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È la funzione a rendere condominiale una parte dell'edificio
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È la funzione a rendere condominiale una parte dell'edificio

La valutazione della funzionalità sopperisce al silenzio degli atti

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di parti di un edificio a sancirne la condominialità, in assenza di specifiche indicazioni degli atti, è la funzione che svolgono.

Se una parte dell'edificio è destinazione al miglior godimento di una sola unità immobiliare, allora essa non può essere considerata condominiale.

Questa, in estrema sintesi la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 8261 resa dalla Sesta Sezione, mediante deposito in cancelleria, il 24 marzo 2021.

La pronuncia ribadisce un concetto molto importante, è più giusto dire fondamentale, rispetto all'individuazione della proprietà delle parti dell'edificio che prima facie, potrebbero essere considerate condominiali.

Andiamo per gradi.

Beni condominiali, il caso

La questione risolta dalla Corte di legittimità trae spunto da una lite in materia di danni da infiltrazioni.

Per gli originari attori di quel giudizio l'edificazione da parte dei convenuti di una veranda in corrispondenza di un passetto, per loro condominiale, impendendo la manutenzione del lastrico dal quale era derivato il danno.

I convenuti si difendevano specificando che l'opera era stata realizzata in una zona dell'edificio che non copriva l'abitazione degli attori e per di più nell'ambito di uno spazio da sempre di loro esclusiva pertinenza, senza che ciò avesse alcun nesso causale col lamentato nocumento.

Le tesi dei convenuti, anche all'esito dell'attività istruttoria, coglievano nel segno e tanto il Tribunale, in primo grado, quanto la Corte di Appello, in sede di gravame, rigettavano la domanda risarcitoria: i danni non erano stati cagionati dall'opera realizzata sul passetto che tra l'altro non poteva essere considerato condominiale.

Da qui, come si legge nell'ordinanza della Cassazione, il ricorso ai giudici di piazza Cavour. Ricorso dall'esito infausto per quelli che furono gli originari attori.

Vediamo perché.

Funzionalità e quindi condominialità, la pronuncia della Suprema Corte

Tra i motivi del ricorso, o meglio tra le ragioni di un articolato motivo di ricorso, si legge nel provvedimento, v'era la censura della sentenza di secondo grado nella parte in cui, confermando quella tribunalizia, aveva condiviso l'assunto che considerava lo spazio in cui fu realizzata la veranda pertinenza esclusiva dell'unità immobiliare degli attori e non bene comune.

La Corte nomofilattica ha considerato corrette le conclusioni contenute nel provvedimento impugnato.

Nel silenzio dei titoli - stella polare cui guardare per valutare la condominialità, o meno, di parti dell'edificio - è alla funzione che svolgono beni e parti dell'edificio cui bisogna guardare.

In quest'ottica dice la Corte, il giudice di merito ha fatto corretta applicazione del principio più volte espresso in sede di legittimità, secondo cui "per l'affermazione della natura condominiale di un bene è necessario che esso abbia l'attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioè sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente, con le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini (Cass. 2 marzo 2016 n. 4127; Cass. 7 maggio 2010 n. 11195; Cass. 22 agosto 2002 n. 12436; Cass. 1 0 dicembre 2000 n. 15372). Se la relazione funzionale interessa una singola unità immobiliare in proprietà esclusiva, nel senso che la cosa risulta destinata al solo servizio di questa, la natura condominiale del bene deve escludersi" (Cass. 24 marzo 2021 n. 8261).

Attitudine funzionale: è questo l'addentellato normativo della valutazione della funzionalità che si può valutare anche in ragione di tre indici (citati), ossia collegamento:

  • strumentale;
  • materiale;
  • funzionale.

L'ascensore serve per condurre ai piani: esiste un'attitudine data dalla strumentalità dell'impianto e della sua funzionalità al servizio delle abitazioni.

