Le parti comuni in Condominio sono disciplinate dall'art. 1117 c.c., norma che contiene altresì un'elencazione esemplificativa, ma non tassativa, di quelle parti dell'edificio che si presumono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, a meno che non risulti il contrario dal titolo.
Nell'elenco predisposto dalla norma figurano espressamente anche le scale, che vengono fatte rientrare in quelle parti dell'edificio necessarie all'uso comune assieme ad altre, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari e così via.
Una conclusione confermata anche dalla giurisprudenza in più occasioni Cass. (cfr. n. 4372/2015) secondo cui "negli edifici in condominio, le scale, con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza a tutti i partecipanti alla collettività condominiale, in virtù del dettato dell'art. 1117 c.c., n. 1.".
Anzi, sempre nel medesimo provvedimento, la Suprema Corte ha ritenuto non rilevante la circostanza che l'opera fosse stata materialmente realizzata da uno solo degli originari comproprietari, ritenendo che ciò avrebbe potuto al più giustificare solo la pretesa di questi a vedersi riconoscere un contributo per le spese di installazione e manutenzione, ma non a rappresentare un titolo idoneo ad attribuirne la proprietà esclusiva al loro autore.
Ripartizione spese di pulizia: quale criterio?
Premessa la natura di bene comune delle scale, uno dei temi più discussi riguarda la ripartizione delle spese di pulizia che ha fatto discutere dentro e fuori dalle aule giudiziarie, con conclusioni spesso contrastanti tra loro.
L'interpretazione giurisprudenziale più recente, prende le mosse dalla sentenza n. 432/2007 con cui la Cassazione ha chiarito che "la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell'art. 1124 c.c., il quale è espressione del principio generale posto dall'art. 1123 c.c., comma 2, e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi" e "ugualmente, a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia".
In sostanza, la Suprema Corte ha ritenuto possibile un'applicazione analogica dell'art. 1124 c.c., norma (modificata a seguito della L. n. 220/2012) che si occupa, però, della manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori, prevedendo un criterio composito di ripartizione delle relative spese tra i proprietari delle unità immobiliari a cui servono: metà della spesa si ripartisce in base al valore delle singole unità immobiliari (secondo le tabelle millesimali) e l'altra metà, invece, in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
L'art. 1124 c.c. è a sua volta espressione dell'art. 1123 c.c. che, come noto, afferma che "se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne".
L'applicazione analogica dell'art. 1124 c.c., ai sensi di quanto disposto degli artt. 12 e 14 delle Preleggi, è stata avvalorata dalla Cassazione per quanto riguarda la ripartizione delle spese di pulizia, trattandosi di norma ritenuta a carattere speciale e non eccezionale.
La stessa Cassazione, però, non applicato integralmente alla pulizia delle scale il criterio composito stabilito dalla norma, in quanto ha escluso la parte in cui la ripartizione va effettuata in base ai millesimi, tenendo in considerazione solo la ripartizione in base all'altezza del piano.
Ciò in quanto, come precisato nella stessa sentenza n. 432/2007, "la disposizione contenuta nell'art. 1124 c.c., comma 1, secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio (applicativo del principio generale di cui all'art. 1123 c.c., comma 2) e quindi non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate".
Nonostante un precedente e risalente orientamento (Cass. n. 801/70) si fosse spinto al punto da ritenere applicabile interamente l'art. 1124 c.c. alle spese di pulizia scale, la pronuncia del 2007 ha trovato conferma in diverse occasioni da parte della giurisprudenza successiva.
Ripartizione della spesa per la pulizia delle scale in condominio. La Cassazione detta le regole
Ne è un esempio la pronuncia n. 29217/2018 con cui la Corte di Cassazione, tra l'altro, ha sottolineato come "ai fini di tale ripartizione, rimane ininfluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari" con la conseguenza di far discendere, dal fondamento delle spese di pulizia delle scale e in difetto di diversa convenzione "l'obbligo di contribuzione gravante pure sui condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poichè anche tali condomini fruiscono delle scale" (arg. da Cass. n. 9986/2017; Cass. n. 15444/2007; Cass. n. 2328/1977).
