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Lastrico solare: è divisibile?

Il lastrico solare che è in comproprietà, vuoi per comunione ereditaria, vuoi per comunione ordinaria, può essere oggetto di divisione?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

La curiosa domanda che abbiamo esposto è stata oggetto di analisi e di risposta da parte del Tribunale di Patti con sentenza n. 898 del 2 dicembre 2021.

Il caso di specie: comunione ereditaria, poi ordinaria

Nel caso di specie, a causa del decesso della sorella, senza altri parenti o affini, due fratelli germani si ritrovano a essere comproprietari dei beni della prima per comunione ereditaria.

Il lastrico solare costituisce oggetto di giudizio di divisione: il germano ricorrente chiede la divisione facendo riferimento alle norme in ambito di condominio ed ai principi che reggono l'istituto della divisione medesima anche alla luce della giurisprudenza mentre il resistente ritiene la domanda infondata, essendo inutile la divisione.

Peraltro, quest'ultimo non ha neppure partecipato al previo procedimento di mediazione nonostante la sua obbligatorietà essendo in ambito di diritti reali.

Nel corso di causa viene espletata apposita consulenza tecnica al fine di verificare la fattibilità della domanda.

Osservazioni del tribunale

Dopo aver evidenziato che seguirà il principio della ragione più liquida, come da principi processuali, il tribunale entra subito nel merito della fattispecie.

L'analisi si basa sull'art. 1117 c.c. che detta la presunzione di condominialità dei beni comuni e sull'art. 1119 c.c. in termini di divisione del condominio.

Non trova applicazione l'art. 61 disp. Att. C.c. nel caso di specie perché questa disposizione parla di divisione di immobile in più immobili tra loro autonomi mentre qui la vertenza ha ad oggetto il solo lastrico solare.

Il richiamo è alla Suprema Corte: "In tema di condominio di edifici, poiché l'uso delle cose comuni è in funzione del godimento delle parti di proprietà esclusiva, la maggiore o minore comodità di uso cui fa riferimento l'art. 1119 c.c. ai fini della divisibilità delle cose stesse, va valutata oltre che con riferimento alla originaria consistenza ed estimazione della cosa comune, considerata nella sua funzionalità piuttosto che nella sua materialità, anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini ritraevano da esse e le utilità che ne ricaverebbero dopo la divisione", (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 7667 del 13/07/1995, in senso conforme Cassazione civile n. 867 del 23/01/2012).

Da qui la conclusione che l'indivisibilità di parti comuni dell'edificio è posta a tutela, non tanto dell'oggettiva destinazione dell'uso dei beni, quanto delle facoltà d'uso dei singoli condomini.

=> Parti comuni edificio in condominio

Esame delle risultanze della CTU

Il CTU, nel suo elaborato peritale, evidenzia le difficoltà di una materiale divisione al 50% del bene.

Questi sostiene che non possa avvenire poiché ciò comporterebbe la realizzazione di opere (muro di gelosia, apertura vano accesso, ect) che limiterebbe la comodità e/o sfruttabilità d'uso del lastrico stesso.

Sotto l'aspetto logistico-tecnico, ad esempio, l'installazione di attrezzature per l'accumulo e la produzione di energia alternative sarebbero viziate dal diverso orientamento e dall'ombreggiatura del muro di gelosia, che creerebbe limitazione all'insolazione e/o riduzione dell'accumulo e conseguente produzione di energia.

Suggerisce quindi che sarebbe meglio eseguire una ripartizione proporzionale e comune del lastrico anziché una netta divisione.

Entrando più nel dettaglio, specifica anche i motivi per cui non può avere luogo la divisione in toto formulando ipotesi di valutazione economica conseguente al lastrico solare e sotto l'aspetto tecnico.

In modo coerente con quanto detto il CTU ha concluso che 1. il bene oggetto di causa è un lastrico solare, che funge da copertura per l'intero fabbricato; 2. non appare divisibile sia sotto l'aspetto giuridico sia sotto quello tecnico; 3. lo scioglimento della comunione può eventualmente avvenire solo con passaggio ad un solo intestatario per l'intero.

Dalla casa in comunione alla divisione, quali passi osservare in condominio

Conclusioni del tribunale

Le conclusioni sono il rigetto delle domande di parte attrice.

Il tribunale giustamente osserva di aderire alle risultanze della CTU fornendone dettagliata motivazione.

Nel corso del giudizio, il CTP di parte ricorrente ha contestato le osservazioni del CTU, sulla cui base sono state posti quesiti ad integrazione e dettaglio dell'elaborato.

Il giudice, rifacendosi all' orientamento seguito dalla Cassazione secondo cui "allorquando la relazione depositata dal c.t.u. abbia costituito oggetto di critiche puntuali e dettagliate ad opera dei consulenti di parte, il giudice che intenda disattenderle ha l'obbligo di fornire una precisa risposta argomentativa alle stesse, non potendo limitarsi a richiamare acriticamente le conclusioni rassegnate dal c.t.u., ma dovendo giustificare con una più specifica motivazione la propria scelta di aderire alla predetta relazione, incorrendo altrimenti nel vizio di cui all'art. 360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ., a meno che il c.t.u. non si sia fatto a sua volta carico di esaminare e confutare i rilievi dei tecnici di parte (cfr. ex plurimis, Cass., Sez. I, 11/06/2018, n. 15147; 9/10/2017, n. 23594)" ( Vedi Cassazione n. 27358/2020 non massimata).

Nel caso di specie non sono emersi il dettaglio e la puntualità delle osservazioni.

Visto quindi l'esito dell'elaborato peritale, il tribunale non ha disposto la divisione del lastrico solare.

E' chiaro che in simili fattispecie tanto dipende dalle caratteristiche e conformazione del bene. Su questa base diventa determinante il giudizio di un tecnico, non potendosi ritenere sufficienti le disposizioni normative e la pronuncia astratta di divisibilità o meno del bene.

Lastrico solare: è pertinenza?

Sentenza
Scarica Trib. Patti n.898 2/12/2021

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