Quasi tutti i proprietari dell'appartamento sito all'ultimo piano hanno interesse ad accedere alla soffitta posta immediatamente sopra, quando hanno la disponibilità giuridica anche di quest'ultima.
Spesso tale collegamento avviene mediante una botola interna all'abitazione, altre volte per mezzo di un accesso autonomo raggiungibile dalle rampe poste all'esterno, nel vano scala comune.
La Corte d'Appello dell'Aquila, con un'interessante sentenza (n. 1418 del 24 settembre 2021), ha affrontato proprio questo tema, decidendo se è legale la realizzazione di nuove rampe per l'accesso al sottotetto.
Il caso è di particolare rilievo perché parte ricorrente, per giustificare la propria opera, ha invocato l'applicazione dell'art. 1127 c.c., cioè la norma riguardante il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano del fabbricato.
Come si vedrà, il richiamo a questa disposizione è errato in quanto le opere compiute vanno correttamente qualificate come innovazioni, per le quali occorre ottenere il consenso degli altri condòmini.
Vediamo dunque se la realizzazione di nuove rampe per l'accesso al sottotetto è legale o meno.
Costruzione di nuove rampe nel vano scala comune: il caso
Il caso sottoposto alla Corte d'Appello dell'Aquila riguardava alcuni lavori intrapresi dal proprietario dell'ultimo piano per fornire, mediante rampe realizzate nel vano scala comune, un autonomo accesso al sottotetto, altrimenti raggiungibile solamente tramite botola interna all'appartamento.
In primo grado, il Tribunale di Pescara (sent. n. 688/2018) rigettava la domanda attorea, negando il diritto di utilizzare il vano scala mediante la realizzazione delle rampe che consentivano l'accesso dall'esterno al sottotetto.
A detta del giudice di prime cure, dopo aver disposto una perizia tecnica, l'articolo 1127 c.c., invocato da parte attrice, non era applicabile al caso di specie e pertanto, in assenza del consenso degli altri condomini, non era possibile realizzare all'interno di una parte comune (il vano scala) un'opera del genere, in quanto limitava il godimento e l'utilità del bene comune.
Botola di accesso al tetto comune situata in un appartamento, servitù di passaggio?
Nuove rampe nel vano scala per accesso al sottotetto: i motivi dell'appello
Avverso la sentenza di primo grado veniva proposta rituale impugnazione. A detta degli appellanti, errava il tribunale nel ritenere non applicabile l'art. 1127 c.c. sul diritto di sopraelevazione, in quanto c'è giurisprudenza (Cass., sent. n. 6643/2000 e n. 2865/2008) che include nel novero della sopraelevazione la realizzazione di nuove fabbriche o nuovi piani sia pure mediante la trasformazione di locali esistenti, purché venga aumentata la superficie o la volumetria complessiva dell'immobile.
Di quest'opinione sarebbero anche le Sezioni Unite (sent. n. 16794/2007) secondo cui la ratio della disposizione è tesa a indennizzare gli altri condomini per la diminuzione di valore della propria quota per effetto dell'incremento complessivo della volumetria dell'immobile.
Insomma: a parere degli appellanti, per sopraelevazione dovrebbe intendersi non solo lo spostamento verso l'alto della sommità della costruzione, in guisa da conseguire l'occupazione della colonna d'aria soprastante il tetto o il lastrico solare, ma anche l'aumento di volumetria realizzato dal proprietario dell'ultimo piano all'interno dell'edificio.
Ergo, una volta riconosciuta la sopraelevazione, il proprietario dell'ultimo piano ha il diritto di collegarsi al sottotetto con la costruzione in prolungamento delle scale necessarie all'accesso.
Inoltre, parte appellante afferma che il vano scale non ha mutato destinazione, assolvendo alla stessa funzione originaria. La realizzazione del prolungamento consentiva di sfruttare un volume esistente, altrimenti inutilizzato, con beneficio degli altri proprietari dell'ultimo piano i quali possono accedere anche alla propria soffitta.
Inoltre, nessun pregiudizio sarebbe derivato dalla nuova opera agli altri condòmini in quanto la stessa CTU disposta dal primo giudice aveva accertato che le nuove rampe di scale potevano essere utilizzate da tutti i condòmini. Nemmeno si riscontravano pericoli per la stabilità dell'edificio o lesioni del decoro architettonico.
Alla luce di ciò, gli appellanti chiedevano alla Corte di dichiarare il loro diritto di utilizzare il vano scala comune e lo spazio sovrastante l'originaria scalinata mediante prolungamento di questa sino a raggiungere il loro sottotetto, reso abitabile ma privo di autonomo accesso, nonché il diritto di mantenere e conservare la scala e le opere già realizzate.
Nuove rampe nel vano scala: la decisione della Corte
Nonostante le argomentazioni appena esposte, la Corte d'Appello dell'Aquila, con la sentenza n. 1418 del 24 settembre 2021 in commento, ha confermato quanto statuito dal giudice di prime cure.
Secondo la Corte, anche volendo qualificare le opere realizzate come espressione del proprio diritto di cui all'art. 1127 c.c., ciò non autorizza l'autore della sopraelevazione a modificare le parti comuni asservendole al proprio bene esclusivo, tanto più nel caso in cui l'accesso al sottotetto sia già garantito da un collegamento esistente, collegamento che può essere anche migliorato, senza gravare sui beni comuni, con la creazione di una scala interna che muova dall'appartamento.
Come correttamente affermato dal primo giudice, nel caso di interventi innovativi o modificativi che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso e al godimento anche di un solo condomino, o determinano l'appropriazione illecita di una parte della cosa comune in favore di uno o più condomini, con alterazione della destinazione principale del bene, spetta a ciascuno condomino leso la pretesa giudiziaria di rimessione in pristino.
Nuove rampe: non sopraelevazione ma innovazione
Secondo la Corte d'Appello dell'Aquila, a questa conclusione si giunge anche per altra via, e cioè considerando che la realizzazione di rampe all'interno di un vano libero costituisce non una mera modifica ma un'innovazione ai sensi dell'articolo 1120 c.c.
Difatti, in tema di condominio, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto.
Nel caso di specie, la realizzazione di nuove rampe che conducono al sottotetto dove prima vi era solo un vano libero costituisce una radicale mutazione della destinazione originaria dello spazio comune e, quindi, rappresenta senz'altro un'innovazione per la quale sarebbe stato necessario il consenso dell'altro condomino o comunque la prova delle maggioranze richieste dalla normativa in materia di comunione.
Poiché nessuna prova è stata data in tal senso, ne consegue che la realizzazione di nuove rampe nel vano scala comune per dotare il sottotetto di un'autonoma entrata è illecita.
Sopraelevazione, innovazioni e modifica della cosa comune: differenze
