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Usucapione terrazza condominiale

Si può usucapire un bene condominiale senza precludere completamente l'accesso agli altri condòmini?
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

L'usucapione è il possesso che diventa proprietà; questa "nobilitazione" giunge solamente dopo molti anni di possesso pacifico, pubblico, continuato e ininterrotto. Insomma: per acquistare la proprietà per usucapione occorre pazienza e l'intenzione, fermamente espressa con la propria condotta, di voler diventare il dominus del bene. Quanto appena detto vale anche in ambito condominiale.

Un'interessante sentenza della Corte di Cassazione (la n. 35956 del 22 novembre 2021) si è espressa sula possibilità di usucapire la terrazza condominiale. Per la precisione, la Suprema Corte ha stabilito che è possibile acquistare per usucapione un bene condominiale anche se lo stesso non è totalmente precluso al resto della compagine.

Prosegui nella lettura se ne vuoi sapere di più circa l'usucapione dei beni condominiali.

Terrazza in condominio: è parte comune?

La terrazza condominiale, poiché svolge un'essenziale funzione di copertura dell'edificio, è sostanzialmente equiparabile al lastrico solare.

Alla luce di ciò, stante l'elencazione di cui all'art. 1117 cod. civ., la terrazza è parte comune, a meno che il regolamento contrattuale non stabilisca il contrario.

In altre parole, salvo che il regolamento votato all'unanimità oppure redatto dall'originario proprietario dello stabile e poi recepito dai singoli atti d'acquisto non preveda diversamente, la terrazza appartiene a tutti i condòmini, esattamente come il lastrico solare.

Sul punto così si è espressa la Suprema Corte (sent. n. 35316 del 18 novembre 2021), a proposito dell'equiparazione della terrazza al lastrico: «In tema di condominio di edifici, costituisce terrazza a livello, agli effetti del concorso nelle spese di riparazione o di ricostruzione come nella responsabilità per i danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c., altresì la superficie scoperta che, benché non posta sulla sommità del fabbricato ed incassata nel corpo dello stesso, sia collocata al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, e sia destinata perciò tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto a dare affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata».

Occupazione di una porzione del lastrico solare e trasformazione in terrazza a uso privato

Beni condominiali: si possono usucapire?

Non esiste un divieto che impedisca all'usucapione di operare anche in ambito condominiale. Ciò significa che il singolo condomino, se esercita un possesso pacifico, pubblico, continuato e ininterrotto di una parte comune, può acquisirne la proprietà esclusiva.

Il "germe" dell'usucapione condominiale è rinvenibile all'interno del secondo comma dell'art. 1102 cod. civ., secondo cui: «Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso».

In pratica, l'art. 1102 cod. civ., dopo aver espresso al primo comma il principio per cui «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto», immediatamente corregge il tiro ammettendo la possibilità che uno dei comproprietari possa comportarsi uti dominus ai fini di acquistare la proprietà esclusiva del bene comune.

Secondo la Suprema Corte (Cass., sent. n. 17512/2016), il comproprietario che intenda usucapire l'intero bene deve manifestare il dominio esclusivo sull'intera res comune attraverso un'attività incompatibile con il possesso altrui.

È il classico caso del condomino che preclude l'accesso a una parte comune o solo a una porzione di essa (pianerottolo, cortile, ecc.) mediante l'apposizione di un cancello o di altro sbarramento.

Usucapione e interversione del possesso, che cosa vuol dire?

L'usucapione della terrazza del condominio

Secondo la sentenza n. 35956 del 22 novembre 2021 della Corte di Cassazione, il possesso continuo, pacifico e ininterrotto è utile ai fini dell'usucapione della terrazza condominiale.

Nel caso di specie, i giudici accertavano la maturata usucapione a favore di uno dei condòmini il quale, molti anni prima, aveva realizzato sulla terrazza una parziale sopraelevazione, mantenendo pacifico e ininterrotto il possesso dell'area per oltre venti anni.

Secondo il giudice della nomofilachia, l'usucapione della terrazza a livello non è impedita dal fatto che il possessore consentisse agli altri condòmini di installare le proprie antenne televisive: per la Suprema Corte, infatti, la circostanza che sia strutturalmente insopprimibile l'utilità di copertura del fabbricato fornita dal lastrico o dal terrazzo a livello non è incompatibile con il possesso esclusivo del bene, idoneo ai fini dell'usucapione.

Detto in altri termini, l'usucapione della terrazza a livello non viene meno per il semplice fatto di permettere agli altri condòmini di farne un minimo utilizzo, per effetto della connaturata destinazione di tale bene alla copertura e alla protezione del fabbricato.

La Corte di Cassazione, dunque, si esprime a favore dell'usucapione della terrazza a livello, anche quando sulla stessa sono installate le antenne degli altri condòmini, non essendo possibile far venir meno la funzione di copertura dell'edificio tipica della terrazza (o del lastrico solare).

Usucapione terrazza condominiale: il principio

In sinteerrazza condominiale: il principio

In sintesi, la Suprema Corte, con la sentenza in commento, ha espresso il principio secondo cui è possibile l'usucapione di un bene condominiale (nel caso di specie, della terrazza) anche se il possessore tollera che dello stesso ne facciano un minimo utilizzo anche gli altri condòmini, in quanto ci sono parti dell'edificio la cui funzione non può essere snaturata.

Usucapione e interversione del possesso, che cosa vuol dire?

Sentenza
Scarica CASS. 35956 del 22/11/2021

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