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Quando crolla il soffitto, l'amministratore non è l'unico colpevole
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Quando crolla il soffitto, l'amministratore non è l'unico colpevole

Crollo del soffitto. Se il pericolo proviene da parti comuni di chi è la responsabilità?

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina, cioè del reato previsto e punti dell'art. 677 c.p., se il crollo riguarda il soffitto dell'ultimo piano, cioè quello sottostante il lastrico condominiale, non è detto che l'unico responsabile sia l'amministratore di condominio.

Questa, nella sostanza, la conclusione che possiamo trarre leggendo la sentenza n. 16894 resa dalla Prima Sezione Penale della Suprema Corte di Cassazione mediante deposito in cancelleria avvenuto il 16 aprile 2018 in seguito alla discussione in pubblica udienza del precedente 14 febbraio.

Il principio espresso, che nei fatti ha portato alla conferma della sentenza di condanna verso l'amministratore di una società - proprietaria di un'unità immobiliare in condominio, è sicuramente interessante, posto che evidenzia un aspetto che non va trascurato: s'è vero che in condominio esistono responsabilità comuni ricadenti anche sull'amministratore, ciò non vuol dire che le stesse esimano i singoli dall'operarsi nelle proprie abitazioni per evitare pericoli e/o danni.

Come si è arrivati alla sentenza di condanna? In breve: crolla il soffitto di un'unità immobiliare in condominio; questa era posizionata all'ultimo piano di uno stabile in condominio. Sopra v'era il lastrico solare condominiale. Il crollo era avvenuto in ragione di infiltrazioni derivanti da questa parte comune.

La proprietaria del cespite è una società: l'amministratore pro-tempore viene quindi indagato, processato e condannato per il reato di cui al succitato art. 677 del codice penale. Da qui il ricorso in Cassazione dell'imputato.

Custodia delle cose comuni

Prima di entrare nel dettaglio della soluzione della vicenda - breve accenno: la sentenza degli ermellini ha portato alla conferma della condanna - è utile ricordare gli elementi essenziali della fattispecie che punisce l'omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina.

Cosa dice la norma?

L'art. 677, primo comma, c.p. punisce «il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da centocinquantaquattro euro a novecentoventinove euro.»

Il secondo comma punisce chi deve rimuovere ma non lo fa, il pericolo causato dalla rovina; il terzo prevede circostanze aggravanti.

Si tratta di un reato proprio - cioè commettibile solamente da specifiche persone (il proprietario o chi per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio, come l'amministratore condominiale) - e contravvenzionale, ossia punibile anche a titolo di colpa, vale a dire se il fatto è avvenuto per negligenza e non volontariamente.

Si tratta inoltre di un reato di pericolo, in quanto non è necessario che avvenga un fatto dannoso, ma è sufficiente che si realizzi il pericolo che esso possa avvenire.

Se il pericolo proviene da parti comuni di un edificio, in giurisprudenza non v'è dubbio, la responsabilità può essere posta in capo all'amministratore che, ai sensi dell'art. 1135, secondo comma, c.c., ha il potere d'intervenire ordinando l'esecuzione d'opere straordinarie urgenti, come sono quelli rispetto alle quali è necessario rimuovere una situazione di pericolo (es. Cass. pen. 17 febbraio 2012 n. 25221).

=> Lavori straordinari e urgenti condominiali

Proprietari non esenti da colpe anche se i danni derivano da parti comuni

Se il danno alle unità immobiliari di proprietà esclusiva proviene da parti comuni, il fatto che esso si aggravi così tanto da diventare un pericolo non esime il proprietario dell'abitazione dall'apprestamento degli interventi idonei ad eliminarlo.

Questo è il cuore del principio espresso nella sentenza n. 16894/2018.

Il legale rappresentante della società proprietaria dell'appartamento - condotto in locazione da un'altra società - il cui soffitto era crollato aveva presentato ricorso in Cassazione avverso la condanna, esponendo sostanzialmente questo ragionamento: il crollo del soffitto è avvenuto per infiltrazioni provenienti dalla copertura dell'edificio di proprietà comune, quindi la responsabilità non poteva essere ascritta a lui, ma all'amministratore del palazzo che non era intervenuto per rimuovere la situazione di pericolo.

No, rispondono i giudici di piazza Cavour, confermando la sentenza di condanna.

È vero, premettono, negli edifici in condominio un ruolo di responsabilità è sicuramente imputabile all'amministratore. Ma la presenza di questa figura non libera i singoli condòmini dalla responsabilità di curarsi dello stato di manutenzione del proprio appartamento, cura che è espressamente prevista dalla legge (art. 1576 c.c.) nel caso di locazione dell'immobile.

Dato questo contesto, afferma la Cassazione, allorquando «il pericolo interessi soltanto la sua proprietà individuale o comunque si realizzi nel suo perimetro interno ed imponga un'immediata rimozione delle conseguenze del deterioramento edilizio con l'eliminazione di parti non strutturali o di rivestimento che minaccino distacco e precipitazione al suolo, oppure con l'interdizione dell'utilizzo o dell'accesso all'immobile (sez. 1, n. 25221 del 17/02/2012, Troise e altro, rv. 253097; sez. 1, n. 21401 del 10/02/2009, Santarelli, rv. 243663) […]».

Ciò specifica la Cassazione, al di là del fatto che la risoluzione definitiva comporti l'intervento su parti condominiali dello stabile.

Come dire: ognuno è responsabile in casa propria e se il pericolo deriva da cose comuni, bisogna comunque attivarsi per rimuoverlo, nel limite dei propri poteri d'intervento.

Scarica Sent. Pen. Sez. 1 n. 16894 del 14/02/2018

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