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Infiltrazioni da lastrici solari, chi paga?

Risarcimento del danno e spese per la manutenzione
Avv. Caterina Tosatti Avv. Caterina Tosatti 

La sentenza n. 109 del 11 gennaio 2022 del Tribunale di Palermo ha deciso una controversia toccando tangenzialmente una questione ancora oggi non sopìta e che spesso il condòmino fatica a 'digerire': ovvero che, laddove egli subisca infiltrazioni al proprio immobile dovute alla mancata o carente manutenzione dei lastrici o terrazzi sovrastanti, di proprietà comune o in parte comune, avrà diritto, ricorrendone i presupposti, al risarcimento del danno, ma dovrà sostenere, insieme a tutti gli altri condòmini, le spese occorrenti alle riparazioni dei manufatti comuni.

Infatti, l'evento sinistroso non cancella la qualità di condòmino del danneggiato e la sua co - responsabilità, insieme agli altri condòmini, nella manutenzione dei beni e servizi comuni affinchè questi non causino danni, né ai condòmini stessi né a terzi.

Infiltrazioni da lastrici solari, chi paga: La pronuncia

Tizio, condòmino, cita in giudizio il proprio Condominio: egli espone di essere proprietario di un immobile posto al 16° e 17° piano e che detto immobile sarebbe stato danneggiato dalle infiltrazioni provenienti dal cattivo stato di manutenzione ed impermeabilizzazione della terrazza posta al 18° piano.

Chiede quindi Tizio, in via cautelare, avendo promosso un ricorso in corso di causa, la condanna del Condominio ad eseguire i lavori più urgenti di riparazione e manutenzione e quelli necessari al ripristino del suo immobile; nel merito, Tizio chiede il risarcimento del danno subìto per non aver potuto concedere in locazione per diversi anni l'immobile del 17° piano, causa l'inagibilità dovuta alle infiltrazioni.

Va premesso che Tizio, essendosi i fenomeni manifestati a partire dal 2011, nel 2017 aveva promosso un procedimento per accertamento tecnico preventivo (ATP), volto ad ottenere una perizia sull'origine dei danni e le misure da adottare per eliminarli; detto ATP aveva accertato che le infiltrazioni erano dovute allo stato di cattiva manutenzione delle terrazze soprastanti, dettando anche quali interventi eseguire sia alle terrazze condominiali che all'appartamento di Tizio.

Il Condominio, costituitosi in giudizio, deduce di aver eseguito lavori di rifacimento del lastrico solare nel 2013, ripristinando, in quell'occasione, le parti ammalorate dell'immobile di Tizio, mentre, dopo i lavori del 2013, non giunse nessuna lamentela da parte di Tizio, sino alla notifica del ricorso per ATP del 2017, dopo l'esito del quale il Condominio propose a Tizio di compensare la sua quota dei lavori alle terrazze con il debito di Tizio dovuto ad oneri condominiali non pagati, proposta che Tizio rifiutò.

Nell'odierno giudizio, avendo Tizio promosso, come abbiamo detto sopra, un ricorso cautelare in corso di causa, per ottenere l'esecuzione dei lavori urgenti nelle more della decisione circa il risarcimento del danno, il Condominio esegue sia i lavori urgenti indicati dal CTU del cautelare, sia quelli di più ampia e generale portata, indicati dal CTU dell'ATP, realizzando opere per un importo complessivo superiore di quasi il doppio a quello stimato dal CTU dell'ATP.

Avendo il Condominio spontaneamente aderito alla domanda di risarcimento in forma specifica (cioè, tramite esecuzione delle opere) svolta da Tizio, il Tribunale ritiene che detto punto della controversia non debba più essere esaminato, essendo cessata la materia del contendere e decide di concentrare la propria decisione unicamente sul risarcimento del danno per mancata locazione dell'immobile di Tizio.

Tuttavia, prima di decidere la questione rimasta alla sua attenzione, il Giudice compie un lungo obiter dictum circa l'inquadramento della fattispecie sotto la disciplina della responsabilità del danno da cose in custodia e sull'imputabilità delle spese di manutenzione del lastrico.

Per quanto ciò non dovesse essere oggetto della decisione, dato che la materia del contendere è cessata, la questione relativa al riparto delle spese di manutenzione del lastrico tra Condominio e Tizio, pure irrilevante rispetto al vero oggetto del giudizio, è comunque interessante perché ci permette di tornare sull'annosa questione della partecipazione alle spese da parte del danneggiato, di cui dicevamo all'inizio.

Obbligo di manutenzione dei lastrici… esclusivi

Come avrà osservato il lettore, sino a questo momento, commentando la pronuncia, non abbiamo parlato della proprietà del lastrico o terrazza del 18° piano: anzi, forse sembrava scontato, dato che Tizio ha evocato in giudizio il Condominio, che detta terrazza fosse di proprietà condominiale appunto.

È invece con sorpresa che, continuando a leggere la pronuncia in commento, in particolare il lungo obiter dictum relativo al rapporto tra il risarcimento del danno ed il riparto delle spese per la riparazione del lastrico, che apprendiamo che Tizio è proprietario esclusivo del suddetto lastrico al 18° piano.

Altrimenti non avremmo francamente compreso il richiamo dell'art. 1126 c.c., che disciplina, appunto, i lastrici solari ad uso esclusivo di uno o di alcuni soltanto dei condòmini.

Nel caso di specie, le CTU svolte (cautelare e ATP) hanno accertato che il lastrico ha creato danni all'appartamento sottostante a causa della cattiva manutenzione (o carente manutenzione).

