A fronte dell'inadempimento di una delle parti del rapporto contrattuale, colui che è adempiente ha facoltà di scegliere se insistere per l'adempimento, in tal caso agendo con l'azione c.d. di manutenzione del contratto con la quale chiede che la controparte sia condannata ad eseguire la prestazione cui è tenuta oppure esercitare l'azione di risoluzione del contratto al fine di ottenere lo scioglimento dal vincolo contrattuale. In entrambi i casi, è in ogni caso fatto salvo il diritto ad ottenere il risarcimento dei danni.
Risolvere per inadempimento un contratto a prestazioni corrispettive, qual è la locazione, significa che una delle due parti non adempie le proprie obbligazioni: o è il locatore che non consegna e non mantiene il bene in condizione da essere utilizzato per l'uso contrattualmente stabilito oppure è il conduttore che non versa i canoni di locazione.
Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra. È quanto stabilito dall'art. 1455 c.c.; norma alla quale deve rifarsi la valutazione - per le locazioni non abitative - dell'importanza dell'inadempimento e dalla quale si deduce, come chiarito dalla giurisprudenza (cfr. Cass. Sez. U.U. n. 13533/2001) che la gravità dell'inadempimento si deve determinare considerando la posizione di entrambe le parti, quindi sia l'inadempimento di una che l'interesse all'adempimento dell'altra.
Nella pratica, però, non è sempre facile stabilire cosa debba intendersi per gravità dell'inadempimento e d'altronde, ci si chiede cosa intenda la norma di cui all'art. 1455 c.c. quando richiede, ai fini della risoluzione del contratto, che l'inadempimento non abbia "scarsa importanza avuto riguardo all'interesse della controparte".
La giurisprudenza ci viene in ausilio per rispondere ai superiori quesiti e, di recente, una sentenza del Tribunale di Roma n. 446/2022 - chiamato a pronunciarsi sulla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore in seguito all'intimazione da parte del locatore di sfratto per morosità - ha compiuto una valutazione degli elementi che connotano la gravità dell'inadempimento.
Il periodo di emergenza sanitaria da Covid-19 che ha interessato il procedimento in commento, ha portato il Tribunale a pronunciarsi altresì sui temi dell'impossibilità sopravvenuta parziale escludendo la detta situazione epidemiologica quale esimente del mancato pagamento dei canoni.
Procediamo con ordine.
Locazione e risoluzione per inadempimento del conduttore: la vicenda
Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida, il locatore di un immobile locato per uso commerciale, conveniva in giudizio la conduttrice affinché venisse convalidato lo sfratto per morosità nel pagamento dei canoni inerenti il rapporto locatizio ad uso diverso da quello abitativo.
I canoni di locazione oggetto delle morosità poste a fondamento dell'intimazione erano riferiti al periodo da marzo a novembre 2020 ed erano stati corrisposti solo parzialmente nella misura del 60% del dovuto. Il locatore deduceva, altresì, il mancato pagamento degli oneri condominiali per l'annualità 2019 e delle spese inerenti l'utenza idrica.
Lamentava, inoltre, un costante ritardo nella corresponsione del canone da parte della società conduttrice sin dal mese di settembre 2018 e chiedeva l'emissione di ingiunzione di pagamento per i canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile.
La società intimata riteneva insussistente l'inadempimento posto che la corresponsione in misura solo parziale da marzo 2020 sarebbe dipesa dalle restrizioni alle attività commerciali comportate dall'emergenza sanitaria "Covid-19".
La conduttrice intimata invocava quali esimenti del parziale inadempimento gli istituti dell'impossibilità ed eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione alla luce dell'emergenza sanitaria e chiedeva, in applicazione del principio della buona fede in sede di esecuzione del contratto, una rimodulazione in termini di riduzione della misura del canone dal mese di marzo 2020 con apposita domanda riconvenzionale.
La fase sommaria veniva definita senza la concessione dell'invocata ordinanza di rilascio sicché veniva disposto il mutamento del rito per la prosecuzione del giudizio nella fase del processo ordinario locatizio con assegnazione di termini per memorie e di documenti integrativi. Veniva, altresì, svolta con esito negativo, la procedura di mediazione obbligatoria.
La domanda di risoluzione contrattuale e condanna al pagamento dei canoni sino al rilascio dell'immobile, gli oneri condominiali e le spese per l'utenza idrica trovavano accoglimento a differenza della domanda in via riconvenzionale spiegata dalla società convenuta.
Vediamo le ragioni della decisione.
Locazione e risoluzione per inadempimento del conduttore: la gravità e la non scarsa importanza
Con la sentenza in esame, il Tribunale ribadisce che, affinché possa aversi risoluzione del contratto per inadempimento, occorre che questo sia grave.
