#1 Inviato 7 Marzo, 2017 Buongiorno Ho un appartamento al piano terra confinante interamente con un campo da tennis a disposizione del condominio. Oggi in assemblea hanno deciso di cambiare la destinazione e trasformarlo in parcheggio. La mia opposizione non ha avuto seguito in quanto l'amministratore mi ha comunicato che con le nuove leggi non conta più l'unanimità , ma bastano i 2 /3 dei millesimi. E' vero? Poi vorrei farle presente che quando è stato costruito il condominio,nel 1972, la società costruttrice ha posto un vincolo su quell'area dove è posto il campo da tennis con carta scritta privata e sottoscritta da tutti i condomini di allora. Praticamente concedeva al condominio il" possesso ininterrotto e perpetuo della porzione di terreno ove insiste il campo di tennis" e il condominio si impegnava a " non modificare MAI la destinazione e mantenerle in perfetta efficienza a proprie spese." Nel regolamento condominiale viene espressamente citato nelle ripartizioni millesimali che" il campo da tennis è escluso dalla proprietà condominiale pur avendone i condominio la disponibilità di fatto . Il condominio si assume l'onere della manutenzione fintanto che perdura la disponibilità" Con questa scrittura il condominio può procedere al cambiamento come stabilito o io posso oppormi? Grazie
#2 Inviato 7 Marzo, 2017 Buongiorno Ho un appartamento al piano terra confinante interamente con un campo da tennis a disposizione del condominio. Oggi in assemblea hanno deciso di cambiare la destinazione e trasformarlo in parcheggio. La mia opposizione non ha avuto seguito in quanto l'amministratore mi ha comunicato che con le nuove leggi non conta più l'unanimità , ma bastano i 2 /3 dei millesimi. E' vero? Poi vorrei farle presente che quando è stato costruito il condominio,nel 1972, la società costruttrice ha posto un vincolo su quell'area dove è posto il campo da tennis con carta scritta privata e sottoscritta da tutti i condomini di allora. Praticamente concedeva al condominio il" possesso ininterrotto e perpetuo della porzione di terreno ove insiste il campo di tennis" e il condominio si impegnava a " non modificare MAI la destinazione e mantenerle in perfetta efficienza a proprie spese." Nel regolamento condominiale viene espressamente citato nelle ripartizioni millesimali che" il campo da tennis è escluso dalla proprietà condominiale pur avendone i condominio la disponibilità di fatto . Il condominio si assume l'onere della manutenzione fintanto che perdura la disponibilità" Con questa scrittura il condominio può procedere al cambiamento come stabilito o io posso oppormi? Grazie L'amministratore sbaglia, per modificare la destinazione d'uso delle parti comuni si deve raggiungere il quorum dell'art. cc 1117 ter con almeno i 4/5 dei partecipanti rappresentanti almeno i 4/5 del valore dello stabile; Art. 1117-ter. Modificazioni delle destinazioni d'uso. Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. ...
#3 Inviato 7 Marzo, 2017 Allora l'unanimità non esiste più? Con i 4/5 possono fare quello che vogliono anche se un condomino viene penalizzato? Non posso fare niente per impedirlo con tutto che abbiamo ,per il mio caso, una carta scritta con la quale la società ci concedeva l'uso con l'impegno di non modificare mai la destinazione, riportato anche nel regolamento di condominio? Tanto più che non è indispensabile, poiché tutti nel condominio abbiamo il nostro posto auto.
#4 Inviato 7 Marzo, 2017 Sia dal regolamento che dalla scrittura privata tra il condominio e la ditta costruttrice si evidenzia che la proprietà del campo da tennis rimaneva della società stessa con l'uso al condominio. Può essere che sia diventato di proprietà del condominio per il tempo che è trascorso, 45 anni? una sorta automatica di usucapione?
#5 Inviato 7 Marzo, 2017 Secondo me non si puo' cambiare l'uso salvo autorizzazione del proprietario . C'e' un uso vincolato . P.s. non mi sembra che abbiate messo in atto azioni atte ad acquisire detto bene per usucapione . Ovvero avete usato il bene in virtu' di una concessione d'uso .
#6 Inviato 7 Marzo, 2017 Quindi in virtù di questo vincolo , anche se sono passati 45 anni e non si è proceduto all'acquisizione, rimane in essere ed ha ancora valore? Potrei far valere questo per la mia opposizione al cambiamento d'uso?
#7 Inviato 7 Marzo, 2017 Quindi in virtù di questo vincolo , anche se sono passati 45 anni e non si è proceduto all'acquisizione, rimane in essere ed ha ancora valore? Potrei far valere questo per la mia opposizione al cambiamento d'uso?E' un tuo diritto far valere quanto stabilito dal originario proprietario tramite impugnazione alla delibera, ma non si può anticipare la decisione del Giudice.
