Non è raro che il Condominio venga evocato in giudizio da chi intende vedersi riconoscere un risarcimento a causa dei danni derivanti da cose in custodia. Infatti, è oramai noto che anche nei confronti del Condominio, ovvero l'insieme dei comproprietari delle unità immobiliari, può farsi valere la previsione di cui all'art. 2051 (Danno cagionato da cose in custodia) a norma del quale "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo caso fortuito".
Come chiarito dalla giurisprudenza dominante (cfr. ex multis, Cass. n. 2482/2018), "la responsabilità ex art. 2051 c.c. postula la sussistenza di un rapporto di custodia della cosa e una relazione di fatto tra un soggetto e la cosa stessa, tale da consentire il potere di controllarla, di eliminare le situazioni di pericolo che siano insorte e di escludere i terzi dal contatto con la cosa".
La previsione codicistica, tuttavia, "non dispensa il danneggiato dall'onere di provare il nesso causale tra cosa in custodia e danno, ossia di dimostrare che l'evento si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione, potenzialmente lesiva, posseduta dalla cosa, mentre resta a carico del custode, offrire la prova contraria alla presunzione iuris tantum della sua responsabilità, mediante la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità" (cfr. Cass, n. 15761/2016).
Condominio custode ex art. 2051 c.c.
Con riferimento ai beni di proprietà comune di cui all'art. 1117 e ss. c.c., appare indubbio che sia lo stesso Condominio a rivestire la qualità di custode e dunque a dover rispondere della ai sensi dell'art. 2051 del codice civile.
Come precisato dalla Cassazione (cfr., ex multis, sent. n. 13595/2021) "la responsabilità da custodia è configurabile pure in capo al Condominio, obbligato ad adottare tutte la misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e pertanto responsabile dei danni originati da parti comuni dell'edificio e dagli accessori e pertinenze (…) e subiti da terzi estranei nonché dagli stessi singoli condomini".
Per andare esente da responsabilità, il Codominio-custode è tenuto a fornire la c.d. prova liberatoria del fortuito, ovvero dimostrare "che il danno si è verificato in modo non prevedibile né superabile con lo sforzo diligente adeguato alle concrete circostanze del caso, pur avendo adottato tutte le misure idonee a prevenire ed impedire che la cosa presenti per l'utente una situazione di pericolo occulto produttiva di danno a terzi, con lo sforzo diligente adeguato alla natura della cosa e alle circostanze del caso concreto" (cfr. Cass., n. 3651/2006; Cass., n. 5445/2006; Cass., n. 4234/2009).
Ed è nel solco di tali principi che si è mossa la recente sentenza del Tribunale della Spezia, n. 512 del 27 settembre 2021, nel decidere per la condanna del condominio al risarcimento dei danni non patrimoniali subiti da una signora che era caduta all'interno dello stabile dove si era recata per fare visita alla figlia ivi residente.
In dettaglio, a causa della rottura dello scalino di accesso all'edificio dopo che vi era salita, la donna era caduta all'indietro riportando lesioni per le quali era stata trasportata mediante ambulanza al Pronto Soccorso, sede in cui le veniva riscontrata la frattura scomposta del femore.
Da qui la richiesta di risarcimento danni nei confronti del Condominio convenuto il quale, invece, eccepisce l'insussistenza dell'imprevedibilità e imprevedibilità dell'insidia, in considerazione della conoscenza da parte dell'attrice dello stato dei luoghi, per assidua frequentazione degli stessi, dell'orario diurno e del periodo primaverile in cui era avvenuto il sinistro.
Caduta nello stabile: quando è responsabile il Condominio?
Di contrario avviso il Tribunale, che, dopo aver istruito la causa mediante prova per testi e CTU medico legale, conclude nel ritenere il Condominio responsabile ex art. 2051 del codice civile.
In particolare, la sentenza sottolinea come le prove per testi abbiano pienamente confermato la dinamica dei fatti esposta, oltre che l'orario in cui il sinistro si era verificato.
Dalle testimonianze emerge anche che il pezzo di marmo staccatosi si trovava accanto al corpo disteso per terra della donna mentre attendeva l'arrivo dei soccorsi.
Anche gli operatori del 118, ascoltati dal magistrato, confermano di aver rinvenuto la signora stesa a terra nello spiazzo antistante la scala di accesso al Condominio. Il genero della signora, inoltre, nel corso della prova per testi ha dichiarato di aver avvisato l'amministratore del Condominio dell'esistenza della fessurazione, invitandolo ad intervenire, sebbene nessun rilievo in tal senso risulta essere emerso dal verbale dell'ultima assemblea condominiale tenutasi prima del sinistro.
Secondo il Tribunale, la mancanza di inserimento del problema rilevato dal genero della signora nell'ordine del giorno dell'assemblea condominiale "non rileva al fine di ritenerne provata l'insussistenza del problema o la sua mancata segnalazione, dovendosi in ogni caso rilevare che l'Amministratore del Condominio ben avrebbe potuto/dovuto provvedere immediatamente alla messa in sicurezza dello scalino con gli opportuni interventi, senza dover previamente consultare l'Assemblea condominiale, stante la necessità di intervenire allo scopo di prevenire infortuni come quello occorso alla signora".
Ciò che non appare dimostrato, invece, è la sussistenza di una responsabilità in capo alla signora, nonostante il condominio cerchi di affermare il contrario: la donna, secondo il giudice, ben poteva non essersi accorta della fissurazione del marmo dello scalino, non essendo dotata di alcuna specifica competenza tecnica in materia, né è risultato che la signora fosse stata messa a conoscenza di tale problematica e neppure appare che la stessa abbia adottato un comportamento imprudente.
Fate causa al condominio per una caduta dalle scale? Attenti agli scivoloni!
Infatti, per accedere al portone di ingresso del Condominio, si doveva necessariamente salire sullo scalino in questione e, anche laddove la fissurazione fosse stata in qualche modo visibile o conosciuta, per il Tribunale non era possibile prevedere quando e come si sarebbe staccato il pezzo di marmo.
Alla luce di quanto esposto, il Condominio viene ritenuto responsabile ex art. 2051 c.c., quale gestore e custode delle parti comuni dell'edificio. Alla donna spetta il risarcimento del danno biologico per la cui quantificazione vengono applicate dal Tribunale spezzino le tabelle utilizzate dal Tribunale di Milano (aggiornate in data 10 marzo 2021).
Caduta sulle scale e prova del danno
