In occasione dei lavori di manutenzione straordinaria in un fabbricato, tra le tante contestazioni che possono sorgere, c'è anche quella relativa alla prestazione del direttore dei lavori. In particolare, mi riferisco all'obbligo di vigilanza che questo professionista deve esercitare nei confronti dell'appaltatore e della buona esecuzione delle opere.
In caso di omissione e di inadempimento, infatti, il condominio avrebbe titolo per chiedere ed ottenere anche un risarcimento danni in virtù del principio generale sancito dall'art. 1218 c.c. in tema di obbligazioni.
A conferma di ciò, è possibile citare il caso oggetto della recente sentenza della Corte di Appello di Roma n. 243 del 16 gennaio 2023. Il direttore dei lavori è stato, infatti, citato in giudizio per i danni provocati dall'impresa alle parti comuni. Il motivo era l'omessa vigilanza sull'operato dell'appaltatore.
L'azione de quo, però, non è stata avanzata dal condominio, bensì da un singolo proprietario. L'ufficio laziale, quindi, è stato chiamato a dirimere la questione della legittimazione attiva del condomino. Meglio, perciò, approfondire le circostanze di fatto della vicenda in esame.
Direttore dei lavori inadempiente e azione risarcitoria. Il caso concreto.
In un edificio romano, al termine dei lavori di ristrutturazione, la ditta incaricata era accusata di non aver eseguito le opere a regola d'arte al punto da provocare danni ai beni comuni. In merito, inoltre, era evidenziata la responsabilità del direttore dei lavori per non aver adeguatamente vigilato sull'operato dell'appaltatore.
A quanto pare, però, il condominio non si attivava per alcuna domanda risarcitoria. Di parere contrario, era, invece, una singola proprietaria.
Nello specifico, si trattava di una società immobiliare titolare di due appartamenti all'interno del fabbricato. Ebbene, questa citava il direttore dei lavori per i danni in questione.
Secondo la tesi dell'attrice, essi sarebbero stati una conseguenza indiretta dell'inadempimento degli obblighi di vigilanza assunti dal professionista nei confronti del condominio.
Il primo grado di giudizio si concludeva, però, con un esito negativo per l'istante. Secondo il Tribunale di Roma, infatti, difettava la legittimazione attiva dell'attrice.
La lite, perciò, si spostava dinanzi alla Corte di Appello capitolina, in cui l'appellante riproponeva le medesime argomentazioni, confidando in un verdetto differente. Purtroppo, per la condomina, anche questo procedimento si chiudeva con un rigetto. La soccombenza sulle spese processuali era un'ulteriore quanto inevitabile conseguenza.
La legittimazione attiva in condominio: brevi cenni
La presenza dell'amministratore e dell'assemblea in condominio non sono decisivi per escludere il diritto del singolo condomino di agire giudizialmente a tutela dei propri diritti, sia esclusivi che comuni.
Lo ha ricordato, recentemente, anche la Corte di Appello di Campobasso (sent. n. 300 del 16 dicembre 2022), precisando che, di regola, la legittimazione attiva del proprietario non può essere impedita dall'eventuale concorrente facoltà dell'amministratore di agire nell'interesse del fabbricato «l'eventuale ulteriore legittimazione dell'amministratore condominiale non esclude per i singoli partecipanti al condominio la facoltà di agire a difesa dei propri diritti inerenti i rapporti condominiali.
L'amministratore, infatti, ha soltanto una rappresentanza "ex mandato" dei proprietari condomini e la sua nomina non comporta alcuna limitazione del potere di ciascuno di agire autonomamente per la tutela dei propri diritti, siano essi esclusivi che comuni (Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2010, n. 1011; Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2000, n. 7891; Cass. civ., sez. II, 6 agosto 1999, n. 8479; Cass. civ., sez. II, 29 aprile 1999, n. 4354; Cass. civ., sez. II, 13 aprile 2000, n. 4810; Cass. civ., sez. II, 28 agosto 2002, n. 12588; Cass. civ., sez. II, 7 agosto 2002, n. 11882)».
Responsabilità del direttore dei lavori: le sentenze in materia
La giurisprudenza, però, è orientata a negare la legittimazione del singolo in tutti quei casi in cui la domanda giudiziale tende a soddisfare un'esigenza tipicamente collettiva, quale ad esempio quella inerente alla gestione di un servizio comune. In tali casi, infatti, l'interesse del proprietario sarebbe soltanto indiretto e la legittimazione attiva spetterebbe soltanto all'amministratore del condominio.
Beni comuni, domanda risarcitoria e legittimazione attiva
Per la Corte di Appello di Roma, in ciò confortata dai pronunciamenti della Cassazione, la domanda risarcitoria e, nello specifico, quella diretta a indennizzare il condominio dei danni a carico delle cose comuni, non ha alcuna attinenza con l'interesse diretto dei singoli proprietari, ma è una questione soltanto collettiva.
In particolare, sul punto si sono espressi gli Ermellini con la sentenza n. 8173/2012. Ciò è avvenuto a proposito delle infiltrazioni a danno di un bene comune e della distinzione tra le domande volte a tutelare tale parte e quelle dirette, invece, ad ottenere un risarcimento.
Per le prime, il singolo proprietario sarebbe legittimato ad agire senza attendere l'intervento dell'ente.
Per le seconde, invece, non avrebbe alcuna facoltà a riguardo «Chiarito dunque che nel primo grado di giudizio erano state denunciate infiltrazioni ad un bene di proprietà comune, si pone a tal punto la questione della legittimazione attiva delle suddette società in relazione alle domande da esse proposte aventi ad oggetto l'eliminazione delle cause delle infiltrazioni, il ripristino dello stato dei luoghi ed il risarcimento dei danni conseguenti.
In proposito non può fornirsi una risposta uniforme, dovendosi distinguere tra domande tendenti ad esercitare atti conservativi di difesa dei beni comuni e domande di natura risarcitoria; infatti con riferimento al primo ordine di domande non si dubita della sussistenza della legittimazione attiva del singolo condomino, considerato che, essendo il Condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l'esistenza dell'amministratore del Condominio non esclude che ciascun condomino possa provvedere direttamente ad agire per la tutela dei diritti inerenti alle parti comuni (Cass. 16-9-1991 n. 9629; Cass. 14-12-1993 n. 12304; Cass. 12-3-1994 n. 2393; Cass. 6-8-1999 n. 8479); a diverse conclusioni deve invece giungersi in punto legittimazione attiva del singolo condomino con riguardo al secondo tipo di domande, posto che esse tendono a soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione di un servizio comune, senza quindi attinenza diretta all'interesse esclusivo dei singoli partecipanti, con la conseguenza che in tali controversie la legittimazione attiva spetta in via esclusiva all'amministratore del Condominio».
Alla luce delle precedenti considerazioni è possibile, quindi, spiegare la sentenza in commento. In questo caso, infatti, la proprietaria degli appartamenti in condominio non aveva alcuna legittimazione ad agire per il risarcimento danni provocato dall'impresa e dall'omessa vigilanza del direttore dei lavori alle parti comuni. Solo l'ente avrebbe avuto tale facoltà essendo l'interesse tutelato di natura collettiva. Ecco perché anche il secondo grado di giudizio si è concluso negativamente per la parte istante.