#8 Inviato 7 Marzo, 2017 E' un tuo diritto far valere quanto stabilito dal originario proprietario tramite impugnazione alla delibera, ma non si può anticipare la decisione del Giudice. Meglio se il diritto lo fa valere l'originario proprietario, se ancora proprietario ... Chi è l'attuale proprietario? Il condominio? Se fosse quest'ultimo, dispone con autorizzazione dell'assemblea la variazione d'uso. Le scritture private non hanno alcun valore se non registrate nei termini.
#9 Inviato 7 Marzo, 2017 Se la società costruttrice non ha più interesse, sono 45 anni che non si fa vedere nessuno, ( potrebbe non essere più attiva) la proprietà è automaticamente passata al condominio? Per quanto riguarda la scrittura privata, potrebbe anche non avere più valore, ma è riportata anche sul regolamento condominiale che è regolarmente registrato
#10 Inviato 7 Marzo, 2017 No la proprieta' non e'passata al condominio . Voi avete usato un bene per 45 anni .ma non avete posseduto il bene per 45 anni . - - - Aggiornato - - - Per usucapire occorre trasformare il semplice uso concesso dal proprietario in possesso continuato per 20 anni e senza che il proprietario faccia nulla per rientrare nel possesso.
#11 Inviato 7 Marzo, 2017 Se la società costruttrice non ha più interesse, sono 45 anni che non si fa vedere nessuno, ( potrebbe non essere più attiva) la proprietà è automaticamente passata al condominio? Per quanto riguarda la scrittura privata, potrebbe anche non avere più valore, ma è riportata anche sul regolamento condominiale che è regolarmente registratoScusami ma avevo capito che il campo di tennis era un parte comune del condominio e le mie risposte erano dette in quel senso, ora vedo che non è così e quella parte non è di vostra proprietà ma soltanto messa a vostra disposizione dal costruttore, per cui se il campo da tennis è ancora di proprietà della società costruttrice, accertatevi di questo ai Pubblici Registri Immobiliari, ed il condominio ha deciso il cambio d'uso in parcheggio, è una delibera assolutamente nulla, perchè l'assemblea non può deliberare su una proprietà altrui e non di sua competenza; La Cassazione civile a Sezioni Unite, con sentenza 4806 del 7 marzo 2005, è intervenuta a comporre il contrasto insorto in seno alla seconda sezione in materia di nullità ed annullabilità delle deliberazioni condominiali.In primo luogo la Corte ha affermato che sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto. ...
#12 Inviato 7 Marzo, 2017 Sono d'accordo che l'assemblea non ha titolo per deliberare su delle parti che non sono ne comuni ne condominiali. In merito al effettivo proprietario attuale, va rilevato che si è in una sorta di limbo o di situazione incerta. L'effettivo proprietario, società di costruzione, è assente da più di 45 anni e di contro il condominio che ne ha avuto un uso perpetuo per lo stesso tempo NON ha compiuto atti idonei ad acquisirne l'effettiva proprietà per usucapione. Non sono d'accordo qui: " Le scritture private non hanno alcun valore se non registrate nei termini." Le scritture private non sono dei documenti che hanno un tempo di scadenza, sono dei documenti nei quali si stabiliscono degli accordi, patti. Concludono il loro effetto se nelle stesse sono definiti dei tempi di comune accodo tra gli attori presenti nelle stesse. Possono essere registrate in qualunque tempo, qualora una delle parti ritenga che ne sia indispensabile, onde conferire alla stessa scrittura una maggiore valenza in merito al suo valore > vedi contenziosi.
#13 Inviato 7 Marzo, 2017 La scrittura privata di cui la discussione, cita che " concede al condominio il possesso ininterrotto e perpetuo delle porzioni di terreno su cui costruito il campo da tennis alle seguenti condizioni: art.1 il condominio s'impegna a non modificare MAI la destinazione descritte ed a mantenerle sempre in perfetta efficienza a proprie spese" art. 2 il condominio s'impegna a disciplinare l'orario dei giochi...... art.3 benefici ed oneri, proventi e spese saranno a favore e a carico del condominio che col presente atto ne diventa esclusivo possessore.. art 4 La inosservanza totale o parziale degli obblighi qui stabiliti produrrà la risoluzione del presente atto ed il ripristino immediato della situazione preesistente art. 5 In caso di registrazione del presente atto, da chiunque effettuata, tutte le spese saranno a totale carico del Condominio. Quindi cosa mi consigliate di fare? Praticamente io posso trovare il modo di oppormi con queste carte? Grazie a tutti per le risposte
#14 Inviato 7 Marzo, 2017 La scrittura privata di cui la discussione, cita che " concede al condominio il possesso ininterrotto e perpetuo delle porzioni di terreno su cui costruito il campo da tennis alle seguenti condizioni: art.1 il condominio s'impegna a non modificare MAI la destinazione descritte ed a mantenerle sempre in perfetta efficienza a proprie spese" art. 2 il condominio s'impegna a disciplinare l'orario dei giochi...... art.3 benefici ed oneri, proventi e spese saranno a favore e a carico del condominio che col presente atto ne diventa esclusivo possessore.. art 4 La inosservanza totale o parziale degli obblighi qui stabiliti produrrà la risoluzione del presente atto ed il ripristino immediato della situazione preesistente art. 5 In caso di registrazione del presente atto, da chiunque effettuata, tutte le spese saranno a totale carico del Condominio. Quindi cosa mi consigliate di fare? Praticamente io posso trovare il modo di oppormi con queste carte? Grazie a tutti per le risposte Secondo il mio parere "SI", puoi opporti alla delibera condominiale, in quanto nulla perchè l'assemblea non poteva deliberare sulla proprietà che non era del condominio --> Cassazione civile a Sezioni Unite, con sentenza 4806 del 7 marzo 2005, però devi attivare un legale e rivolgerti come inizio alla mediazione.Comunque prima di agire sarebbe bene assicurarsi ai Pubblici Registri Immobiliari che la proprietà non sia condominiale.
