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L'amministratore di condominio può ispezionare le singole proprietà esclusive?
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L'amministratore di condominio può ispezionare le singole proprietà esclusive?

Ispezioni e sopralluoghi delle proprietà esclusive dei condomini e poteri dell'amministratore di condominio

 

Un argomento di costante interesse riguarda il potere che ha l'amministratore di condominio nel momento in cui necessita di verificare, con ispezioni e sopralluoghi, cosa succeda nelle proprietà esclusive dei condomini, allorquando da queste provengano delle minacce potenziali alla stabilità, alla sicurezza ed al decoro del fabbricato condominiale.

=> Sicurezza degli edifici condominiali. In arrivo nuovi oneri per gli amministratori di condominio.

Una domanda sorge spontanea: può il garante della conservazione delle cose comuni recarsi presso un appartamento di un proprietario esclusivo e chiedere di entrare per ispezionare i locali per ragioni di necessità ed urgenza correlate allo stato di pericolo delle parti comuni ?

Domanda complessa che porta in sé una prima risposta certa: di sua sponte no.

L'amministratore di condominio non ha alcun potere rinveniente dal suo contratto di mandato che lo autorizzi ad entrare o pretendere di entrare in una proprietà esclusiva anche se per fini contingenti.

Il divieto è sancito dall'art. 14 della Costituzione: "Il domicilio è inviolabile. Non vi si possono eseguire ispezioni o perquisizioni o sequestri, se non nei casi e modi stabiliti dalla legge secondo le garanzie prescritte per la tutela della libertà personale.

Gli accertamenti e le ispezioni per motivi di sanità e di incolumità pubblica o a fini economici e fiscali sono regolati da leggi speciali" e dall'art. 614 del codice penale: "Chiunque s'introduce nell'abitazione altrui, o in un altro luogo di privata dimora, o nelle appartenenze di essi, contro la volontà espressa o tacita di chi ha il diritto di escluderlo, ovvero vi s'introduce clandestinamente o con inganno, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni.

Alla stessa pena soggiace chi si trattiene nei detti luoghi contro l'espressa volontà di chi ha il diritto di escluderlo, ovvero vi si trattiene clandestinamente o con inganno. Il delitto è punibile a querela della persona offesa.

La pena è da uno a cinque anni, e si procede d'ufficio, se il fatto è commesso con violenza sulle cose, o alle persone, ovvero se il colpevole è palesemente armato".

Quindi, che succede ? Succede che nei casi di necessità ed urgenza richiamati, l'amministratore potrebbe intervenire se coadiuvato dalla presenza dei Vigili del Fuoco e da personale dei competenti uffici della ASL di zona, al fine di mettersi al riparo dal rischio di denunce per violazione di domicilio e della privacy.

=> Anagrafe condominiale. Il Garante limita i poteri dell'amministratore.

Ma anche in questo caso si pone un problema delicato quale quello relativo alla possibilità per le squadre di soccorso dei Vigili del Fuoco di accedere a spazi privati in caso di necessità.

I Vigili del Fuoco sono istituzionalmente preposti ai servizi pubblici di prevenzione e di estinzione incendi ed ai soccorsi tecnici in genere.

Il servizio di soccorso tecnico implica essenzialmente fra l'altro, l'intervento in tutti i casi in cui l'opera dei Vigili del Fuoco può tornare utile alla salvezza delle persone e delle cose.

Questo servizio si limita ai compiti di carattere strettamente urgente e cessa con il subentrare degli organi tecnici competenti.

Lo stesso concetto è ribadito dalla legge che afferma che sono attribuiti al Ministero dell'Interno, e quindi al Corpo nazionale dei Vigili del Fuoco, i servizi di prevenzione ed estinzione degli incendi e, in genere, i servizi tecnici per la tutela della incolumità delle persone e la preservazione dei beni.

In linea di massima occorre effettuare delle specifiche valutazioni, caso per caso, per definire esattamente se l'eventuale ingresso nell'appartamento possa essere giustificato dal danno che, in caso di mancato accesso, si produrrebbe come ad esempio in caso di incendio o di altro pericolo per la pubblica incolumità, come ad esempio una fuga di gas.

Così come anche l'accesso alla proprietà privata potrebbe essere giustificato da una dispersione idrica in grado di arrecare danni alle strutture o agli impianti dell'edificio condominiale.

Ricordo che la riforma del condominio ha previsto l'obbligo, per l'amministratore, di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale. Tale registro deve contenere le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.

=> Sicurezza in condominio e posizione di garanzia dell'amministratore di condominio. Alcune considerazioni

E' ragionevole ritenere che l'amministratore, anche nello spirito della riforma, abbia il potenziale potere di controllare che all' interno delle singole unità immobiliari non si eseguano opere che possano costituire un danno per le parti comuni dell'edificio o che possano pregiudicarne la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico.

Pertanto, proprio a tal fine, l'amministratore potrebbe verificare la regolarità di opere eseguite nelle proprietà esclusive per prevenire l'insorgenza di pregiudizi alla sicurezza dell'intero stabile.

Come detto, l'amministratore, in assenza del consenso del proprietario di casa, non avendo egli poteri coercitivi per poter entrare "di forza" nei singoli appartamenti, tantomeno ricorrendo all'intervento della forza pubblica (salvo nel caso di pericolo imminente alla pubblica sicurezza come visto sopra), in extrema ratio potrebbe farsi autorizzare dal giudice civile, eventualmente ricorrendo ad un procedimento d'urgenza.

=> Sicurezza degli edifici condominiali. In arrivo nuovi oneri per gli amministratori di condominio.

Cerca: ispezioni e sopralluoghi delle proprietà esclusive dei condomini

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Vincenzo Sona
Vincenzo Sona mercoledì 11 aprile 2018 alle ore 08:02

ecco arrivati i nuovi azzeccagarbugli !

Gianni
Gianni giovedì 03 maggio 2018 alle ore 12:09

Il problema MAGGIORE risulta essere il rifiuto dell'informazione e FORMAZIONE dell'ESSERE condomino ! In codesta LAGUNOSA società (in)civile, gli (dottori o presunti tali)amm. di cond. ci sguazzano e CREDONO di aver avuto in eredità il condominio.

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