La mancanza di clausole del regolamento che vietano o limitano l'utilizzo dei locali di proprietà esclusiva non autorizzano i titolari di bar all'interno del caseggiato a produrre immissioni intollerabili per la collettività condominiale.
Trova piena applicazione infatti l'articolo 844 c.c. secondo cui il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di rumori derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avendo anche riguardo alla condizione dei luoghi.
Per stabilire, però, se le immissioni sonore sono "intollerabili" (e quindi illegittime), nessuna rilevanza può attribuirsi alla normativa di tipo pubblicistico, in quanto quest'ultima è volta a regolare il rapporto tra il privato, proprietario dell'immobile da cui provengono le immissioni, e la pubblica autorità deputata alla vigilanza sull'osservanza degli standard ambientali fissati dal legislatore.
In ogni caso se le immissioni sono insopportabili e frequenti il giudice può condannare il condomino proprietario del locale non solo all'adozione di misure idonee ad evitare immissioni sul fondo del vicino ma anche al ristoro dei pregiudizi non patrimoniali subiti dal danneggiato (e non solo se è sorto un danno biologico ma anche se vi è stata, ad esempio, la lesione del diritto alla vivibilità della propria abitazione, la cui prova può essere fornita dal danneggiato anche mediante presunzioni sulla base delle nozioni di comune esperienza).
Rumore e spazi esterni del bar
Il condomino o il conduttore - gestore del bar rispondono anche del rumore prodotto all'esterno del locale destinato a bar, compresi gli spazi pubblici che sono stati autorizzati a sfruttare.
Tuttavia l'utilizzo fatto da terzi (cioè dai clienti del locale) del suolo pubblico, non può essere ascritto al condomino o gestore del bar che, conseguentemente, non potrà avere alcuna responsabilità in tal senso, non fosse altro perché non ha a disposizione alcuno strumento di repressione in merito all'illegittimo utilizzo del bene demaniale.
In altre parole l'obbligo di vigilanza degli spazi esterni al locale, in assenza di utilizzo e quindi di autorizzazione al loro sfruttamento, deve gravare sull'amministrazione comunale proprietaria dell'area. Ne consegue che il Sindaco è pienamente legittimato a disporre, con apposito provvedimento a tutela della pubblica quiete, l'anticipazione dell'orario di chiusura serale, compromettendo in parte i profitti del gestore del locale (ma se il Comune è inerte si può ricorrere al giudice civile che può inibire le attività commerciali e l'uso del suolo pubblico per tutelare il diritto alla salute, cioè un diritto inviolabile ed assoluto).
Del resto anche qualora l'area antistante un bar sia condominiale ma gravata da servitù pubblica di passaggio è sempre il Comune che si dovrà attivare per garantire la tranquillità e la sicurezza di tale spazio: in tal caso, quindi, non è legittimo il provvedimento dell'autorità comunale che per l'incapacità di contenere fenomeni di degrado e vandalismo imponga ad un condominio la chiusura senza limiti di tempo di un giardino condominiale gravato da servitù di uso pubblico, arrivando così a danneggiare il locale destinato a bar prospiciente tale area.
Il problema del rumore dopo la chiusura del bar
Il Tribunale di Monza si è recentemente occupato del rumore proveniente da un bar sito in un caseggiato. Un condominio si rivolgeva al Tribunale, pretendendo che una società, titolare di un bar, rispettasse l'orario massimo di apertura del locale, orario che era indicato nelle ore 23.00 (come da delibera assembleare), ovvero, al più, nelle ore 24.00 (in base all'art. 5 del regolamento condominiale); inoltre, pretendeva la condanna della convenuta al pagamento di una rilevante somma a titolo di sanzione ex art. 14 regolamento.
La società convenuta, faceva presente di rispettare l'orario di chiusura fissato alle ore 24.00 (come previsto dall'art. 5 del regolamento cit.) e invocava la nullità della delibera che aveva previsto l'anticipo di detto orario di un'ora (dalle 24.00 alle 23.00).
Nel corso del giudizio, anche sulla base della documentazione depositata, emergeva che i condomini lamentavano soprattutto le immissioni di rumore ed altre criticità collegate alla presenza in loco di persone sino ad ora tarda, senza che, però, tale presenza potesse essere collegata - in modo obiettivo ed univoco - al fatto che il bar fosse ancora aperto oltre l'orario di chiusura.
In ogni caso il condominio non riusciva a provare lo "sforamento" dell'orario del bar oltre l'orario stabilito. Alla luce di quanto sopra il Tribunale di Monza ha respinto le domande dei condomini.
Secondo lo stesso giudice infatti un conto è l'orario di chiusura del bar, altro e diverso conto è il fatto che, oltre detto orario, anche a bar chiuso, gli avventori dell'esercizio (ovvero soggetti diversi) continuino a stazionare nello spazio antistante al bar, arrecando disturbo alla compagine condominiale per immissioni di rumore e/o tenendo condotte moleste.
Come correttamente nota il Tribunale, alla società che gestisce l'esercizio pubblico si può chiedere di rispettare l'orario di chiusura, ma non di rispondere delle condotte di chi staziona all'esterno del locale, specie una volta che questo sia chiuso (Trib. Monza 24 marzo 2022 n. 672).