#15 Inviato 7 Marzo, 2017 La scrittura privata è un documento anora valido a tutti gli effetti. Il cambio di destinazione è violazione del richiamato art. 1 A mio avviso il condominio piuttosto che cimentarsi in queste pratiche, si dovrebbe attivare in merito ad una legittimazione della proprietà per usucapione ..... qualora ve ne siano le circostanze.
#16 Inviato 7 Marzo, 2017 Vi ringrazio molto , ma non ho la possibilità di pagare un legale. Conoscete altre strade?
#17 Inviato 7 Marzo, 2017 Vi ringrazio molto , ma non ho la possibilità di pagare un legale. Conoscete altre strade?C'è un'altra strada, convincere l'amministratore a convocare un'assemblea dove si deliberi l'annullamento della delibera (anche se in pratica è già nulla)
#18 Inviato 7 Marzo, 2017 Vi ringrazio molto , ma non ho la possibilità di pagare un legale. Conoscete altre strade? Facci l'orto ... art. 4 " concede al condominio il possesso ininterrotto e perpetuo delle porzioni di terreno su cui costruito il campo da tennis alle seguenti condizioni: art.1 il condominio s'impegna a non modificare MAI la destinazione descritte ed a mantenerle sempre in perfetta efficienza a proprie spese" art. 2 il condominio s'impegna a disciplinare l'orario dei giochi...... art.3 benefici ed oneri, proventi e spese saranno a favore e a carico del condominio che col presente atto ne diventa esclusivo possessore.. art 4 La inosservanza totale o parziale degli obblighi qui stabiliti produrrà la risoluzione del presente atto ed il ripristino immediato della situazione preesistente art. 5 In caso di registrazione del presente atto, da chiunque effettuata, tutte le spese saranno a totale carico del Condominio. Se tutto questo è trascritto sul regolamento contrattuale significa che è registrato. Non è modificabile da un RdC assembleare.
#19 Inviato 7 Marzo, 2017 C'è un'altra strada, convincere l'amministratore a convocare un'assemblea dove si deliberi l'annullamento della delibera (anche se in pratica è già nulla) in più si dovrebbe sollecitare per si dovrebbe attivare in merito ad una legittimazione della proprietà per usucapione ..... qualora ve ne siano le circostanze.
#20 Inviato 7 Marzo, 2017 in più si dovrebbe sollecitare per Ok, ma sollecitando per l'acquisizione per usucapione si legittimerà anche un eventuale cambio di destinazione d'uso a norma dell'art. 1117 ter, ed è proprio questo che, se non ho capito male, daniela58 non vorrebbe, ovvero vorrebbe che rimanga così come sta.
#21 Inviato 7 Marzo, 2017 Ok, ma sollecitando per l'acquisizione per usucapione si legittimerà anche un eventuale cambio di destinazione d'uso a norma dell'art. 1117 ter, ed è proprio questo che, se non ho capito male, daniela58 non vorrebbe, ovvero vorrebbe che rimanga così come sta. Si anche questo è vero! Per un momento mi era sfuggito che lui si oppone al parcheggio 😂
#22 Inviato 7 Marzo, 2017 Si anche questo è vero!Per un momento mi era sfuggito che lui si oppone al parcheggio 😂
#23 Inviato 7 Marzo, 2017 Daniela! LEI, ti sfuggono troppe cose .... Hopss è una lei ! Già mi sfiggono cose trascurabili ......
#25 Inviato 7 Marzo, 2017 Puoi anche cercare di rintracciare il proprietario del campo da tennis e invitarlo ad intervenire per bloccare i lavori e annullare la delibera
