Affinché si possa realizzare la disdetta è necessario che vi sia una manifestazione di volontà idonea a dichiarare al conduttore l'intenzione di non rinnovare il contratto alla scadenza.
La disdetta produce un effetto che può qualificarsi come squisitamente "impeditivo", atteso che, appunto, impedisce la rinnovazione tacita del contratto che, altrimenti, in assenza di disdetta o, comunque, in presenza di una disdetta intempestiva, deriverebbe automaticamente ope legis.
L'intimazione di sfratto/licenza può contenere la disdetta, in quanto da essa si trae l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto.
Viene però da domandarsi quanto segue: è compatibile con la domanda di sfratto un atto di transazione che prevede un piano di rateizzazione per la morosità maturata, il cui mancato rispetto comporterà l'azionamento della procedura di sfratto per morosità?
La questione è stata affrontata nella sentenza n. 551 del Tribunale di Latina del 7 marzo 2023.
Locazione, disdetta e scrittura privata: può porre fine al rapporto di locazione? Fatto e decisione
I proprietari di un immobile locato ad uso abitativo, con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato, convenivano in giudizio il conduttore per sentir convalidare nei suoi confronti sfratto per finita locazione.
I locatori facevano presente che il contratto era stato stipulato per la durata di tre anni (con prima scadenza al 14.7.2021), con tacito rinnovo di due anni, salva facoltà di disdetta del locatore da comunicarsi nel termine di sei mesi prima della scadenza.
Gli stessi intimanti evidenziavano che con raccomandata A/R prodotta in atti (del 29.12.2020) avevano comunicato all'inquilino la volontà di risolvere il contratto per necessità di adibire l'immobile ad abitazione dei figli.
Si costituiva in giudizio l'intimato opponendosi alla convalida e producendo in atti un accordo transattivo da cui si evinceva la tacita revoca della comunicazione di diniego; in ogni caso sosteneva la nullità della raccomandata per genericità nell'allegazione dei motivi di cui all'art. 3 l. 431/98.
Il Tribunale ha dato torto ai locatori. Secondo lo stesso giudice dall'analisi del contenuto della scrittura privata si evince una volontà del locatore incompatibile con la cessazione del contratto alla scadenza.
Come sottolinea il Tribunale, l'atto transattivo (anteriore alla scadenza del contratto) conteneva una regolamentazione della morosità maturata, con previsione di un piano di rateizzazione, il cui mancato rispetto avrebbe comportato l'azionamento della procedura di sfratto per morosità.
Se l'intenzione delle parti fosse stata di ritenere cessato il contratto di locazione nei mesi successivi, non vi sarebbe stata ragione di specificare nella transazione il ricorso alla procedura di sfratto per morosità, che determina la risoluzione del contratto, essendo il contratto prossimo alla naturale scadenza. La domanda di sfratto per finita locazione è stata, pertanto, rigettata.
Considerazioni conclusive
La rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell'art. 1597 c.c., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore dopo la scadenza e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta, la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio (Trib. Salerno, Sez. I, 13/04/2016).
Non basta, dunque, che il rapporto sia di fatto proseguito; è necessario un comportamento del locatore di segno contrario alla volontà di disdetta (Cass. civ., sez. VI - 3, 18/01/2021, n. 708; Cass. civ., Sez. III, 25/10/1994, n. 8753).
