Danni da infiltrazioni d'acqua dal piano superiore

Alzi la mano chi non ha notato, vivendo in una casa di condominio delle chiazze di bagnato o dei veri e propri gocciolamenti sul soffitto della propria abitazione: si tratta delle infiltrazioni dal piano superiore.

Fatto sicuramente noioso, non c'è che dire, ma oltre che noioso il fatto dannoso potrebbe portare con sé un po' di grattacapi.

Insomma, la situazione può risolversi in modo molto semplice, ossia individuazione del responsabile eliminazione del fenomeno e risarcimento del danno, ovvero assumere contorni più complicati in ragione della possibile implicazione di più soggetti.

Qui di seguito vedremo:

che cosa fare nel caso di danni da infiltrazioni d'acqua dal piano superiore;
che cosa fare se l'amministratore del condominio non si attiva;
a chi spetta pagare se l'infiltrazione proviene dal condotto condominiale o dalle tubazioni del proprietario;
che cosa succede in caso di locazione.

Cosa fare avvistata l'infiltrazione?

La prima cosa da fare avvistata l'infiltrazione dal piano superiore è quella di avvisare immediatamente l'amministratore di condominio.

Caso per caso, poi, bisogna valutare se sia opportuno comunicare il fatto anche ad uno o più vicini, ovvero solamente a loro.

Quando comunicare il fatto all'amministratore?

Nel caso di abitazione sottostante un lastrico solare o tetto in uso e proprietà comune (anche per l'ipotesi di lastrico o terrazzo o livello in uso esclusivo); nell'ipotesi di unità immobiliare sottostante una parte comune dell'edificio (es. box auto sottostante il cortile comune, ecc.).

In buona sostanza l'amministratore condominiale deve essere informato delle infiltrazioni d'acqua provenienti dal piano superiore tutte quelle volte in cui sia chiaro o comunque probabile che il danno proviene da una parte comune. Come si dirà a breve, prudenza impone di comunicare all'amministratore ogni infiltrazione che si manifesta nell'abitazione.

Quando avvisare dell'infiltrazione dal piano superiore i propri vicini?

Il condòmino deve avvisare i propri vicini tutte le volte in cui appare probabile o comunque è possibile che il danno da infiltrazioni da piani sovrastanti provenga da parti di proprietà esclusiva.

Il danno proviene da parti di proprietà o uso esclusivo quando:

il lastrico o terrazzo sovrastante è in uso esclusivo o in uso e proprietà esclusiva;
sopra il soffitto nel quale si manifestano infiltrazioni v'è un'unità immobiliare di proprietà esclusiva.

In tali casi, è bene comunque avvisare l'amministratore.

In relazione al lastrico/terrazzo non è solamente consigliabile, ma addirittura doveroso, stante la corresponsabilità del condominio nella manutenzione di quella parte di edificio che funge da copertura dell'edificio (o di una sua parte); in relazione alla altre ipotesi il coinvolgimento dell'amministratore è necessario fintanto che non sia acclarato che il danno proviene da parti di proprietà esclusiva e comunque per l'eventuale attivazione della polizza assicurativa, ove la stessa coprisse qual danno.

Che cosa fare se l'amministratore non si attiva?

In tal caso le alternative sono due:

nel caso di urgenza, agire ai sensi dell'art. 1134 c.c. eliminando la causa del danno e poi chiedendo rimborso e risarcimento della spesa;
sollecitare, eventualmente con l'ausilio di uno o più vicini, la convocazione di un'assemblea (ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c., due condòmini che rappresentino almeno un sesto del valore millesimale dell'edificio rendono la richiesta vincolante) contestualmente mettendo in mora l'amministratore per i danni che la sua inerzia sta causando;
agire per via giudiziale, con un ricorso cautelare al fine di ottenere una valutazione delle cause e dell'entità del danno.

La seconda ipotesi è solitamente quella più ricorrente.

Non che il rimborso della spesa urgente sia di rarissima ricorrenza, ma indubbiamente la sollecitazione è la forma più usuale di pungolo verso l'amministratore negligente.

In ognuno di questi casi resta salvo il diritto degli altri condòmini (quelli non danneggiati) di agire verso il mandatario per i danni da essi subiti, ossia per quelli direttamente riconducibili alla sua inerzia nel prevenire/fare aggravare l'infiltrazione.

L'eventuale misura della responsabilità dell'amministratore va valutata caso per caso.

Danni da infiltrazioni dal piano superiore: chi paga?

Com'è noto il danno da infiltrazioni è ricompreso nell'ambito delle ipotesi di responsabilità per danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.).

Per individuare chi debba pagare, quindi, è necessario individuare il custode (proprietario, utilizzatore ed alle volte anche conduttore) dei beni dai quali il danno proviene.

Se il danno proviene da tubazioni a servizio di un'unità immobiliare (ad esempio di un bagno), allora il responsabile sarà il titolare dell'abitazione di riferimento.

Se il danno deriva da un lastrico/tetto in uso e proprietà comune o da condotte condominiali, allora il risarcimento dovrà essere domandato al condominio.

Se il danno proviene da un lastrico in uso esclusivo ovvero in uso e proprietà esclusiva, salvo rigorosa dimostrazione della responsabilità dell'usuario o del condominio, vi sarà una responsabilità concorrente ai sensi dell'art. 2051-2055 c.c. di entrambe le parti: responsabilità che nei rapporti interni tra queste parti andrà ripartita ai sensi dell'art. 1126 c.c. (si veda in tal senso Cass. SS.UU. n. 9449/2016).

Tanto se il condominio è munito di polizza assicurativa, tanto se la polizza è attivata anche solamente per un'unità immobiliare dal condòmino custode, la compagnia assicurativa interviene per manlevare l'assicurato, ma il responsabile verso il danneggiato resta sempre e comunque il titolare del bene dal quale proviene il danno.

Che cosa succede in caso di locazione

In ultima istanza è utile sapere cosa accade in presenza di un contratto di locazione. Tale contratto ha una propria rilevanza sia nell'ipotesi in cui ad essere danneggiato è il conduttore, sia per il caso in cui è il conduttore a potere assumere il ruolo di responsabile.

Nel primo caso, la giurisprudenza è costante (Cass. 31 agosto 2011, n. 17881, Trib. Arezzo 27 luglio 2017 n. 903) nell'affermare che l'infiltrazione rappresenta una molestia di fatto (art. 1585, secondo comma, c.c.) che dà al conduttore danneggiato azione autonoma verso il custode del bene dal quale proviene.

Così, ad esempio, se il danno infiltrazioni d'acqua dal piano superiore è causato da un bene condominiale, il conduttore avrà azione diretta contro il condominio.

Il conduttore, tuttavia, può essere responsabile (Cass. 27 ottobre 2015 n. 21788) ove il danno da infiltrazioni sia causato da beni sui quali ha potere di vigilanza e custodia (es. tubo flessibile di un impianto di lavatrice).