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Obbligo manutenzione giardino privato
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Obbligo manutenzione giardino privato

Giardino privato, obbligo di manutenzione e decoro dell'edificio

Avv. Alessandro Gallucci  

Nei condomini nei quali sono presenti dei giardini privati, i loro proprietari sono obbligati a manutenerli?

Se sì, sulla base di quali norme e con quale periodicità?

Gli altri condòmini, o meglio il condominio ha obbligo di contribuire alle spese per la manutenzione del giardino privato presente accessorio dell'unità immobiliare?

Giardino privato, regolamento condominiale e legge

Partiamo da questa fattispecie: com'è noto il regolamento condominiale può avere due contenuti, ossia meramente regolamentare se approvato dalla maggioranza dei condòmini, così come prescritta dall'art. 1138 c.c., ovvero limitativo dei diritti dei singoli sulle parti dell'edificio di proprietà comune come anche sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva (Cass. 6 ottobre 2009 n. 11121; Cass. 20 aprile 2005 n. 8216).

Quanto ai limiti in relazione alle parti di proprietà comune, si pensi al divieto d'uso del cortile come parcheggio, al divieto d'uso delle parti comuni a determinati fini, all'immodificabilità assoluta del decoro dell'edificio e più in generale ad ogni limite afferente al diritto del singolo sulle suddette parti comuni.

Le limitazioni possono consistere in vere e proprie servitù - si pensi alla limitazione nella destinazione d'uso delle unità immobiliare - ovvero in obbligazioni legate al diritto di proprietà (così dette obbligazioni propter rem).

Quanto alle obbligazioni, la manutenzione del giardino è uno degli esempi calzanti: il regolamento condominiale di origine contrattuale può imporre minuziosi obblighi di cura di quell'accessorio dell'unità immobiliare, ovvero più genericamente un obbligo di tenerlo ordinato ed in guisa da non recare fastidio alle altre proprietà. Com'è noto da un giardino incolto posso provenire vermi, insetti, piccoli roditori, ecc. Un regolamento contrattuale può occuparsi di tutto ciò.

Non vanno dimenticati, poi, i regolamenti di polizia locale, che possono prevedere disposizioni atte a disciplinare la cura di questi spazi a verde privato, nonché, più in generale, la responsabilità civile extracontrattuale che impone a chiunque di non recare danno con le proprie azioni o omissioni dolose o colpose (art. 2043 c.c.); certo è che la prova del danno derivante dell'incuria del giardino sta in chi se ne lamenta.

Giardino privato e distanze delle piante

Se nel giardino sono presenti alberi e più in generale piante, allora il proprietario deve fare in modo che quei vegetali rispettino le distante dal confine, intendendosi con ciò la distanza di alberi e piante da:

- la proprietà comune;

- la proprietà di altri condòmini;

- la proprietà di terzi;

- la proprietà comunale.

L'art. 892 del codice civile fa rimando ai regolamenti locali al fine di individuare le distanze delle piante dal confine. Ove questi non dicessero nulla e salvo distanze specificamente previste per particolari specie, le distanze sono le seguenti:

- tre metri per gli alberi di alto fusto. Ai fini del computo delle distanze, si considerano alberi di alto fusto quelli il cui fusto, semplice o diviso in rami, sorge ad altezza notevole, come sono i noci, i castagni, le querce, i pini, i cipressi, gli olmi, i pioppi, i platani e simili;

- un metro e mezzo per gli alberi di non alto fusto. Sono reputati tali quelli il cui fusto, sorto ad altezza non superiore a tre metri, si diffonde in rami;

- mezzo metro per le viti, gli arbusti, le siepi vive, le piante da frutto di altezza non maggiore di due metri e mezzo.

La norma specifica comunque che le distanze qui indicate, e quelle specificamente dettate per particolari specie, non devono essere osservate se sul confine esiste un muro divisorio, proprio o comune, purché le piante siano tenute ad altezza che non ecceda la sommità del muro. Resta salva la possibilità per le parti di derogare prevedendo distanze maggiori o inferiori a quelle di legge.

Al di là della distanza, poi, bisogna fare in modo che rami e radici non invadano l'altrui proprietà. Nel primo caso il vicino la cui proprietà è invasa può domandarne il taglio, mentre nella seconda ipotesi può addirittura provvedere egli stesso alla recisione (art. 896 c.c.).

Giardino privato, decoro dell'edificio e ripartizione delle spese

Sovente è citata in rete una sentenza di Cassazione nella quale fu affermato che «alle spese di potatura degli alberi che insistono su suolo oggetto di proprietà esclusiva di un solo condomino sono tenuti a contribuire tutti i condomini allorché si tratti di piante funzionali al decoro dell'intero edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di cura del decoro stesso» (Cass. n. 3666/1994).

Come sempre le sentenze vanno lette per intero, al fine di poter cogliere la reale portata del principio di diritto. Nel caso di specie si trattava di alberi secolari di alto fusto la cui funzione estetica fu presa in considerazione sin dalla costruzione del condominio come elemento ineliminabile del suo decoro architettonico.

=> Potatura alberi in condominio, paga il proprietario o il conduttore?

Insomma se il condominio si chiama "Le Querce" per la presenza di uno o più di questi alberi, probabilmente i vegetali andranno considerati di proprietà comune al di là del luogo in cui sono presenti. Se un condòmino, invece, ha piantato un albero di limone nella sua proprietà, la situazione è differente.

Com'ha detto il Tribunale di Roma, proprio facendo riferimento alla sentenza di Cassazione, «è evidente che l'albero, ove sia stato piantato dal proprietario del giardino, per propria utilità donde solo indirettamente ne trae vantaggio il decoro, rientra nel novero dei beni esclusivi senza alcun vincolo di destinazione» (Trib. Roma 24 giugno 2009 n. 14079).

=> Ogni condomino, nel giardino comune, può fare giardinaggio

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Antonio
Antonio martedì 30 ottobre 2018 alle ore 19:22

Non so quanti regolamenti contrattuali (quindi non assembleari) impongano ai proprietari di giardini privati di tenere in perfetto ordine i loro giardini. Indicando quello che devono fare o non fare. E altrettanto non so quanti regolamenti assembleari riescano a determinare gli obblighi di perfetta o ottimale manutenzione. Certo, se sta scritto da qualche parte è opportuno che le regole vengano rispettate. E fatte rispettare (dall'amministratore). È evidente che se in un giardino privato (all'interno di un condominio ovviamente) insiste un albero "secolare" protetto, questo è da considerarsi di proprietà comune condominiale. Ma (come solitamente avviene) se in un giardino privato vi sono uno o più alberi pianati dal proprietario del giardino stesso, questi sono sicuramente una proprietà sua. E gli altri condòmini non debbono sborsare un centesimo per la loro manutenzione (potature, cure, ecc.). E oltretutto il proprietario del giardino privato (e degli alberi) deve fare in modo che rami, foglie e quant'altro non costituiscano motivo di disturbo per gli altri. Per esempio, per le foglie, il proprietario dell'albero che "le produce" ha l'obbligo di raccoglierle se queste finiscono sia nei vialetti di transito pedonale, sia nel corsello transito veicoli, sia in qualsiasi altro spazio comune. Se tutti i condòmini - e in particolare i proprietari di giardini privati - avessero la buona abitudine di leggere queste pubblicazioni forse ci sarebbero meno discussioni e litigi.

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