In materia di utilizzo del sottosuolo condominiale, la Suprema Corte con una sentenza innovativa, ha avuto modo di enunciare, contrariamente a quanto sostenuto dalla stessa in precedenza (Cfr. tra le altre: Cass. civ. Sez.
II, 28/04/2004, n. 8119), come: “In tema di condominio negli edifici, non è automaticamente configurabile un uso illegittimo della parte comune costituita dall'area di terreno su cui insiste il fabbricato e posano le fondamenta dell'immobile, in ipotesi di abbassamento del pavimento e del piano di calpestio eseguito da un singolo condomino, dovendosi a tal fine accertare o l'avvenuta alterazione della destinazione del bene, vale a dire della sua funzione di sostegno alla stabilità dell'edificio, o l'idoneità dell'intervento a pregiudicare l'interesse degli altri condomini al pari uso della cosa comune” (Cass. civ. Sez. II, 22/09/2014, n. 19915).
Tale aggiornato indirizzo è stato di recente ribadito dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 234, dell'11.01.2016, la quale ha avuto modo di sostenere, dopo aver richiamato la sentenza sopra riportata, che: “si dà continuità al principio di base espresso dal predetto indirizzo interpretativo, innovativo rispetto a quello, richiamato da Cass. Sez. II n. 8119 del 2004, con il quale ogni e qualunque utilizzo del sottosuolo da parte di uno dei condomini, configurava per se, uso non consentito, dovendosi invece ribadire la natura funzionale della proprietà comune ex art 1117 cod. civ. che verrebbe incisa per la assoluta preclusione di utilizzo del sottosuolo per passaggio di servizi ad uso comune”.
Lo spunto per confermare detto principio viene fornito dal procedimento civile instaurato da un condomino, proprietario di un appartamento al primo piano, che lamentava l'immutazione di parte dei beni condominiali ad opera del proprietario dell'appartamento posto al piano terra del medesimo stabile.
In particolare, l'attore deduceva che detto condomino aveva eseguito nel sottosuolo diproprietà comune un cantina - con accesso dall'esterno – nonché un vano per la collocazione di una caldaia del termosifone.
Inoltre, dopo aver preso in affitto un locale attiguo, sempre presente nello stabile in condominio, avrebbe pure realizzato nel sottosuolo, un altro vano cantina senza accesso dall'esterno.
Ciò posto, lamentando la violazione del proprio diritto al pari godimento delle parti comuni, nonché l'alterazione della funzione primaria dell'area di sedime del fabbricato - la cui originaria funzione era quella di sostegno dell'immobile e di passaggio di condotte e tubi a servizio del condominio -, paventava anche il pericolo per la stabilità dell'immobile e chiedeva, pertanto, il ripristino dello stato dei luoghi.
Si lagnava vieppiù del fatto che la convenuta avrebbe realizzato una tettoia fissa sull'angolo formato da due pareti esterne del fabbricato, impedendo l'utilizzo di una porzione del marciapiede condominiale.
Il condomino convenuto, costituendosi in giudizio, evidenziava che tutti i condomini, in diversi periodi, avevano apportato modifiche non consentite e che, comunque, non avevano mosso alcuna obbiezione all'utilizzo del sottosuolo operato dal medesimo. Riferiva inoltre, come un siffatto utilizzo fosse antecedente all'assegnazione dell'appartamento in condominio in favore dell'attore.
In primo grado la domanda veniva parzialmente accolta, con l'ordine di riempimento del vano cantina e l'eliminazione del vano caldaia e della tettoia realizzati all'esterno, a ridosso dei muri perimetrali del fabbricato.
Rigettato l'appello proposto da entrambi i condòmini, il giudizio proseguiva dinnanzi la Corte di Cassazione che, con la predetta sentenza n. 234/2016, cassava la sentenza della Corte d'Appello di L'Aquila e rinviava alla stessa Corte, in diversa composizione, anche per la regolamentazione delle spese di giudizio.
Con la sentenza in commento, come accennato in precedenza, la Corte si uniforma al principio innovativo per cui, l'utilizzo del sottosuolo da parte del singolo condomino non comporta automaticamente un uso non consentito della cosa comune.
Ed invero, per poter parlare di uso non consentito da parte di uno solo dei partecipanti alla comunione, deve necessariamente indagarsi se un siffatto utilizzo influisca sul pari uso degli altri ovvero incida sulla stabilità dell'edificio, non potendosi meccanicamente configurare un uso illegittimo della comune area di sedime.
A tal proposito, va ricordato che: “In tema di parti comuni di un immobile in condominio ( art. 1117 c.c.), il termine "edificio" va interpretato nel senso che, per esso, si intende l'intero manufatto, dalle fondamenta al tetto, inclusi, quindi, anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta stesse, mentre la locuzione "suolo su cui sorge l'edificio" deve intendersi non come superficie a livello del piano di campagna scavata per la posa delle fondamenta, ma come porzione di terreno su cui viene ad insistere l'intero fabbricato e, più specificamente, la parte inferiore di esso, secondo una accezione diversa da quella di cui all'art. 840 c.c. (il cui riferimento è, invece, alla sola superficie esposta all'aria), con la conseguenza che i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di campagna (che, a causa dello sbancamento e della costruzione del fabbricato, è venuta a mancare) bensì dell'area di terreno sita in profondità - sottostante, cioè, la superficie alla base del fabbricato - sulla quale posano le fondamenta dell'immobile” (Cass. civ. Sez. II, 24/08/1998, n. 8346).
Ciò posto, se da un lato è consentito che: “Il comproprietario di un cortile può porre nel sottosuolo tubature per lo scarico fognario e l'allacciamento del gas a vantaggio della propria unità immobiliare, trattandosi di un uso conforme all'art. 1102 c.c., in quanto non limita, né condiziona, l'analogo uso degli altri comunisti” (Cass. civ. Sez.
II, 22/09/2015, n. 18661), altrettanto non può dirsi se: “L'escavazione del sottosuolo di un edificio condominiale e l'utilizzo dello spazio ricavato al vantaggio esclusivo di un condomino non solo limita l'uso ed il godimento del sottosuolo da parte degli altri condomini, ma si concretizza in una appropriazione del bene comune, laddove il volume risultante dalla escavazione venga inglobato, come accertato nella fattispecie, nella proprietà esclusiva di un condomino, ed in tal modo definitivamente sottratto ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri” (Cass. civ. Sez. II, 05/06/2015, n. 11667).
Fermo restando che, secondo la sentenza oggi in commento, l'utilizzo del sottosuolo lungi dal configurare un uso illegittimo in re ipsa, essendo necessaria invece un'indagine, caso per caso, al fine di verificare se l'utilizzo del singolo condomino precluda in assoluto l'uso del sottosuolo per passaggio di servizi ad uso comune.
Botola di accesso al tetto comune situata in un appartamento, servitù di passaggio?
Il ricorso, tuttavia, veniva ritenuto fondato per altro verso, in considerazione del fatto che la mera: “insistenza della tettoia su pareti condominiali non per questo — senza cioè adeguata indagine — poteva determinare una sottrazione all'uso comune della funzione di protezione ed appoggio delle mura esterne del fabbricato” (Cass. civ., Sez. II, 11.01.2016, n. 234).
STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI
