusi profili di incidenza preclusiva, la legittimazione a chiedere il titolo edilizio spetta a chiunque abbia, in virtù di un diritto reale o di un'obbligazione, la facoltà di eseguire il progetto assentito e, in particolare, al singolo condomino per un'opera da realizzare sulle parti comuni di un edificio ma strettamente pertinenziale alla sua unità immobiliare, in virtù del combinato disposto degli art. 1102 (facoltà del comunista di servirsi delle cose comuni), 1105 (concorso di tutti i condomini alla cosa comune) e 1122 (divieto al condomino di realizzare opere che danneggino le cose comuni), senza che gli altri condomini, in assenza del danno provocato, possano legittimamente opporvisi (in tal senso Consiglio di Stato, Sezione 5 Sentenza 23 giugno 1997, n. 69).

In conclusione, "Tra gli elementi qualificanti della riforma introdotta con la L. 11 dicembre 2012, n. 220 vi è anche il rafforzamento del diritto individuale all'uso delle cose comuni, fermi i limiti di cui all'art 1102 c.c.

Con tale riforma, in particolare, sono stati ricompresi tra le parti comuni i pilastri e le travi portanti e, in mancanza di titolo contrario, i muri maestri devono ritenersi comuni per tutta la loro estensione, dalle fondamenta alla copertura dell'edificio.

Conseguentemente, trattandosi di un bene comune, si riconosce al singolo condomino la facoltà di utilizzare il muro perimetrale per esigenze personali e per le proprie utilità". Questo il principio espresso dal TAR Campania con la sentenza del 14 marzo 2018

=> Tutti i muri, quindi, salvo casi eccezionali, sono parti comuni a tutti i condomini

Scarica TAR Campania del 14 marzo 2018

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