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Unico proprietario con piena e nuda proprietà: sì al superbonus
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Unico proprietario con piena e nuda proprietà: sì al superbonus

Un contribuente pieno proprietario di un immobile e nudo proprietario di un altro che compongono l'intero edificio, può fruire del superbonus? Sì, risponde l'AdE.

Avv. Valentina Papanice  

Piena proprietà, nuda proprietà e superbonus, si può?

Con la risposta n. 58 l'AdE si occupa di un caso dove il contribuente è al contempo pieno proprietario di un'unità immobiliare e nudo proprietario di un'altra di cui è usufruttuario il padre; i due immobili compongono l'intero edificio.

L'uomo chiede se può fruire del superbonus per interventi di riqualificazione energetica e di sismabonus nonché dell'opzione cessione/credito d'imposta.

Il contribuente ritiene di poter fruire della detrazione insieme con il padre, ripartendola al 50 % e tendendo distinti gli interventi di riqualificazione energetica e quelli di superbonus; ritiene inoltre di poter fruire dell'opzione cessione/sconto in fattura.

L'Agenzia, alla luce delle modifiche operate dalla Legge di Bilancio per il 2021, risponde che , l'agevolazione è possibile.

Superbonus e edifici con unico proprietario nella Legge di Bilancio 2021

Sino alla introduzione del superbonus gli edifici composti da più unità distintamente accatastate e appartenenti ad un unico proprietario erano ammessi alle agevolazioni fiscali di ecobonus, sismabonus e per interventi di recupero del patrimonio edilizio (come ad es. affermato di recente dalla Circolare 19/E del 2020).

Ciò non è accaduto per il superbonus, anzi è stato più volte escluso dall'AdE sin dalla Circolare 24E dell'8 agosto 2020; la motivazione dell'esclusione era data dal fatto che per la prima volta le norme avevano utilizzato la parola condomìni: dunque, concludeva l'AdE, secondo la scelta operata dal Legislatore, alla detrazione erano ammessi non gli edifici composti da unità immobiliari e parti ad esse comuni secondo l'approccio oggettivo, come invece si era inteso sino a quel momento per le altre detrazioni; ma che doveva trattarsi proprio di condomini intesi in senso civilistico (in senso quindi anche soggettivo): era quindi necessario, in sostanza, che dette varie unità immobiliari appartenessero a distinti proprietari e non ad uno solo e né ad una comunione.

Tale affermazione resta confermata anche oggi dall'Agenzia, ma va mitigata alla luce delle modifiche apportate dalla Legge di Bilancio per il 2021 alle norme riguardanti i beneficiari del superbonus.

Oggi, infatti l'art. 119 co. 9 lett. a del Decreto Rilancio menziona, accanto ai condomìni le "persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche".

Superbonus al 110%: la misura della detrazione

Dunque oggi l'agevolazione spetta, entro un certo limite, anche se gli interventi sono realizzati su edifici che non sono in condominio inteso secondo la nozione civilistica; detti immobili, dunque, sebbene composti da più unità immobiliari distintamente accatastate e da parti ad esse comuni secondo la definizione dell'art. 1117 c.c., ma appartenenti ad un unico proprietario o comproprietari, fruiscono del superbonus; ma, si badi al limite: sono ammessi solo gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari.

Ne discende - dice l'AdE - che nel caso in esame, dove l'edificio è composto da due unità immobiliari di cui il contribuente è titolare, rispettivamente, della piena proprietà e della nuda proprietà, egli è ammesso all'agevolazione.

Diversi interventi e diverse agevolazioni, limite di spesa e riparto

Questi gli interventi che l'istante intende effettuare: "interventi di miglioramento sismico quale rinforzo sulle murature d'ambito con betoncino armato, realizzazione di una nuova copertura con orditura portante in legno, realizzazione di opportune sottofondazioni ed altre opere strutturali che faranno innalzare la classe sismica dell'intero fabbricato di due categorie strutturali.

Inoltre prevede di realizzare cappotto esterno con sostituzione di parte dei serramenti esterni e il rifacimento di una porzione dell'impianto termico".

Nella specie il limite di spesa sarà dato dalla sommatoria dei vari limiti previsti per ciascuno degli interventi purché siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai vari interventi e siano rispettati gli adempimenti previsti per ognuno.

Inoltre, quanto al riparto della detrazione con il padre, l'AdE risponde che "l'importo massimo di detrazione spettante andrà suddiviso tra i soggetti detentori o possessori dell'immobile che partecipano alla spesa in ragione dell'onere da ciascuno effettivamente sostenuto e documentato."

Serramenti e superbonus

Riguardo poi al caso specifico dei serramenti, l'Agenzia rammenta che, come chiarito dalla Circolare n. 30/E del 2020 (v. quesito n. 4.5.7), la sostituzione dei serramenti, costituisce un intervento autonomo per il quale di per sé è possibile fruire dell'ecobonus di cui all'art. 14 D.L. n. 63/2013. Conseguentemente, per il richiamo contenuto nel co. 2 dell'art. 119 del Decreto Rilancio al citato art. 14, il detto intervento è ammesso al Superbonus, come intervento trainato, purché nel rispetto delle condizioni e dei limiti stabiliti nel co. 3 del detto art. 119, eseguito congiuntamente ad un intervento trainante e sempreché assicuri il miglioramento di almeno due classi energetiche o, ove non possibile il conseguimento della classe energetica più alta.

Infine l'Agenzia non si esprime sul quesito relativo all'opzione cessione/sconto di cui all'art. 121 del Decreto Rilancio, ma, dato il tenore della risposta fornita, non sembra ci siano dubbi.

=> Qui il collegamento alla risposta dell'AdE

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