Ripartizione spese pulizia scale e deroga convenzionale
L'orientamento maggioritario in tema di ripartizione della spesa per la pulizia delle scale è stato ribadito anche dall'ordinanza n. 29220/2018 della Corte di Cassazione, in cui gli Ermellini si sono pronunciati anche sulla possibilità dei condomini di derogare a e stabilire da sé come effettuare la ripartizione.
Nel provvedimento si evidenzia che, "come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello inerente alle spese di pulizia e di illuminazione delle scale può essere derogato mediante convenzione modificatrice della disciplina codicistica contenuta o nel regolamento condominiale 'di natura contrattuale', o in una deliberazione dell'assemblea approvata all'unanimità da tutti i condomini" (ex multis, Cass. n. 4844/2017; Cass. n. 16321/2016).
In ogni caso si ritiene necessario, "perché sia giustificata l'applicazione di un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello legale, commisurato alla quota di proprietà di ciascun condomino, che la deroga convenzionale sia prevista espressamente" (cfr. Cass. n. 1033/2000).
La giurisprudenza ritiene che la "diversa convenzione" di cui all'art. 1123 c.c. possa, peraltro, essere adottata anche in funzione non "normativa", e cioè "non per sostituire statutariamente il titolo negoziale a quello legale o regolamentare nella relativa disciplina, bensì con riguardo al riparto di una singola spesa o di una specifica gestione".
Tuttavia, prosegue l'ordinanza del 2018 "poiché pure in tal caso la convenzione viene ad incidere sulla misura degli obblighi dei singoli partecipanti al condominio, essa non può essere rimessa all'espressione della regola collegiale sintetizzata dal principio di maggioranza, ma deve comunque fondarsi su una deliberazione unanime, non limitata ai presenti all'assemblea".
Pulizia scale: possibile provvedervi "a turni"?
Prendendo le mosse proprio dai principi inerenti la deroga al criterio di ripartizione delle spese per la pulizia delle scale, l'ordinanza n. 29220/2018 ha statuito anche in ordine a un altro tema particolarmente discusso, soprattutto nei condomini di modeste dimensione, ovvero quello sulla possibilità per i condomini di "autogestire" le pulizie delle scale, provvedendovi "a turno".
In realtà, sul punto si era già pronunciata la Cassazione già nel provvedimento n. 16485/2002, sottolineando che "l'assemblea dei condomini ha la facoltà di decidere in ordine alle spese ed alle modalità di riparto, deliberando l'approvazione del bilancio preventivo e consuntivo, ma le è esclusa la possibilità di imporre al singolo condomino l'obbligo di pulire le scale in un dato momento, o di provvedervi attraverso un proprio pulitore".
In pratica, solo una delibera adottata all'unanimità potrebbe statuire la polizia "turnaria" delle scale, mentre una deliberazione priva del requisito del consenso di tutti i proprietari "sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini statuito oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere".
Ritornando alla citata ordinanza del 2018, la Corte si era trovata a decidere proprio in relazione a deliberazioni assembleari con cui era stata deciso a maggioranza che la pulizia della scala comune dell'edificio sarebbe stata compiuta personalmente a turno dai singoli condomini, oppure, in alternativa, da terzi incaricati e pagati di volta in volta da ciascun partecipante sulla base di un calendario di interventi da programmare.
Anche in tale occasione gli Ermellini hanno confermato la nullità della delibera e, in generale, di quelle con cui l'assemblea condominiale, senza il consenso di tutti i condomini espresso in apposita convenzione, modifichi a maggioranza i criteri legali o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune (quale quello di pulizia delle scale).
Questo perché una simile delibera viene a "incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso l'imposizione di un obbligo di facere, ovvero di un comportamento personale, spettante in egual misura a ciascun partecipante e tale da esaurire il contenuto dell'obbligo di contribuzione".
