Superbonus, unica proprietà di unità distintamente accatastate e Legge di Bilancio 2021
Tra le novità apportate dalla Legge di Bilancio per il 2021 alle norme del superbonus abbiamo l'ammissione espressa degli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario persona fisica o in comproprietà da più persone fisiche.
La novità chiarisce una questione di rilievo nell'ambito delle norme sul superbonus.
Vediamo dunque meglio di cosa si tratta e cosa cambia rispetto a prima.
Partiamo col rivedere la situazione precedente e poi passiamo a quella attuale.
Unico proprietario di immobili distintamente accatastati, Decreto Rilancio e Circolare 24E/2020
Ricordiamo che l'arcinota agevolazione del superbonus del 110% è stata introdotta con il Decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020, art. 119), Decreto così chiamato per l'obiettivo che perseguiva (e persegue) e cioè quello di rilanciare l'economia del Paese provata da mesi di lockdown (il decreto legge è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il 19 maggio e convertito in legge il 17 luglio 2020).
Anche il superbonus rientrava in questo "piano" prevedendo una misura che si presentava come particolarmente vantaggiosa per contribuenti e imprese e che coinvolgeva una larga fascia di casi.
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Una delle poche fattispecie che, però, si è detto, erano fuori dall'agevolazione era quella riguardante gli unici proprietari (o le comproprietà tra più soggetti) di edifici comprendenti più unità immobiliari distintamente accatastate.
Il Decreto Rilancio non conteneva esclusioni espresse, ma l'utilizzo, nel testo delle norme, dell'espressione "condomìni" aveva indotto l'Agenzia delle Entrate a concludere per tale esclusione (discostandosi così dalla prassi consolidata per le altre detrazioni similari).
Detta esclusione era stata affermata con la Circolare 24E/2020 dell'8 agosto e poi ribadita anche successivamente, fino alla Circolare n. 30/2020 del 22 dicembre 2020; la soluzione sollevava perplessità da più punti di vista.
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L'emissione di un intervento normativo sul punto era stata in realtà annunciata in precedenza in vista del Decreto Agosto, ma è pervenuta solo con la Legge di Bilancio 2021.
Unico proprietario di immobili distintamente accatastati nella Legge di bilancio 2021
Tra le varie novità apportate da tale atto sulle norme del superbonus, ne abbiamo, infatti due, per quel che qui interessa: la prima riguarda l'inserimento tra i beneficiari dell'agevolazione dell'unico proprietario di edifici composti più unità immobiliari distintamente accatastate purché da due a quattro; l'altra riguarda l'estensione del limite di due unità immobiliari anche alle persone fisiche in relazione agli interventi sugli immobili con più unità distintamente accatastate.
La prima novità testualmente prevede che: "al comma 9, lettera a), dopo la parola: "condomini" sono aggiunte le seguenti: e dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche".
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Mentre, la seconda prevede che: "al comma 10, le parole: "I soggetti di cui al comma 9, lettera b)" sono sostituite dalle seguenti: "Le persone fisiche di cui al comma 9, lettere a) e b)"; il comma dieci prevede appunto il limite di due unità immobiliari per persona fisica e cioè testualmente che i soggetti di cui al co. 9 lett. a (oggi anche lett. b) "possono beneficiare delle detrazioni di cui ai commi da 1 a 3 per gli interventi realizzati sul numero massimo di due unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio."
Ora è quindi chiaro che possono fruire dell'agevolazione le persone fisiche, sempre al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da più unità immobiliari distintamente accatastate; ciò però è permesso solo per edifici composti da due a quattro unità immobiliari e comunque ciascuna persona fisica può beneficiare dell'agevolazione nel limite di due unità: dunque, da questo punto di vista non c'è differenza tra la persona fisica proprietaria di immobili non rientranti nello stesso edificio e la persona fisica proprietaria di un intero edificio: il beneficio è possibile in entrambi i casi, ma sempre entro il limite di due unità immobiliari, escluse le parti comuni.
Resta sempre la possibilità, ergo, di fruire del beneficio per le parti comuni.
Possiamo osservare, dalle dimensioni degli edifici ammessi (possono essere composti da massimo quattro unità immobiliari distintamente accatastate), che l'apertura riguarda i, diciamo così, piccoli proprietari (persone fisiche), mentre sono escluse le grandi proprietà, che facciano capo a persone fisiche o no, sia che si tratti di comunione che di singola proprietà.
Rammentiamo che il limite di due vale solo per gli interventi trainanti di riqualificazione energetica (previsti dal co. 1 lett. a, b e c dell'art. 119) e non per il sismabonus (anch'esso trainante).
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