Lastrico solare di proprietà esclusiva, manutenzione, danni, responsabilità e risarcimento

A chi imputare detta cattiva o carente manutenzione?

Nel ragionamento dell'estensore, non v'è alcun dubbio circa il fatto che essa vada imputata al Condominio, in virtù del combinato disposto degli artt. 2051 (responsabilità da cose in custodia), 1117 (beni comuni) e 1130 c.c. (attribuzioni dell'Amministratore).

Tuttavia, proprio per la premessa 'di fatto', circa la proprietà esclusiva del lastrico, sarebbe stato necessario, a nostro modesto avviso anche per decidere della successiva domanda - il risarcimento del danno per mancata locazione dell'immobile del 17° piano - indagare la responsabilità dello stesso Tizio circa l'ammaloramento del lastrico e l'inerzia dello stesso Tizio quale proprietario esclusivo.

Rammentiamo ad utilità del nostro lettore che, nel 2014, la Sezione II della Cassazione colse l'occasione, ricevuto un ricorso in merito, di domandare la rimessione della questione alle Sezioni Unite che poi si pronunciarono con la sentenza n. 9449 del 2016; in tale occasione, fu chiarito come:

«in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c., comma 1, n. 4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio"».

Ci sembra che, nel caso sottoposto al Tribunale di Palermo, alcuni passaggi siano stati completamente omessi: infatti, Tizio, quale proprietario esclusivo del terrazzo al 18° piano, avrebbe ben potuto adoperarsi in maniera maggiormente proattiva per le riparazioni necessarie, ferma rimanendo la contribuzione dovuta da tutti gli altri condòmini, attesa la funzione di copertura che il terrazzo di Tizio fungeva per l'intero edificio condominiale.

La questione che soggiace nelle pronunce che stiamo esaminando, quella del Tribunale di Palermo così come quella delle Sezioni Unite, ancora oggi controversa, riguarda l'aver fatto uso di un criterio di riparto di spese condominiali in maniera analogica, allo scopo di determinare un riparto di responsabilità, che però dovrebbe essere disciplinato dalle regole generali in tema, tra le quali, per quello che ci interessa qui, il concorso di colpa del danneggiato ex art. 1227 c.c. - di Tizio, che, proprietario esclusivo, non aveva in alcun modo preso iniziative volte alla manutenzione del lastrico.

Insomma, l'iniziativa per la riparazione può anche partire dal proprietario esclusivo: ciò non toglie che poi la spesa vada ripartita tra tutti i condòmini, secondo il criterio dell'art. 1126 c.c.

Ma quando si va a stabilire un risarcimento del danno, si dovrebbe valutare l'apporto dei singoli protagonisti, tanto del Condominio che non ha deliberato e /o eseguito la manutenzione necessaria, quanto del proprietario esclusivo, che abbia avuto un atteggiamento supino o che non abbia mai sollecitato l'intervento in tal senso dell'ente di gestione.

Di tutto questo non ci è dato sapere, perché questa indagine non viene svolta dalla pronuncia di merito, anche se, lo ribadiamo, a nostro sommesso avviso sarebbe stato utile anche per dirimere l'unica questione rimasta relativa alla mancata locazione ed al danno derivante da ciò.

Peraltro, nel caso di specie, il Condominio non era rimasto del tutto inerte, dato che aveva eseguito interventi manutentivi ed il ripristino dell'immobile di Tizio nel 2013, tanto che ci sorprende che nessuno abbia sollevato la questione della garanzia rispetto a detti interventi del 2013, posto che è quantomeno bizzarro che un terrazzo rifatto nel 2013 dia nuovamente problemi di infiltrazioni appena 4 anni dopo.

Concorso nelle cause di infiltrazioni: come funziona?

La mancata locazione dell'immobile danneggiato va provata

Come abbiamo visto in apertura, Tizio aveva domandato al Condominio il risarcimento del danno da mancata locazione dell'appartamento sito al piano 17°, causa le infiltrazioni dal terrazzo del 18° piano.

Il Tribunale di Palermo rigetta tale domanda ritenendola non provata.

In particolare, lo stesso Tizio aveva introdotto un argomento contrastante con la propria domanda, avendo affermato, nei propri atti difensivi, che l'appartamento non veniva più locato a partire dal 2005 - rammentiamo che le infiltrazioni iniziarono nel 2011, quindi 6 anni dopo che l'immobile era già sfitto.

Inoltre, non è stata fornita prova dell'inutilizzabilità dell'appartamento del 17° piano a causa ed in seguito alle infiltrazioni: il Tribunale, cioè, si sarebbe atteso di leggere documentazione o di ascoltare testimonianze che rendessero evidenza delle difficoltà abitative e di vita quotidiana di Tizio, costretto ad abbandonare l'appartamento ed a trovare soluzioni alternative - affitto di altro immobile, permanenza presso conoscenti o parenti, o presso un hotel o altro luogo di residenza, con relative spese, etc. - così come di visionare proposte e richieste di locazione dell'immobile, poi non andate a buon fine a causa delle condizioni dello stesso.

Anzi, lo stesso Tizio, in sede di interrogatorio formale, riferiva di aver sempre abitato il solo 16° piano e mai il 17°, così confermando la tesi opposta alla propria posizione e domanda processuale.

Chi è tenuto al risarcimento del danno da infiltrazioni da terrazzo- lastrico solare

Sentenza
Scarica Trib. Palermo 11 gennaio 2022 n.109

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