La casistica dei danni da infiltrazioni in ambito condominiale si arricchisce di un nuovo esempio: chi paga che cosa ed a che titolo nel caso di infiltrazioni provenienti dal campo da tennis condominiale e ricadenti nel sottostanti locali di proprietà esclusiva?
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18448 del 29 agosto 2014, ha sostanzialmente risposto a tale domanda, specificando altresì sulla distinzione tra eliminazione dei danni ed eliminazione delle cause del danno, ai fini della corretta ripartizione delle spese, non può dir nulla se la questione non è emersa nel corso del processo.
Campo da tennis condominiale
Quando si parla di diritto di condominio, si fa riferimento ad un particolare collegamento tra i beni di proprietà esclusiva e quelli di proprietà comune.
Secondo la Corte di Cassazione, che s'esprime così ormai da anni, “affinché possa operare, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il cosiddetto diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale fra primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Pertanto, qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, il bene serva al godimento delle parti singole dell'edificio comune, si presume - indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini o soltanto da alcuni di essi - la contitolarità necessaria di tutti i condomini su di esso” (così Cass. 21 dicembre 2007 n. 27145).
Nella stessa pronuncia la Corte ebbe modo di specificare che “può sussistere, oltre che il suddetto collegamento funzionale, anche un legame materiale di incorporazione che rende le prime indissolubilmente legate alle seconde ed essenziali per la stessa esistenza o per l'uso di queste, dalle quali i beni comuni (muri, pilastri, travi portanti, tetti, fondazioni, facciate ecc.) non possono essere separati.
Il collegamento, dunque, comporta un legame di diversa resistenza a seconda che le parti comuni siano essenziali per il godimento ovvero per l'esistenza delle unità singole, nel qual caso il vincolo di destinazione è caratterizzato dalla indivisibilità” (Cass. 21 dicembre 2007, n. 27145).
Un campo da tennis non è propriamente né funzionale, né incorporato, ed in effetti non è mancato chi, ad esempio rispetto alle piscine ed altre tipologie di beni simili (cfr. Cass. 7 luglio 2000 n. 9096), ha specificato che gli stessi a rigor di logica dovrebbero essere considerati beni in comunione e non in condominio, salvo diversa indicazioni dei titoli (che possono senza dubbio ricondurli nell'ambito del rapporto condominiale).
Il campo da tennis, per queste considerazione, non dovrebbe fare eccezione a questo ragionamento: esso d'altronde non è funzionale o strumentale a nulla, esso può essere goduto al di là del necessario rapporto d'interconnessione tra beni comuni ed unità immobiliari.
Se, però, i titoli (atti d'acquisto e regolamenti) lo includono tra i beni soggetti al regime di condominio, anche il campo da tennis dev'essere considerato bene comune alla stregua di un lastrico o di un solaio.
Pavimentazione, le spese per il massetto e la coperture del pavimento
Infiltrazioni dal campo da tennis
L'esempio del lastrico e del solaio non era casuale. Nel caso risolto dalla Cassazione con la sentenza n. 18448 del 29 agosto 2014, infatti, proprio dal piano di calpestio del campo da tennis provenivano delle infiltrazioni che avevano danneggiato i sottostanti locali di proprietà esclusiva di alcuni condomini, i quali avevano fatto causa al condominio per ottenere il risarcimento del danno.
Chiaramente in questo caso la particolare conformazione del campo da tennis (cioè quella di parte del complesso condominiale che fungeva da copertura ad alcune unità immobiliari) sgombrava il campo da ogni dubbio sulla sua natura condominiale.
Nella causa in esame il problema non erano solamente le infiltrazioni ma anche e soprattutto la natura di queste. Secondo il condominio, infatti, alcune erano dovute a difetto di costruzione e non di manutenzione e come tali non potevano essere addossate alla compagine.
Secondo la Cassazione, che ha rigettato il ricorso della compagine, “le infiltrazioni provenienti nel locale terraneo degli attori erano determinate non soltanto da vizi costruttivi del solaio ma anche da difetti di manutenzione e da modificazioni dei luoghi relativi al piano di calpestio del terreno sovrastante di proprietà anche del Condominio, essendo fra l'altro emerse la corrosione del manto di impermeabilizzazione ad opera delle radici di parte dell'arboratura, insufficiente e/o inadatto drenaggio e smaltimento delle acque piovane e di irrigazione negli spazi destinati a verde.
Pertanto, ai sensi dell'art. all'art. 2051 cod. civ., il Condominio quale proprietario dell'immobile, era comunque tenuto, nei confronti dei terzi danneggiati, al risarcimento dei danni provocati nei terranei di questi ultimi dalle infiltrazioni provenienti dalla dell'area adibita a campo da tennis e destinata a verde, attesi i poteri di custodia e di sorveglianza posti a fondamento della responsabilità oggettiva di cui all'art. 2051 citato” (Cass. 29 agosto 2014 n. 18448).
Ad ogni buon conto è bene ricordare che il condominio, quale custode dei beni, risponde anche dei danni derivanti da gravi difetti costruttivi, salvo diritto di rivalsa verso il costruttore.
