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Sfratto per morosità di locale commerciale a causa del COVID-19

Vediamo cosa succede nel caso di procedura di sfratto per morosità da un locale commerciale condotto in locazione nel corso del COVID-19
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

La grave pandemia che ha colpito il nostro Paese negli ultimi anni ha creato anche grandi difficoltà economiche, locali chiusi, abbandono dell'attività e così via

Questo argomento, particolarmente interessante, è stato trattato dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 16507 del 8 novembre 2022.

Sfratto per morosità di locale commerciale e COVID-19: la vicenda

La vicenda nasce dall'azione di sfratto per morosità promossa dal locatore proprietario del locale commerciale sia per mancato pagamento dei canoni da settembre 2020 a gennaio 2022, sia per mancato versamento di spese condominiali.

Questi chiede quindi l'emanazione immediata della convalida di sfratto e comunque dell'ordinanza di rilascio e provvedimenti conseguenti; nel merito, la risoluzione del contratto per inadempimento oltre all'emissione di decreto ingiuntivo, con il favore delle spese di lite.

Il conduttore si costituisce in giudizio rilevando che l'inadempimento dei canoni era a causa della pandemia mentre per gli oneri condominiali era perché non aveva ricevuto alcun documento giustificativo degli stessi.

Il Giudice emette l'ordinanza di rilascio, dispone la mediazione e il mutamento del rito.

Si arriva quindi alla sentenza in oggetto.

L'inadempimento in generale e quello del conduttore commerciale

Il Tribunale richiama alcuni precedenti della Suprema Corte.

La domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore va accolta dal momento che, per quel che concerne le locazioni ad uso diverso, la valutazione resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c. c. "Salva la facoltà del Giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla legge n. 392 del 1978, art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto" (v. Cass., Sez. VI, 23 giugno 2011,n. 13887); la valutazione della gravità dell'inadempimento, "Va verificata anche d'ufficio dal giudice trattandosi di elemento che attiene al fondamento stesso della domanda e non solo in relazione all'entità oggettiva dell'inadempimento, ma anche con riguardo all'interesse che l'altra parte intende realizzare e sulla base, dunque, di un criterio che consenta di coordinare il giudizio sull'elemento oggettivo della mancata prestazione, nel quadro dell'economia generale del contratto, con gli elementi soggettivi" (v. Cass., 6 marzo 2012, n.3477); l'inadempimento deve essere dunque idoneo a turbare l'equilibrio contrattuale, quale risulta "Dalle clausole cui i contraenti hanno attribuito valore maggiore ed essenziale" (v. Cass., 17 gennaio 2007, n. 987); la valutazione in questione va, poi, adeguata anche a un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale (v. Cass., 1 luglio 2005, n. 14034); ne deriva, che "La risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/ o oneri accessori, può aversi solo con riferimento inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore" (v. Cass. n. 8076 del 04.06.2002).

Nel caso di specie, il conduttore era tenuto, in base al contratto di locazione, a corrispondere il canone mensile anticipatamente, entro il giorno 5 di ogni mese, per cui conclude il Tribunale che sia indiscutibile la sussistenza e l'assoluta importanza dell'inadempimento.

Rilevanza dei mancati pagamenti in corso di causa

Inoltre, il conduttore non ha effettuato ulteriori versamenti nel corso del giudizio tanto da aggravare la sua esposizione debitoria. Qualora questa circostanza, non grave al momento della domanda di risoluzione proposta dal locatore, si aggravi in corso di causa, diventa rilevante ai fini dell'accoglimento della stessa (v. Cass. civ. Sez. III, 20/04/2015, n. 8002 e Cass. civ. Sez. III, 26/10/2012, n. 18500); ancora Cass. n° 8076.2002: il Giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento del debitore "anche alla stregua del comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 c.c. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronuncia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla), il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna").

Il mancato pagamento delle mensilità di canone non trova giustificazione nelle difficoltà economiche del conduttore, non concretizzando un'oggettiva impossibilità della prestazione: ciò, basterebbe di per sé a giustificare la pronuncia risolutiva per inadempimento.

In ogni caso, va rilevato che, in considerazione dell'eccezionale situazione verificatasi con la pandemia Covid 19, un rilievo alle difficoltà economiche del debitore è stato riconosciuto dall'art. 91 D.L.18/2020 convertito nella Legge 27/2020, ma tale articolo, in ogni caso, non consente la totale e definitiva sospensione dei pagamenti del canone anche al termine del lockdown ed in epoca successiva alla ripresa della vita quotidiana e delle attività commerciali.

Mancato pagamento canoni in corso di pandemia

L'art. 3, comma 6 bis, D.L. 6/2020, convertito in legge dalla Legge 27/2020, prevedendo che il Giudice, nell'accertamento della responsabilità del debitore per inadempimento o ritardo, debba valutare in che misura l'inadempimento o il ritardo siano stati causati dalla necessità di rispettare le misure di contenimento anti Covid-19, non avendo disposto alcuna esclusione o riduzione dei canoni, consente unicamente di ritenere temporaneamente giustificati i mancati o ritardati pagamenti relativi ai canoni maturati durante la vigenza di dette misure di contenimento, fermo restando l'obbligo di pagamento di detti canoni alla cessazione delle misure restrittive.

L'obbligazione di somme di denaro non è mai impossibile

Prosegue l'autorità giudiziaria osservando che Il principio generale posto dall'art. 1218 c.c. (espressamente richiamato dall'art.91 D.L. n.18/2020), secondo cui "Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile", potrebbe condurre all'esonero da responsabilità del conduttore per inadempimento: l'obbligazione principale del conduttore (pagamento del canone), però, traducendosi nella prestazione di una somma di denaro, per definizione non è mai impossibile (v. Tribunale di Roma sez. VI ord. del 13.11.2020, n. 27757).

In proposito, "L'impossibilità che, ai sensi dell'art. 1256 cod. civ., estingue la obbligazione o giustifica il ritardo nell'adempimento è da intendere in senso assoluto ed obiettivo e consiste nella sopravvenienza di una causa non imputabile al debitore, che impedisce definitivamente o temporaneamente l'adempimento dell'obbligazione.

Il che può evidentemente verificarsi solo quando la prestazione abbia per oggetto la consegna di una cosa determinata o di un genere limitato e non già quando si tratta di una somma di danaro." (v. Cass. n. 2555/1968).

In definitiva, l'art. 91, comma 1, del Decreto "Cura Italia", nel prevedere una "esclusione della responsabilità del debitore" incide sull'obbligo del debitore inadempiente di risarcire il danno causato dal proprio tardivo o mancato adempimento, ma senza liberare il debitore dai propri obblighi contrattuali, né tantomeno rendere possibile l'estinzione dell'obbligazione.

In ogni modo, il conduttore non ha fornito la prova del collegamento eziologico fra inadempimento e causa impossibilitante rappresentata dal rispetto delle prescrizioni di contenimento dell'epidemia.

Nella fattispecie in esame non è stato provato il rapporto eziologico tra le restrizioni adottate a livello governativo con la tipologia di attività svolta nell'immobile.

La conclusione il Giudice ha risolto il contratto ed ha condannato il conduttore al pagamento di tutti gli arretrati, oltre interessi.

Sentenza
Scarica Trib. Roma 8 novembre 2022 n. 16507

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