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Disdetta contratto impresa di pulizie
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Disdetta contratto impresa di pulizie

Quando e in che modo è possibile comunicare la disdetta alla ditta di pulizia informando di non voler più proseguire nel rapporto

Avv. Lucia Izzo  

La pulizia in condominio è una tematica rilevante soprattutto quando tale servizio è affidato a una ditta esterna che viene pagata affinché questo lavoro venga svolto a regola d'arte, insomma in maniera sicuramente più approfondita e professionale rispetto al semplice "fai da te".

Il rapporto "qualità-prezzo", per quanto riguarda l'affidamento del servizio di pulizia, rappresenta indubbiamente un fattore essenziale nella procedura di scelta.

I condomini, infatti, si trovano spesso a dover vagliare molti preventivi prima di selezionare, tra le imprese candidate, quella che offre sulla carta la migliore prestazione al minor costo. Ovviamente ciò che viene valutato a priori non sempre si rivela essere, durante lo svolgimento della prestazione, all'altezza delle aspettative.

Disdetta di un'assemblea da parte dell'amministratore

Spesso, dunque, ci si trova nella situazione di dover cambiare ditta, non proseguendo il rapporto con quella che non ha soddisfatto le attese, che ha svolto il lavoro in maniera insoddisfacente o approssimativa, oppure che nel tempo è divenuta troppo onerosa. O semplicemente si desidera cambiare perché si è trovata una alternativa migliore.

Le pulizie in condominio sono spesso disciplinate con contratti temporanei (annuali, semestrali, ecc.) che si rinnovano automaticamente alla scadenza, dunque tra le opzioni per liberarsi dal rapporto vi è la possibilità di avvalersi della c.d. "disdetta".

Pulizia in condominio e disdetta del contratto

Attenzione alla terminologia: nonostante si abbia come conseguenza l'interruzione del contratto, la disdetta è cosa giuridicamente diversa dal recesso oppure dalla risoluzione.

Solitamente prevista all'interno di un'apposita clausola, la disdetta è un atto tramite il quale si comunica all'altro contraente di non voler proseguire in un contratto che è previsto si rinnovi alla sua scadenza per un ulteriore periodo di tempo.

Molti contratti a esecuzione periodica di fornitura di servizi, proprio come quello di pulizia in condominio, prevedono tale automatico rinnovo al termine del periodo concordato e, come bilanciamento, viene prevista anche la possibilità di esercitare la disdetta e comunicare all'altra parte di non voler proseguire.

Il recesso, invece, ha l'effetto di interrompere il rapporto giuridico in atto con effetto immediato, salvo un eventuale preavviso (prevedendo sovente anche il pagamento di penali), mentre la risoluzione scioglie il contratto di norma a causa di una patologia del rapporto o del comportamento di una delle parti (ad es. inadempimento, eccessiva onerosità sopravvenuta, ecc.).

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La disdetta va dunque esercitata nei termini previsti dalla legge o all'interno del singolo contratto, è gratuita, ed è un atto recettizio (produce effetti quando è ricevuta dal destinatario). Sarà all'uopo necessaria una comunicazione da inoltrare alla controparte con il dovuto anticipo e con modalità idonee a informarla, di solito una raccomandata A/R oppure via PEC.

Chi effettua la disdetta?

La disdetta viene di norma inviata dall'amministratore di condominio a seguito di una decisione in tal senso dell'assemblea. O almeno questa è la soluzione interpretativa preferibile.

Costante orientamento giurisprudenziale ritiene, infatti, che l'amministratore assuma la veste di mandatario nello svolgimento delle sue funzioni, in virtù dei poteri conferitigli, come stabilito dall'art. 1131 c.c., sia dal regolamento di condominio sia dall'assemblea condominiale (cfr. Cass., ord. n. 24920/2017).

Egli non potrebbe, dunque, prendere decisioni sul cambio di fornitura senza interpellare la compagine condominiale, poiché tale atto potrebbe essere considerato esorbitante dal proprio mandato.

D'altronde, se la decisione sull'affidamento del servizio è stata adottata dall'assemblea, è corretto che sia la stessa assemblea a pronunciarsi in ordine alla disdetta. E le maggioranze, per adottare tale decisione, dovrebbero essere le medesime previste per l'affidamento.

Nonostante gli indirizzi giurisprudenziali talvolta contrastanti in ordine alla legittimazione o meno dell'amministrazione a stipulare autonomamente contratti di manutenzione e gestione delle parti comuni dell'edificio, la soluzione opportuna resta quella di trattare l'argomento in assemblea, anche su proposta dell'amministratore.

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Ciò anche per consentire ai condomini di selezionare tempestivamente l'impresa sostitutiva e stipulare con essa un nuovo contrato alle condizioni preferite e con il contraente che offre maggiori garanzie.

Non si ritiene, infatti, che la firma di un nuovo contratto di pulizia rientri tra le competenze dell'amministratore di condominio. Sul punto la giurisprudenza si è pronunciata in relazione a una fattispecie analoga, ovvero la sottoscrizione di un contratto di assicurazione senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea (cfr. Cass. n. 8223/2007)

con cui gli Ermellini hanno affermato che l'amministratore di condominio non è legittimato a concludere il contratto d'assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto l'autorizzazione da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione.

Si ritiene, infatti, che il legislatore, obbligando l'amministratore a compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (cfr. art. 1130 c.c.), abbia inteso riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, cioè ad atti meramente conservativi (cfr. Cass. n. 8233/2007 e 20816/2015).

In conclusione, esulerebbe dai poteri conservativi dell'amministratore di condominio, quale mandatario, la sottoscrizione del nuovo contratto di pulizia.

Quanto tempo prima va effettuata la disdetta?

Il termine entro il quale esercitare la disdetta è previsto solitamente all'interno del contratto stesso, in apposita clausola con cui le parti disciplinano quanto tempo prima debba intervenire tale comunicazione per ritenersi valida.

L'autonomia contrattuale, dunque, gioca un ruolo fondamentale in tale determinazione, ma restano sempre validi i principi di correttezza e buona fede.

Ad esempio, la Corte d'Appello di Palermo (cfr. sentenza 23 maggio 2015 n. 767) ha ritenuto non potesse considerarsi vessatorio, poiché eccessivamente lungo, un termine di tre mesi per la comunicazione anticipata della disdetta di un contratto di durata triennale stipulato da un condomino con una impresa di pulizie.

Qualora nel contratto non sia stato pattuito alcun termine, come nei casi in cui il rapporto si sia rinnovato verbalmente oppure addirittura lo stesso incarico sia stato dato "a voce", non vi sarà alcun termine predeterminato da dover rispettare per comunicare la disdetta.

Tuttavia, anche nel rispetto dei summenzionati canoni di correttezza e buona fede, sarà sempre necessaria una comunicazione che dovrà giungere al destinatario in un tempo congruo e attraverso uno strumento idoneo a portare a conoscenza l'intenzione di non proseguire nel rapporto e non avvalersi più del servizio di pulizia reso dalla ditta.

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