In tema di invalidità delle deliberazioni dell'assemblea condominiale spetta al giudice chiamato a decidere la causa stabilire se il vizio dedotto in giudizio comporti la nullità oppure l'annullabilità della decisione dell'assise, non comportando alcuna ultra petizione l'opzione per un'alternativa diversa da quella indicata dall'attore, purché il fatto alla base del vizio dedotto resti il medesimo.
Questo è quanto ha stabilito la Cassazione con la sentenza n. 19800 depositata in cancelleria il 19 settembre 2014. La pronuncia ribadisce un concetto importante che, comunque, dev'essere letto alla luce delle novità introdotte nel codice civile dalla riforma del condominio (la sentenza, infatti, riguarda un caso risolto sulla base delle vecchie regole). Top: Impugnazione delibera approvazione rendiconto, a chi rivolgersi?
Invalidità prima della riforma del condominio
Prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio, il codice civile si limitava a specificare che contro le deliberazioni contrarie alla legge e/o al regolamento di condominio, i condomini potevano ricorrere all'Autorità Giudiziaria chiedendone l'invalidazione.
Dottrina e giurisprudenza, nel corso del tempo, hanno elaborato le categorie della nullità e dell'annullabilità delle deliberazioni assembleari.
Fino al 2005 v'era molta incertezza in merito alla esatta riconduzione di un vizio nell'alveo dell'una o dell'altra categoria.
In quell'anno, con la pronuncia da parte delle Sezioni Unite della sentenza n. 4806, si sancì che "debbono qualificarsi mille le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto" (Cass., S.U., n. 4806 del 2005).
Questa catalogazione ha avuto l'indubbio merito di portare maggiore certezza nell'ambito delle impugnazioni delle delibere assembleari.
E' utile ricordare, infatti, che:
a) le deliberazioni nulle possono essere impugnate da chiunque abbia interesse (quindi anche i condomini che avevano votato favorevolmente) in qualunque tempo, fatti salvi gli effetti dell'usucapione e della ripetizione dell'indebito (cfr. art. 1421 c.c.);
b) le deliberazioni annullabili, invece, devono essere impugnate entro trenta giorni e possono essere contestate solamente dagli assenti (con data che decorre dalla comunicazione del verbale) e dai presenti dissenzienti ed astenuti (con data che decorre dalla deliberazione medesima).
La situazione è leggermente variata con l'entrata in vigore della legge n. 220/2012. Il legislatore, infatti, modificando l'art. 66 disp. att. c.c. ha specificato che "in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati" (art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.).
Inoltre all'art. 1117-ter c.c. è stato specificato che sono da ritenersi nulle le deliberazioni attinenti la modificazione delle destinazioni d'uso delle cose comuni non precedute da un avviso di convocazione contenente particolari requisiti.
Quindi la riforma del condominio altro non ha fatto che stabilire che a determinati vizi corrisponde una specifica conseguenza (nullità o annullabilità della deliberazione).
E per il resto? Per il resto vale sempre quanto stabilirono le Sezioni Unite nel 2005, con una specificazione (che valeva allora e vale adesso): la nullità o annullabilità di una deliberazione dev'essere valutata dal giudice in relazione allo specifico vizio contestato, che è poi quanto ha ribadito la Cassazione, con la sentenza n. 19800.
Con una specificazione: se il condomino contesta che la delibera è stata assunta con quorum deliberativi inferiori a quelli prescritti dalla legge, il giudice potrà dire che quella delibera è nulla o annullabile (in base alla pronuncia delle Sezioni Unite del 2005 sappiano che dirà che è annullabile), ma non potrà dire perché è nulla o annullabile per altri motivi (es. errata verbalizzazione).
Importanti istruzioni per la sostituzione della delibera assembleare.
