Il fenomeno delle infiltrazioni d'acqua, determinatesi a seguito della rottura di tubazioni oppure originate da altre cause, risulta un tema complesso e provoca non pochi contrasti in ambito condominiale.
Particolarmente difficile risulta, in molti casi, individuare il soggetto responsabile dell'infiltrazione e dunque colui che sarà tenuto al pagamento delle spese per gli interventi di ripristino oltre che al risarcimento di eventuali danni.
Può capitare che, a seguito delle dovute indagini, emerga che i danni da infiltrazioni provocati in appartamenti o locali di proprietà dei singoli condomini siano da ricondurre a danneggiamenti delle tubazioni condominiali o comunque da eventi che riguardano beni comuni.
Si pensi, ad esempio, alle infiltrazioni che colpiscono i box auto a causa di problematiche manutentive legate all'impermeabilizzazione di cortili o giardini condominiali.
Infiltrazioni nei box, la responsabilità del Condominio in quanto custode
Di conseguenza, sarà il Condominio (rectius. i condomini) che dovrà provvedere ai lavori di ripristino e a ristorare gli eventuali danni intercorsi ad arredi, suppellettili e rivestimenti.
La responsabilità del Condominio è strettamente correlata al suo ruolo di soggetto tenuto alla custodia e manutenzione dei beni e degli impianti comuni.
Il "custode" si identifica in quel soggetto che ha sul bene un potere di vigilanza e controllo. La sua responsabilità emerge dall'art. 2051 c.c. a norma del quale "ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito".
La giurisprudenza ha più volte chiarito che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo, in base all'art. 2051 c.c.., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (cfr. Cass. n. 15291/2011; Cass. n. 12221/2003).
Per liberarsi da responsabilità, grava sul custode l'onere di dimostrare la sussistenza del caso fortuito, ovvero di un evento imprevedibile, eccezionale e non altrimenti evitabile che, in base ai principi della regolarità o adeguatezza causale, esclude il nesso eziologico tra cosa e danno.
Infiltrazione box auto e ripartizione spese
Per quanto riguarda le infiltrazioni nei box auto, spesso queste derivano dalla scarsa manutenzione proprio di parti comuni, ad esempio tetti, cortili e giardini condominiali e così via, oggetto di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 del codice civile.
Come noto, sempre il codice civile, all'art. 1123, stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio debbano essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione.
Qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese saranno ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Infine, precisa la norma, "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione saranno a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".
Per quanto riguarda la ripartizione delle spese in presenza di infiltrazioni che colpiscono i box auto, l'orientamento giurisprudenziale prevalente ritiene applicabile in via analogica l'art. 1125 c.c. qualora, ad esempio, l'infiltrazione derivi da un giardino o cortile che, oltre a servire da transito per tutti i condomini, funge da copertura per i proprietari dei box e dei magazzini interrati.
In sostanza, secondo la giurisprudenza, qualora debba precedersi alla riparazione del cortile o del viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si ritiene possa ricorrersi ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c. (nel presupposto dell'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello).
Tale orientamento supporta, invece, un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, secondo comma, c.c. (cfr. Cass. n. 18194/2005; n. 10858/2010; n. 15841/2011; n. 30935/2018).
Come noto, infatti, l'art. 1125 c.c. precisa che le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti.
Pertanto, la spesa sarà sostenuta per metà dal proprietario del box auto e l'altra metà da tutti i condomini che utilizzano l'area interessata dall'infiltrazione, secondo le tabelle di proprietà generale.
Lo stesso art. 1125, tuttavia, fornisce una ulteriore e importante precisazione: rimarrà a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Infiltrazioni nei box e delibera assembleare criterio capitario
Attenzione, invece, alla circostanza che l'assemblea condominiale deliberi che ognuno paghi per sé a seguito dei danni provocati dalle infiltrazioni nei box posti nel sottosuolo del condominio. Una simile delibera, infatti, rischia di essere dichiarata nulla.
Come ha chiarito in diverse occasioni la Corte di Cassazione, la deliberazione adottata a maggioranza di ripartizione degli oneri derivanti dalla manutenzione di parti comuni in parti uguali, in deroga ai criteri di proporzionalità fissati dagli artt. 1123 c.c. e s.s., va ritenuta nulla per impossibilità dell'oggetto.
Tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell'assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l'accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale (cfr. Cass. n. 2301/2001; n. 27233/2013; n. 19651/2017).
Ancora, la nullità di una delibera condominiale che provveda a maggioranza ad approvare un criterio capitario di ripartizione delle spese è assoluta ed insanabile, il che comporta la non soggezione della relativa impugnazione al termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c. (cfr. Cass. n. 1187/2019).
Si rammenta che l'art. 1123 c.c. fa salva la diversa convenzione tra le parti che potrà incidere sui criteri di ripartizione per la suddivisione delle spese necessarie per far fronte alle infiltrazioni nei box.
Deve, però, trattarsi di una convenzione che veda l'accordo di tutti i condomini, ad esempio quella contenuta all'interno di un regolamento condominiale contrattuale, ovvero sottoscritto dall'unanimità dei condomini all'atto di acquisto delle unità immobiliare o successivamente.
In conclusione, in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali generali dovrà necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art. 1123, comma primo, del codice civile.
