Il conduttore che, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso.
Questi ed altri temi vengono affrontati dalla Corte d'Appello di Napoli, con la sentenza n. 1546 del 11 aprile 2023.
Atto della stipulazione del contratto di locazione e mancata denunzia dei difetti costruttivi. Fatto e decisione
Tizio, quale conduttore di un immobile sito in Condominio, domandava, verso la propria locatrice, Alfa Srl, l'accertamento dell'inadempimento della medesima agli obblighi di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso pattuito in contratto e di eseguire le riparazioni necessarie.
Domandava altresì la riduzione del canone mensile del 50% sino all'esecuzione delle opere ed il risarcimento del danno arrecato a mobilio e arredi a cagione delle infiltrazioni derivanti dalla mancata manutenzione e dalle mancate riparazioni di cui sopra.
Il Tribunale di Napoli rigettava le domande di Tizio, sulla scorta dell'argomentazione dirimente per cui il conduttore aveva omesso di dare avviso alla locatrice della necessità di riparazioni, in virtù del coordinato disposto degli artt. 1578 e 1577, 1° comma, c.c., che gli avrebbe consentito di accedere alla legittima riduzione del canone.
Tizio propone appello, ma la Corte d'Appello di Napoli rigetta il gravame.
È utile menzionare alcuni punti salienti della pronuncia di II°.
Essendo stata eccepita l'improcedibilità della domanda di I° per il mancato esperimento della procedura di Mediazione ex art. 5, 2° comma, D. Lgs. 28/2010 nel termine di 15 giorni che il Tribunale assegnò a Tizio, la Corte d'Appello prende posizione sul punto, rammentando che l'improcedibilità della domanda, in questo caso, andava eccepita dalla convenuta Alfa Srl, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio non oltre la prima udienza (del giudizio di I°), mentre, siccome ciò non era avvenuto, non era possibile recuperare detta facoltà in appello. Infatti, il Giudice d'appello, secondo il disposto di cui all'art. 5, 2° comma, D. Lgs. 28/2010 vigente all'epoca di causa, non era tenuto a disporre la mediazione, nemmeno trattandosi di materia soggetta alla Mediazione c.d. obbligatoria, in quanto la norma prevede l'invito alla mediazione come mera facoltà lasciata al giudicante.
Quanto al merito, Tizio omise l'avviso di cui alle norme citate, utile per portare a conoscenza della locatrice Alfa Srl la necessità di riparazioni/manutenzione all'immobile. Sostanzialmente, secondo i fatti rimasti accertati nelle pronunce di primo e secondo grado, Tizio non avvisò la locatrice e pretese, peraltro a rapporto cessato (egli, infatti, aveva esercitato il recesso prima di promuovere il giudizio), lo sconto retroattivo tramite rimborso del canone, senza peraltro nemmeno accollarsi la riparazione diretta con riserva di ripetizione (ex art. 1577, 2° comma, c.c.).
Considerazioni conclusive
La Corte d'Appello campana sottolinea come la prova orale che Tizio aveva richiesto e con la quale intendeva dare prova dell'avviso alla locatrice Alfa Srl ai sensi dell'art. 1577 c.c. fosse in ogni caso inconferente, a fronte dell'assenza di nesso di causalità tra le muffe affiorate all'interno dell'appartamento e i difetti costruttivi che Tizio ha lamentato in causa.
Non stupisca che Tizio abbia richiesto prova orale dell'avviso: la giurisprudenza, anche risalente, ha sempre affermato che l'avviso ex art. 1577 c.c. possa essere dato con qualsiasi mezzo, inclusa la telefonata, ferma la necessità di riuscire a darne prova (così già Cass. 08 settembre 1977, n. 3933 e 21 luglio 1979, n. 4384).
Nel caso di specie, tuttavia, la Corte esamina i capitoli di prova richiesti da Tizio e quanto da costui dedotto nelle proprie difese e ne deduce che lo stesso era a conoscenza dei difetti dell'immobile, posto che fu lui stesso a mostrare al tecnico, intervenuto su incarico della locatrice, la parete esterna ancora grezza e senza guaina, ma nulla viene menzionato circa le valutazioni del tecnico in seguito a detto sopralluogo o dopo, in particolare non sussiste relazione tecnica che riconduca i problemi sofferti da Tizio ai vizi costruttivi del fabbricato.
