Danni da infiltrazioni, la responsabilità del custode
La responsabilità per i danni causati da infiltrazioni in condominio è in capo a chi è il custode del bene da cui è derivato il danno ex art. 2051 c.c.
Si tratta di responsabilità extracontrattuale, da fatto illecito, e si configura in ragione del rapporto con il bene fonte del danno, senza che occorra indagare l'aspetto psicologico dell'agente. In questo senso viene qualificata come responsabilità oggettiva.
Danni da infiltrazioni, concorso di persone ex art. 2055 c.c.
Può darsi il caso che la responsabilità del custode concorra con la responsabilità di altro soggetto, che si sia inserito nel rapporto causale tra evento e danno senza spezzarlo, creando quindi il concorso di illeciti.
Ove avesse spezzato il rapporto causale, si deve concludere che il primo non è più responsabile stante la prevalenza dell'attività del secondo nel determinare il fatto dannoso.
Il concorso di persone nell'illecito è sancito dall'art. 2055 cod. civ., norma finalizzata a rafforzare la garanzia del danneggiato, non alleviando la responsabilità degli autori dell'illecito.
Quanto detto è possibile se vi è l'unicità del fatto dannoso: per la responsabilità solidale degli autori dell'illecito, bisogna che le rispettive azioni o omissioni -anche se illeciti distinti- siano legate da un vincolo di interdipendenza, concorrendo in maniera causale alla produzione dello stesso evento di danno.
Non è necessario un collegamento psicologico tra le condotte (Cass. 24 settembre 2015, n. 18899), ovvero una identità delle conseguenze dannose (Cass. 9 agosto 2007, n. 17475).
Il concorso può aversi anche quando le condotte siano autonome e quando derivino da diversi titoli di responsabilità (Cass. Sez. Un. 15 luglio 2009, n. 16503), a meno che si accerti l'esclusiva efficienza causale di una di esse.
Concorso di persone per le infiltrazioni
Il concorso di persone può sussistere anche per le cose in custodia ex art. 2051 cod. civ.: è unico l'evento quando vi sia contestualità, la quale non significa "immediatezza... in senso di accadimento nel medesimo istante ma coinvolgendo necessariamente uno sviluppo di azioni strettamente collegate o connesse".
Il condominio è tenuto a risarcire l'intero danno causato ai condomini o ai terzi dalle parti comuni anche nel caso in cui il pregiudizio derivi anche dalla condotta concorrente di un soggetto terzo, salva la possibilità di agire in regresso nei confronti di quest'ultimo per ottenere la restituzione -anche solo- di una parte della somma liquidata sulla base delle rispettive responsabilità.
Se ad esempio il danno deriva dal lastrico solare di proprietà dell'intero condominio e in uso esclusivo del singolo condomino che ha l'alloggio attiguo, vi può essere il concorso di responsabilità tra il condominio ed il condomino, dovendo il primo rispondere per le attività di controllo dello stato ad esempio di manutenzione del bene mentre il condomino deve essere visto quale custode.
Si pensi ancora alla fattispecie in cui le infiltrazioni subite dall'immobile in condomino sono derivate dalle tubazioni dell'impianto fognario condominiale, dalla superficie del giardino del condominio ed anche dalla mancanza di impermeabilizzazione di due giardini privati, appartenenti a soggetti terzi estranei al giudizio (Cass. 12 marzo 2020, n. 7044).
Viste le cause, i soggetti ritenuti responsabili sono il condominio e i proprietari dei giardini privi di impermeabilizzazione. Si tratta di due condotte concorrenti, entrambe di omessa custodia, una imputabile al condominio e relativa all'acqua fuoriuscita dalle tubazioni dell'impianto fognario e dalla superficie del giardino condominiale, e l'altra imputabile a soggetti terzi per la mancanza di impermeabilizzazione di due giardini privati.
Responsabilità solidale
In questi casi si applica l'art. 2055 c.c. sulla cui base se un fatto dannoso è dovuto a più condotte, i responsabili ne rispondono in via solidale tra loro.
"... Si prospetta, in tal caso, la situazione di un medesimo danno (da infiltrazioni all'immobile sottostante), provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità (la responsabilità del condominio per la custodia dei beni e dei servizi comuni e la responsabilità dei singoli proprietari per la custodia delle unità immobiliari a loro appartenenti), il che dà luogo ad una situazione di solidarietà impropria, in quanto relativa a rapporti eziologicamente ricollegati a distinti titoli extracontrattuali... La conseguenza della corresponsabilità in solido, ex art. 2055 c.c., comporta tuttavia che la domanda del proprietario dell'appartamento danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per l'intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno... Al condomino che abbia agito chiedendo l'integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del condominio, ..., il risarcimento non può perciò essere negato in ragione del concorrente apporto casuale colposo imputabile a singoli condomini proprietari individuali di unità immobiliari, applicandosi in tal caso non l'art. 1227, comma 1, c.c., ma l'art. 2055, comma 1, c.c., che prevede, appunto, la responsabilità solidale degli autori del danno." (Cass. 12 marzo 2020, n. 7044).
