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La manutenzione delle bocche di lupo non sempre spetta all'amministratore

Una recente decisione affronta il tema dei varchi di aria-luce nel caseggiato
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Le bocche di lupo sono spesso fonte di problemi peri condomini.

Le bocche di lupo: di che cosa si tratta

Le c.d. bocche di lupo sono varchi di aria-luce nel muro perimetrale e feritoie munite di solide griglie metalliche sul piano di calpestio di un cortile.

Non vi è dubbio che le bocche di lupo siano la soluzione migliore per portare la luce del sole anche in ambienti sotterranei. In particolare sono manufatti messi a punto per garantire l'areazione e l'illuminazione di locali interrati e seminterrati, adibiti a cantine, garage, magazzini o altro. Sono una soluzione, semplice ed efficace che trasforma i locali seminterrati e li rende più vivibili ed utilizzabili.

La parte di tali manufatti a contatto con l'esterno può essere ricoperta da apposite protezioni costituite da elementi in vetrocemento che garantiscono la sola illuminazione oppure, se i locali necessitano anche di areazione, da una griglia metallica esterna: in tal modo si evita che le bocche di lupo diventino ricettacoli di foglie e sporco in genere o che si creino fenomeni di ristagno, muffa e condensa, tipici dei locali interrati o causati da piogge ed agenti atmosferici esterni.

Bocche di lupo e danni al singolo condomino

Se per problemi a tali manufatti si verificano delle infiltrazioni che causano danni in un locale interrato bisogna individuare il soggetto responsabile dei danni. La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Vasto (sentenza del 10 marzo 2022 n. 66). La vicenda prendeva l'avvio quando due condomini citavano in giudizio il condominio lamentando che, all'interno del loro locale interrato facente parte del condominio, a seguito di una precipitazione a carattere temporalesco, si erano verificate abbondanti infiltrazioni d'acqua provenienti dalle cd. "bocche di lupo" posizionate sul piano di calpestio della corte comune e dalle pareti perimetrali dello stabile.

Tali infiltrazioni, causate dalla mancanza di elementi sigillanti sul fondo delle bocche di lupo, provocavano un allagamento, con riversamento di acqua e sabbia, che danneggiava il rivestimento in cartongesso del locale, ma anche numerosi prodotti, elettronici e non, immagazzinati nelle scaffalature e sul pavimento. Gli attori ritenevano che il condominio fosse responsabile dell'allagamento; di conseguenza pretendevano la condanna dei condomini al risarcimento dei danni patrimoniali subiti, nonché all'esecuzione delle opere necessarie alla eliminazione della causa delle infiltrazioni.

Il condominio però notava che le infiltrazioni si erano verificate per l'imperfetta esecuzione a regola d'arte dei lavori di posa in opera delle cd. bocche di lupo, di cui non poteva essere chiamato a rispondere il condominio.

La funzione delle bocche di lupo: le indicazioni del Tribunale di Vasto

Il Tribunale ha dato ragione ai condomini. Secondo lo stesso giudice le bocche di lupo serventi ad aree sotterranee condominiali rientrano tra quei beni, servizi e impianti, elencati dall'articolo 1117 c.c., che devono considerarsi di proprietà comune, con la conseguenza che tutti i condomini devono concorrere alla spesa per loro manutenzione.

Per tali manufatti è l'amministratore di condominio ad occuparsi della loro manutenzione per porre in sicurezza gli spazi comuni ed evitare possibili danni collaterali o controversie tra i condomini, nel rispetto delle normative sugli spazi confinanti (art. 66 e art. 121 D.Lgs. n.81/08 e D.P.R. 177/2011).

Naturalmente i danni conseguenti all'omessa manutenzione delle bocche di lupo "condominiali" devono essere a carico di tutti i condomini (si parla di responsabilità da custodia).

Per le bocche di lupo al servizio di parti private (quali, ad esempio, cantine, magazzini, ecc.), invece, la manutenzione ordinaria spetta ai singoli proprietari privati dei locali ed esclusivamente a loro spese.

Ne consegue che responsabile per i danni da infiltrazioni dovuti a omesse riparazioni delle bocche di lupo sono gli stessi dei locali interrati. Sulla base di questo principio, il Tribunale di Vasto ha respinto la domanda degli attori.

È risultato infatti che la bocca di lupo in questione non fosse posta al servizio di aree sotterranee condominiali, di utilità per tutti i condòmini, ma assolvesse esclusivamente la funzione di immettere luce e aria nella proprietà privata degli attori; per tale manufatto perciò è venuta meno la presunzione di condominialità, trattandosi un bene che, per le sue caratteristiche strutturali, risulta destinato al servizio esclusivo di una singola unità immobiliare, cui assicura luce ed aria, e non ad aree sotterranee condominiali o ad altre parti comuni dell'edificio condominiale. Tale conclusione conferma quanto già affermato dalla Cassazione secondo cui, a differenza dei muri perimetrali dell'edificio, che l'art. 1117, n. 1, c.c. espressamente annovera tra i beni comuni, i balconi, gli sporti chiusi, le finestre, le luci, gli stessi lucernari (ma anche le bocche di lupo), anche se inseriti nella facciata (o nella corte comune), non rientrano fra le parti necessarie o comunque destinate all'uso comune, essendo accidentali rispetto alla struttura essenziale del fabbricato, e piuttosto costituiscono, di regola, elementi integranti dell'appartamento che vi ha accesso o nel quale comunque immettono luce ed aria, sicché per essi non opera la presunzione di condominialità (Cass. civ., Sez. VI, 18/01/2019, n. 1422). Del resto in caso di omessa manutenzione, l'eventuale circostanza che le autovetture parcheggino al di sopra di tali manufatti può solo accelerare il loro deterioramento, ma esclude la responsabilità dei condomini dei piani interrati (Trib. Brindisi 4 maggio 2020 n. 549).

Sentenza
Scarica Trib. Vasto 10 marzo 2022 n. 66

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Nicola
Nicola 28-03-2022 08:03:05

Premetto che sono ctu dal 35 anni e, in tale procedimento, ero stato nominato quale ctp del condominio. I proprietari danneggiati sostenevano la tesi : cavedio = bocca di lupo. Che è cosa ben diversa poiché il cavedio fornisce luce ed aria all' intera parete, anche sulle porzioni condominiali, presenvandone la salubrita', mente la bocca di lupo e' al solo servizio della uiu interrata privata. Fa piacere quando viene accolta la propria tesi. So soddisfazioni.

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Paolo Serico
Paolo Serico 29-03-2022 16:10:24

Anche se nella bocca di lupo passano tubazioni condominiali? E in caso di scannafosso?

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Nicola
Nicola 29-03-2022 17:16:33

@Paolo Serico: il passaggio di tubazioni condominiali all'interno della bocca di lupo privata è una servitu' di passaggio e la proprietà della bocca di lupo rimane in capo al singolo proprietario.Lo scannafosso è un cavedio. La sua funzione principale è quella di arieggiare ed illuminare l'intera struttura perimetrale del fabbricato. Lo scannafosso quindi è condominiale.

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