Tra gli elementi identificativi della gravità dell'inadempimento del conduttore vi sono:
- la durata del periodo di mancato pagamento;
- l'entità della morosità in conseguenza derivata;
La valutazione della gravità va fatta considerando tutti gli aspetti che incidono negativamente sull'equilibrio contrattuale, anche in relazione al comportamento della parte inadempiente.
A queste conclusioni il Tribunale è pervenuto sulla base del condiviso orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui "in tema di risoluzione del contratto per inadempimento nel pagamento dei canoni, per aversi grave inadempimento tale da legittimare la risoluzione del contratto la valutazione non può essere settoriale e fatta per compartimenti stagni, ma va attuata avendo presente non solo la scadenza dei canoni, non solo il loro importo, ma anche il comportamento della parte inadempiente, operandosi un equilibrato bilanciamento tra il legittimo diritto del locatore alla puntuale prestazione del conduttore e il legittimo diritto del conduttore a non vedersi risolto il contratto, in mancanza di una sua colpa generatrice di grave inadempimento" (così, tra le altre, Cass. n. 26709/2011).
Nella specie, il Giudice ha valutato il comportamento tenuto dalla società conduttrice di perdurante omissione nel versamento del canone nella misura integrale pattuita, grave inadempimento tale da determinare la risoluzione della pattuita contrattuale locatizia.
Ritardo canoni locazione causa Covid: no alla risoluzione del contratto
Locazione e risoluzione per inadempimento del conduttore: la situazione epidemiologica da Covid-19 non configura impossibilità sopravvenuta
In materia di locazione è stato stabilito, da diverse pronunce di merito (Trib. Roma 9 settembre 2020; Trib Roma n. 11336/2021) alle quali si è rifatto il Giudicante nella vicenda in esame, che è da escludere che la grave situazione epidemiologica ed i provvedimenti limitativi della libertà di iniziativa economica emanati per effetto della diffusione del virus "Covid-19" possano configurare un caso di impossibilità sopravvenuta.
Ciò, con riferimento sia all'obbligazione di pagamento del canone della parte conduttrice, data la natura fungibile del denaro, sia con riguardo all' utilizzo, in tutto o in parte (cosa che nella specie era avvenuto, come incontestabilmente dimostrato) della prestazione della locatrice consistente nella messa a disposizione dell'immobile locato.
In altre parole, è da escludersi l'impossibilità sopravvenuta poiché la causa del contratto di locazione non è la garanzia dello svolgimento dell'attività commerciale bensì l'idoneità dell'immobile a tale attività (in tal senso, Trib. Roma, ord. del 25 febbraio 2021).
La conclusione cui sono giunti i giudici romani è, a favore del locatore, nel senso di non ritenere applicabile la disciplina dell'impossibilità sopravvenuta di cui all'art. 1463 c.c., poiché "a causa del factum principis, che vieta le attività socialmente pericolose, non è l'immobile che diventa inidoneo all'uso ma l'attività che in essa vi si svolge ad essere impedita e ciò ricade nella sfera di rischio dell'imprenditore-conduttore (Trib. Roma, n. 17419/2021)".
Per il Giudicante, l'omissione del pagamento del canone nella misura pattuita nel contratto di locazione non è prevista né consentita da alcuna norma neanche dalla legislazione emergenziale, anche in considerazione del fatto che il legislatore ha previsto una serie di misure volte ad attenuare gli effetti determinati dalla chiusura forzata delle attività commerciali quale la previsione della cessione del credito di imposta, i provvedimenti di proroga dei prestiti e degli adempimenti fiscali, la sospensione dei pagamenti dei ratei dei mutui e dei finanziamenti nonché le possibilità di ricorso alla cassa di integrazione.
Sicché un comportamento di perdurante omissione nel versamento del canone nella misura integrale pattuita non può trovare alcuna giustificazione e non può escludere la gravità dell'inadempimento.
Non solo, ma anche la mancata corresponsione tempestiva dell'importo integrale del canone di locazione a distanza di più di 18 mesi dal termine del periodo di c.d. lockdown appare ingiustificata e non improntata al principio di buona fede esecutiva dei contratti.
Il principio di buona fede, in sede di esecuzione del contratto, impone a ciascuna parte del rapporto obbligatorio il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra parte a prescindere dagli obblighi contrattuali e dal dovere del neminem laedere, senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico (ex multis, Cass. n. 10182/2014; Trib. Roma n. 18646/2021).
Dunque, a condizione che i comportamenti tenuti secondo buona fede al fine di preservare gli interessi della controparte non rendano più gravosa o meno piena la soddisfazione dell'interesse proprio.
Sono queste le ragioni per le quali secondo il Tribunale di Milano un contratto di locazione può essere dichiarato risolto per grave inadempimento del conduttore e per le quali ha ritenuto di pronunciare lo scioglimento del vincolo nascente dal contratto di locazione oggetto di causa.
Covid, morosità locazione commerciale e risoluzione
