Non sempre l'umidità proveniente dalle parti comuni comporta una condanna al risarcimento dei danni a carico del condominio. Tanto ha stabilito il Tribunale di Savona con sentenza n. 812 del 9 novembre 2023, secondo cui la responsabilità del condominio ai sensi dell'art. 2051 c.c., e quindi anche l'obbligo al risarcimento, sono esclusi per i danni causati dall'umidità di risalita qualora tale fenomeno sia da imputarsi principalmente alle tecniche costruttive in uso all'epoca della costruzione dell'edificio. Analizziamo nel dettaglio la pronuncia.
Infiltrazioni imputabili alle tecniche dell'epoca: fatto e decisione
La vicenda è comune: un condomino cita in giudizio la compagine per sentirla condannare al risarcimento dei danni causati dalle infiltrazioni provenienti dalle parti comuni, oltre che al ripristino dei luoghi.
Nel caso di specie, l'attore lamentava di aver riscontrato, all'interno del proprio locale posto al pianoterra, danni derivanti da infiltrazioni di umidità provenienti dal suolo e/o dalle piastrelle posizionate nel portone condominiale.
Chiedeva quindi l'accertamento della responsabilità del convenuto condominio rispetto ai danni lamentati e, conseguentemente, la rimozione delle cause delle infiltrazioni e il rispristino del locale in questione, oltre al risarcimento.
Il condominio, ritualmente costituito, contesta quanto riferito ex adverso e chiedeva il rigetto delle domande attoree.
Il Tribunale di Savona, alla luce delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, rigettava la domanda attorea.
Nonostante l'umidità di risalita, causata da infiltrazioni dalla base dell'edificio, fosse stata effettivamente riscontrata dal ctu, il fenomeno era stato ritenuto imputabile alla tecnica costruttiva adottata quando era stato edificato lo stabile, rispondente allo stato dell'arte del tempo e compatibile con l'originaria destinazione esclusiva a magazzino, ma non idonea a prevenire la problematica con il trascorrere degli anni.
Come riferiva il ctu, si trattava di fenomeno tipico di tutte le costruzioni realizzate con analoghe modalità, che riguardava l'intero stabile e non esclusivamente la proprietà dell'attore, nella quale tuttavia risultava aggravato per la carenza di aereazione (attribuibile alle modalità di uso) e per la totale mancanza della minima manutenzione, protratta per lungo tempo, da parte del condomino.
Alla luce di tali conclusioni, il Tribunale di Savona ha concluso rigettando la domanda attorea: le infiltrazioni, infatti, non erano in alcun modo imputabili alla cattiva manutenzione condominiale.
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Infiltrazioni imputabili alle tecniche dell'epoca: considerazioni conclusive
La sentenza in commento fa corretto uso dei precedenti giurisprudenziali.
Secondo la Suprema Corte, la responsabilità del condominio ai sensi dell'art. 2051 c.c. - e quindi anche l'obbligo al risarcimento - sono esclusi per i danni causati dall'umidità di risalita qualora tale fenomeno sia da imputarsi principalmente alle tecniche costruttive in uso all'epoca della costruzione dell'edificio e si accerti, poi, che il comportamento negligente del proprietario del locale abbia contribuito ad aggravarlo.
In tal senso la Corte di Cassazione: «le infiltrazioni provenienti da parti comuni dell'edificio, da cui scaturiva l'umidità del locale di proprietà esclusiva, erano riconducibili alle tecniche in uso all'epoca della costruzione dell'edificio, tecniche idonee rispetto alla destinazione dello stesso a magazzino, e alla mancanza di aereazione; con la mancata aereazione del locale, conseguente al mutamento della destinazione di uso da magazzino a locale commerciale, le infiltrazioni si erano aggravate.
In tale modo, ha accertato che il fatto del danneggiato, costituito dal mutamento di destinazione d'uso - impedendo la normale aereazione del locale seminterrato, le cui caratteristiche costruttive erano compatibili con tale aereazione - ha avuto efficacia causale tale da interrompere il nesso tra la cosa e l'evento dannoso, integrando il caso fortuito richiesto dalla legge perché il proprietario custode sia esente da responsabilità» (Cass., sent. 29/11/2011, n. 25239).
Nel caso affrontato dal Tribunale di Savona erano presenti tutti i presupposti di cui alla menzionata pronuncia.
Infatti, i danni derivavano da conseguenze dell'umidità di risalita, appunto riconducibili alla tecnica costruttiva tipica dell'epoca della edificazione, e rispondente ai criteri di idoneità del tempo.
Era stato poi verificato il difetto di aereazione dovuto alle modalità di uso e, altresì, era stato riscontrato un ulteriore comportamento colposo della proprietà, identificabile nella totale carenza, per lungo tempo, della manutenzione minima indispensabile.
In ragione di ciò, nessuna responsabilità ex art. 2051 c.c. per danno cagionato da cose in custodia può essere ascritta al condominio.