Su questa scorta, ove sia difficile una individuazione della graduazione delle colpe, il danneggiato può chiedere l'intero risarcimento, a scelta, ad ognuno dei soggetti responsabili. Il chiamato all'intero ristoro può rivolgersi con l'azione di regresso agli altri correi (Cass. 10 gennaio 2011, n. 291; Cass. 20 giugno 2008, n. 16810; Cass. 17 dicembre 2007, n. 26537).
Il condominio risponde dei danni anche se sono imputabili al concorso del fatto di un terzo, a meno che la condotta di quest'ultimo risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella causazione del danno, eliminando il fondamento della corresponsabilità e quindi escludendo la responsabilità del condominio.
Ne deriva che il condominio chiamato a rispondere è comunque tenuto a ristorare per intero il pregiudizio economico subito, secondo il meccanismo della corresponsabilità in solido di cui all'art. 2055 c.c., in forza del quale il soggetto danneggiato è legittimato a conseguire il totale risarcimento anche da uno soltanto dei coobbligati.
Questi ha poi l'azione di regresso nei confronti del corresponsabile per ottenere la restituzione pro quota del danno liquidato, in ragione del diverso grado di rispettiva responsabilità.
Altro caso di concorso di persone si può avere quando il lastrico solare del condominio è in uso esclusivo di un condomino. Qui il concorso può interessare gravi difetti di costruzione che rientrano nel disposto dell'art. 1669 c.c. unitamente all'inerzia del titolare dell'uso esclusivo del bene che si qualifica come custode ed altresì insieme al condominio che ne ha la proprietà e a cui spetta il dovere di vigilanza sullo stato manutentivo del lastrico, ognuno per la parte di sua responsabilità (Trib. Taranto 4 aprile 2014).
Il concorso può ad esempio interessare le infiltrazioni verificatesi nell'alloggio sottostante e nella parte del corridoio comune se il lastrico ha una cattiva impermeabilizzazione (da cui la responsabilità del costruttore) e cattivo stato manutentivo (da cui la responsabilità del condomino custode e del condominio).
Danni da infiltrazioni d'acqua dal piano superiore
Il caso fortuito e il fatto del terzo danneggiato
Il caso fortuito esclude la responsabilità di chi sarebbe altrimenti tenuto al risarcimento del danno.
Con questo termine si intende anche il fatto del terzo, compreso il danneggiato.
Il caso fortuito "può essere rappresentato - con effetto liberatorio totale o parziale - anche dal fatto del danneggiato, avente un'efficacia causale tale da interrompere del tutto il nesso eziologico tra la cosa e l'evento dannoso o da affiancarsi come ulteriore contributo utile nella produzione del danno" (Cass. civ. 11 giugno 2008, n. 2881).
Ciò è in applicazione dell'art. 1227 primo comma c.c., che statuisce che "Se il fatto colposo del creditore [o del danneggiato] ha concorso a cagionare il danno, il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa e l'entità delle conseguenze che ne sono derivate".
Qui si ha un concorso tra il danneggiante e il danneggiato sulla cui base il risarcimento a cui sarebbe tenuto il primo viene diminuito in ragione della condotta del secondo.
Secondo la Cassazione civile, Sezioni Unite, 21 novembre 2011, n. 24406, in particolare, "stante la genericità dell'art. 1227 c.c. sul punto, la colpa sussiste non solo in ipotesi di violazione da parte del creditore-danneggiato di un obbligo giuridico, ma anche nella violazione della norma comportamentale di diligenza, sotto il profilo della colpa generica".
Ciò si può verificare ad esempio quando le pareti condominiali necessitano di interventi di manutenzione straordinaria di spettanza del condominio e il condomino nulla faccia per risanare o quantomeno eliminare la muffa dalle pareti interne corrispondenti.
Se questi rimane inerte, non eseguendo alcun intervento sui muri interni ed in particolare su quelli non aventi funzione portante, questo suo atteggiamento induce ai sensi degli artt. 1223 e 1227, co. 1, c.c. a ritenere sussistente un concorso di colpa nella causazione dell'evento dannoso (Trib. Roma, 12 aprile 2019, n. 8055).
Il fatto colposo del danneggiato che si può qualificare come unico fatto causativo del danno, tale da interrompere qualsiasi collegamento tra la cosa in custodia (i muri comuni) e l'evento di danno (infiltrazioni di acqua ed umidità) può riscontrarsi nel mutamento di destinazione d'uso del locale seminterrato, da locale magazzino in locale commerciale, senza prevedere la normale aereazione del locale stesso dando così corso a danni da condensa (Cass., 29 novembre 2011, n. 25239).
Il secondo comma dell'art. 1227 c.c. dispone che il debitore inadempiente non sia tenuto a risarcire i danni che il creditore avrebbe potuto evitare, se avesse improntato la sua condotta al generale principio dell'ordinaria diligenza.
Sulla base di questa disposizione, l'evento dannoso resta imputabile al solo soggetto danneggiante mentre le conseguenze connesse che sarebbero potute essere evitate o, per lo meno, attenuate da una condotta diligente del creditore danneggiato incidono sulla quantificazione del danno che può costituire oggetto di risarcimento.
