La speciale disposizione in materia di locazioni stabilisce, infatti, che, salvo quanto previsto dall'art. 55 (in tema di sanatoria) il pagamento del canone, decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c. (art 5 l. n.392/78 Inadempimento del conduttore).
Con il successivo art. 55 della stessa legge n. 392/1978 (non estensibile alle locazioni ad uso non abitativo, come ancora si vedrà poi) il legislatore ha consentito una sanatoria della morosità in sede giudiziale per non più di tre volte (ovvero di quattro volte, nell'ipotesi di comprovate condizioni economiche precarie del conduttore) nel corso del quadriennio.
Si tenga conto che le cause di risoluzione di un contratto di locazione per inadempimento del conduttore debbono preesistere al momento in cui la controparte propone la domanda giudiziale, con la conseguenza che - per quanto sia consentito al giudice, in una considerazione unitaria della condotta della parte, trarre elementi circa la colpevolezza e la gravità dell'inadempimento dalla morosità che si sia protratta nel corso del giudizio - egli non può mai prescindere dall'indagine primaria sulla sussistenza dell'inadempimento al momento della domanda.
La questione è stata affrontata in una recente decisione del Tribunale Napoli Nord (sentenza n. 1933 del 8 maggio 2023).
Valido lo sfratto per morosità se il conduttore è a credito? Fatto e decisione
Il locatore di un immobile ad uso abitativo intimava sfratto per morosità al conduttore lamentando il mancato pagamento di alcuni canoni; di conseguenza chiedeva convalidarsi l'intimato sfratto per morosità, nonché emettersi decreto ingiuntivo comprensivo dei canoni a scadere e, in caso di opposizione, ordinanza provvisoria di rilascio.
L'intimato si costituiva, contestava la fondatezza delle avverse pretese e si opponeva allo sfratto insistendo per il suo rigetto; in particolare il conduttore sosteneva l'insussistenza della morosità al momento della notifica dell'atto di intimazione per l'imposizione del pagamento di canoni superiori rispetto agli importi risultanti dal contratto e il conseguente credito di esso intimato per le somme illegittimamente incassate dal locatore/intimante, come da file audio allegato che aveva depositato in atti; inoltre il conduttore deduceva che il rapporto di locazione risaliva a data anteriore a quella risultante dal contratto azionato come da precedente contratto allegato; infine evidenziava la riscossione da parte del locatore di somme extra contratto non dovute e la nullità radicale del contratto di locazione abitativa agevolata.
Successivamente, nel corso del procedimento, con apposito atto depositato, il ricorrente dichiarava che l'immobile concesso in locazione era stato rilasciato come da verbale allegato, lamentando, altresì, di aver riscontrato danni ad infissi e porte interne all'appartamento.
Il Tribunale ha dato torto al locatore. Del resto - come ha notato lo stesso giudice - dall'audizione del file audio allegato dal conduttore e dai testi escussi è risultata la ricezione da parte del locatore di una somma superiore a quella dovuta. Il Tribunale ha accertato che il canone preteso dal locatore era superiore a quello pattuito risultante dal contratto e che alla data della notifica della intimazione di sfratto per morosità il resistente non era moroso, vantando un credito nei confronti del locatore maggiore dei canoni dovuti; di conseguenza lo stesso giudice ha concluso che alla data di notifica dell'intimazione di sfratto per morosità non sussistevano gli estremi per la risoluzione del contratto per inadempimento. Pertanto, la domanda di risoluzione per inadempimento non è stata accolta. Nel corso del giudizio e fino alla data di rilascio non sono stati versati i canoni di locazione.
Effettuando la compensazione tra i rispettivi controcrediti il conduttore è stato così condannato al pagamento della somma dovuta, oltre interessi al tasso legale di cui all'art. 1284 c.c., dalla domanda giudiziale sino all'effettivo soddisfo.
Considerazioni conclusive
La Cassazione ha recentemente cassato la decisione che aveva confermato la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore attribuendo rilievo, ai fini della richiesta risoluzione, alla complessiva morosità determinatasi anche successivamente alla proposizione della domanda, senza esaminare i profili di imputabilità del pregresso inadempimento (Cass. civ., sez. III, 08/09/2022, n. 26943).
In ogni caso nell'ipotesi in cui, nel corso del procedimento instaurato per ottenere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, intervenga la restituzione dell'immobile per finita locazione, non vengono meno l'interesse ed il diritto del locatore ad ottenere l'accertamento dell'operatività di una pregressa causa di risoluzione del contratto per grave inadempimento, potendo da tale accertamento derivare effetti ulteriori e diversi rispetto alla semplice risoluzione come, in caso di immobile non abitativo, la debenza o non debenza dell'indennità di avviamento (Cass. civ., sez. II, 07/05/2014, n. 9852).