Le scale hanno la medesima funzione e c'è anche un collegamento materiale poiché le stesse, come d'altronde la facciata, sono materialmente incorporati nell'edificio e servono (collegamento funzionale) all'accesso alle abitazioni.

Mancanza di funzionalità, qualche esempio

Proprio le scale che tanto rappresentano una parte comune dell'edificio per antonomasia, possono essere utilizzate come esempio uguale e contrario di elemento dell'edificio che, seppur materialmente incorporato in esso difetta di quel collegamento funzionale necessario per la qualificazione del bene come condominiale.

Furono le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, nel 1993, cioè quasi trent'anni fa, a illustrare in maniera estremamente chiara il concetto di collegamento funzionale e strumentale che caratterizza un bene come condominiale oppure no.

Si legge in quella sentenza: "come esempio chiarificatore può considerarsi l'ipotesi di una scala che serva per accedere a un solo appartamento dell'edificio condominiale. Non può dubitarsi che essa sia di proprietà esclusiva del titolare di questa unità immobiliare, ma non perché la sua destinazione particolare superi la presunzione legale di comunione, bensì in quanto in tale caso la scala per le sue caratteristiche strutturali non rientra proprio nell'ambito delle cose comuni di cui all'art. 1117 del codice civile" (Cass. SS.UU. n. 7449/1993).

Lì l'oggetto della controversia era la questione condominialità/presunzione di condominialità, contrasto mai veramente sopito.

Gli ermellini, però, furono chiari: una cosa deve essere posta al servizio di tutti (o di un gruppo anche minimo di condòmini, aggiungiamo noi), altrimenti non è condominiale.

Così è stato nel caso risolto con l'ordinanza n. 8261: il passetto non era di tutti, ma solo dei convenuti.

Manca la funzionalità? Niente condominio

Scarica Cass. 24 marzo 2021 n. 8261

Cerca: edificio condominiale esclusiva

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Francesco Nardi
Francesco Nardi 06-04-2021 09:40:51

Buongiorno ho letto con interesse la notizia, una domanda: per titoli si intende anche il regolamento di condominio registrato?
Grazie

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 06-04-2021 13:36:53

"per titoli si intende anche il regolamento di condominio registrato?"
Il termine corretto è "trascrizione"
Il Regolamento di Condominio"trascritto" è "opponibile a terzi"
Tuttavia se è citato nell'atto di compravendita, è come se lo fosse (trascritto), anche se non allegato materialmente
https://www.diritto.it/regolamento-condominio-natura-gli-effetti-della-sua-trascrizione/
https://www.studiocataldi.it/guide_legali/pillole/la-trascrizione.asp
https://www.consiglionotarileparma.org/servizi/le-domande-piu-frequenti/comprare-casa/31-il-regolamento-di-condominio.html
https://www.condominioweb.com/trascrivere-il-regolamento-di-condominio.11289

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Francesco Nardi
Francesco Nardi 06-04-2021 14:37:51

Grazie un ultima domanda nel caso nel Regolamento di Condomio venga riportata la dicitura mura di confine a cosa si riferiscono solo alle mura perimetrali o anche ai muri perimetrali esterni
che divido il compensorio da altre proprietà?

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CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 06-04-2021 14:59:59

"... la dicitura mura di confine a cosa si riferiscono solo alle mura perimetrali o anche ai muri perimetrali esterni ..."
Se riferito al singolo appartamento (od altro immobile), muro perimetrale verso l'esterno, oppure verso vano scala condominiale, oppure altra proprietà (condominiale o di terzi)
Non escludo che possa riferirsi a proprietà esterne all'appartamento, oppure all'edificio condominiale, dipende dal contesto della frase
Di norma si usa il plurale muri, mentre le mura si riferiscono ad un contesto più ampio ("mura della città", "mura domestiche", "mura di casa")
Forse potrebbe essere un uso "antico", forse termini "dialettali" (insolito nel testo, mai letto)

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