#1 Inviato 22 Settembre, 2015 Buongiorno a tutti, approfittando della vostra gentilezza e competenza vorrei porvi un quesito. L’edificio in cui vivo è composto da cinque piani, un terrazzo di copertura (accessibile ma interdetto all’uso in quanto il parapetto periferico è molto basso, fuori norma e quindi pericoloso), locale garage accessibile dall’esterno da un cancello laterale alla rampa carrabile. Tra questo locale ed il resto del palazzo non c’è alcuna comunicazione né tramite scale né tramite ascensore. L’articolo 1124 del codice civile recita ” Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori. Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo”. Il condominio in argomento era regolato da un regolamento contrattuale che escludeva i condomini del piano terra alla partecipazione delle spese di manutenzione e gestione di scala ed ascensore in quanto non serviti dai due manufatti. Da anni la ripartizione delle spese viene fatto in base a delle tabelle, probabilmente legittimate per " facta concludentia", che prevedono : Spese Ascensore: Ordinarie e di gestione ( energia elettrica compresa): 50% del totale in base alla tabella di proprietà compresi condomini piano terra ed il rimanente 50% in base all’altezza, condomini piano terra esclusi; lavori straordinari: partecipano tutti i condomini in base tabella proprietà. Spese Scale: manutenzione ordinaria e straordinaria 50% in base alla tabella di proprietà, condomini piano terra compresi e rimanente 50% in base all’altezza, condomini piano terra esclusi. Le spese di gestione vengono ripartite in base all’altezza. Il mio dubbio è: i condomini del piano terra, le cui unità immobiliari non sono serviti né da scale né da ascensore, devono pagare le relative spese di manutenzione e di gestione? Il regolamento legittimato per “facta concludentia” può derogare alcune norme del codice civile come quello contrattuale?
#2 Inviato 22 Settembre, 2015 Se c'è un RdC Contrattuale ed escludeva i condomini del piano terra alla partecipazione delle spese di manutenzione e gestione di scala ed ascensore, era necessario continuare con quel criterio, ora però da alcuni anni le cose sono modificate e l'amministratore applica integralmente l'art. 1124 cc, ma questo vale solamente per le spese di manutenzione e comunque il piano terra era esentato da contratto, invece per le spese d'uso, energia elettrica e pulizia si deve usare il sistema proporzionale citato dall'art 1124 cc; In tema di condominio negli edifici, la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica,"in parte qua", dell'art. 1124 cod.civ., il quale segue, con riferimento al suddetto criterio, il principio generale posto dall'art. 1123, II comma, c.c., della ripartizione della spesa in proporzione all'uso del bene e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi. Deve farsi riferimento, pertanto, per la ripartizione delle spese in questione, in via analogica, alla regola posta dall'articolo 1124,I comma, c.c.. Di tale precetto, peraltro, può applicarsi, con riguardo alle pulizia e illuminazione delle scale, solo la sua seconda parte - che prevede la ripartizione del relativo onere in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo - mentre è inapplicabile la prima (che prevede che metà delle spese sia ripartita in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani). Cass civ., Sez. II, 12 gennaio 2007, n. 432 Però se da anni si usa un altro criterio di partizione delle spese potrebbe configurarsi la "facta concludentia" e rimanere così la divisione. In pratica era necessario opporsi al nascere della modifica, comunque nulla vieta d'impugnare e vedere cosa suggerirà il Mediatore ed eventualmente cosa deciderà il Giudice La disciplina della ripartizione delle spese condominiali contenuta in un regolamento di natura contrattuale, può essere innovata, in base al principio dell’autonomia contrattuale enunciato dall’art, 1322 c.c., da una nuova convenzione, la quale, non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta ai sensi dell’art. 1350 c.c., ma richiede il consenso di tutti i condomini, che può essere espresso anche per facta concludentia dovendo, però, in ogni caso la manifestazione tacita di volontà rapportarsi ad un comportamento univoco e concludente, dal quale possa desumersi, per il comune modo di intendere, un determinato volere con un preciso contenuto sostanziale. (Nella specie la C.S. in base all’enunciato principio ha confermato la decisione dei giudici del merito che aveva escluso la formazione di un nuovo accordo negoziale per facta concludentia con riguardo ad un applicazione di diversi criteri di ripartizione delle spese condominiali, ancorché avutasi per diversi anni, ma senza la consapevolezza della diversità di quei criteri e delle tabelle millesimali relative). * Cass. civ., sez. II, 16 luglio 1991, n. 7884
#3 Inviato 22 Settembre, 2015 Ti ringrazio Tullio. Purtroppo, a quanto ho capito, non ci sono certezze. Basta che delle delibere di approvazione di bilanci annuali difformi da quanto previsto dalle tabelle millesimali, anche contrattuali, non vengano impugnate, magari perché economicamente non conveniente farlo, che si rischia di vedere legittimato l'irregolare criterio di ripartizione delle spese.
#4 Inviato 23 Settembre, 2015 Ti ringrazio Tullio.Purtroppo, a quanto ho capito, non ci sono certezze. Basta che delle delibere di approvazione di bilanci annuali difformi da quanto previsto dalle tabelle millesimali, anche contrattuali, non vengano impugnate, magari perché economicamente non conveniente farlo, che si rischia di vedere legittimato l'irregolare criterio di ripartizione delle spese. Infatti potrebbe essere, metti caso che un condomino si accorga dopo anni che un criterio di ripartizione previsto dal RdC Contrattuale non venga applicato ed al suo posto si usi un altro, eccepisce l'anormalità e l'amministratore le risponda che da anni si fa così, controlli i resoconti e vedi che è proprio come l'amministratore dice, che si fa? Si impugna? Si potrebbe fare ma la risposta la darà il Giudice
