L'ex amministratore che agisce verso il condominio per il recupero del proprio compenso deve attivare la mediazione obbligatoria?
Mettiamo che, come spesso accade, l'incarico dell'amministratore di condominio cessi prima che egli sia riuscito a percepire il credito che vanta nei confronti del condominio.
In primis può trattarsi naturalmente del compenso e poi eventualmente delle spese sostenute per il condominio e non ancora rimborsate. Qui ci occupiamo in particolare del recupero del credito rappresentato dal solo compenso.
Per rispondere alla domanda dobbiamo chiarire alcuni passaggi che qui indichiamo in sintesi.
Primo, la materia condominiale rientra tra quelle per le quali è prevista la mediazione civile obbligatoria.
Secondo, possiamo affermare che il rapporto tra amministratore di condominio e condominio rientra nelle materie soggette a mediazione civile obbligatoria.
Terzo, solitamente l'azione legale consisterà nella richiesta di decreto ingiuntivo.
Obbligo di mediazione per il recupero dei crediti condominiali
Come noto, la mediazione civile obbligatoria è disciplinata dal D.Lgs. n. 28 del 4 marzo 2010 che, all'art. 5, co.1-bis include, per quanto a noi interessa, le controversie di condominio tra quelle soggette a mediazione obbligatoria: si tratta cioè di controversie per le quali non si può ricorrere al giudice civile senza avere esperito il tentativo di mediazione obbligatoria: l'esperimento del procedimento di mediazione è cioè condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
Il difetto di tentativo di mediazione, alla prima udienza può essere eccepito dal convenuto o rilevato di ufficio dal giudice.
L'art. 5 cit. Prevede, poi, che "il giudice ove rilevi che la mediazione e' gia' iniziata, ma non si e' conclusa, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine" (di cui al successivo art. 6), di tre mesi dalla proposizione dell'istanza.
Inoltre, è previsto che il giudice provvede allo stesso modo "quando la mediazione non e' stata esperita, assegnando contestualmente alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione".
Per completezza aggiungiamo che il giudice "valutata la natura della causa, lo stato dell'istruzione e il comportamento delle parti," potrà disporre il tentativo di mediazione anche in appello (ed in tal caso l'esperimento del procedimento di mediazione sarà condizione di procedibilità della domanda giudiziale per l'appello) purchè il relativo provvedimento sia "adottato prima dell'udienza di precisazione delle conclusioni ovvero, quando tale udienza non e' prevista, prima della discussione della causa" e, ove rilevi che la mediazione è in corso, fisserà la successiva udienza oltre la scadenza del termine (di cui al successivo art. 6) di tre mesi dalla proposizione dell'istanza e, se la mediazione non è stata esperita, assegnerà alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione (v. art., 5, co.2, D.Lgs. cit.).
Controversie condominiali tra quelle soggette a mediazione obbligatoria
L'art. 5, D.Lgs. 28/2010 cit. include, per quanto a noi interessa, le "controversie in materia di condominio" tra quelle soggette a mediazione obbligatoria.
L'art. 71-quater, Disp. att. e trans. c.c., introdotto dalla riforma del condominio (L. 220/2012) specifica che per "controversie in materia di condominio" dobbiamo intendere "quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice".
Se tale è la delimitazione dell'ambito delle controversie condominiali, allora dobbiamo concludere anche quelle attinenti ai crediti dell'amministratore nei confronti del condominio per l'attività svolta vi rientrino.
In particolare, per quanto attiene al compenso dell'amministratore, l'art. 1135, co.1, n.1) indica tra le competenze dell'assemblea quella di confermare la retribuzione dell'amministratore, mentre l'art. 1129, co.14, c.c. prevede che "l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta".
Tale tesi è anche stata adottata il 26 maggio del 2014 da un'ordinanza del Tribunale di Bari, con la motivazione che l'oggetto della domanda attorea era attinente all'adempimento delle obbligazioni tra amministratore e condominio, rientrante dunque nella materia del condominio.
Per quanto si possa supporre dalla sola lettura dell'ordinanza, chi scrive conclude che il detto provvedimento in realtà si riferiva ad un caso particolare, dato dalla proposizione di un atto di citazione e non, come solitamente accade, di un ricorso per decreto ingiuntivo.
Recupero del compenso dell'amministratore e decreto ingiuntivo
Per il recupero dei crediti degli amministratori di condominio si passa prima dalla mediazione.
Nella generalità dei casi, l'azione legale per il recupero del compenso dell'amministratore consisterà infatti nella proposizione del ricorso per decreto ingiuntivo (regolato dagli artt. 633 e ss., c.p.c.), il quale, lo ricordiamo, presuppone l'allegazione di prova scritta del credito preteso (il quale dev'essere certo, liquido ed esigibile).
Certamente, non sarà possibile chiedere il decreto immediatamente esecutivo ex art. 63, Disp. att. e trans. c.c., strumento, questo, previsto solo per lo specifico caso della riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, da parte dell'amministratore nei confronti dei condòmini morosi.
Sarà, però, comunque possibile (ove ritenuto opportuno dal legale) chiedere la provvisoria esecuzione ove concorrano le condizioni prescritte in generale dall'art. 642 c.p.c.; in particolare, nel caso di specie potrebbe prodursi, quale "documentazione sottoscritta dal debitore, comprovante il diritto fatto valere", la delibera di assemblea con la quale si approva il rendiconto contenente anche la voce "compenso dell'amministratore".
Nel caso di decreto ingiuntivo sappiamo che la mediazione obbligatoria non va esperita prima del deposito del ricorso, ma dopo la successiva ed eventuale fase dell'opposizione a decreto ingiuntivo (precisamente "fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione", ex art. 5, co.4, lett. a), D.Lgs. 28/2010.
In tale fase dovrà dunque dovrà essere attivata l'istanza di mediazione; come ormai sembra uniformemente affermato in giurisprudenza, tale onere incombe sull'opponente (v. Cass. 24629/2015).
Mediazione obbligatoria e revoca dell'amministratore di condominio. Spunti di riflessione
