Secondo il codice civile il locatore è obbligato a consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione (art. 1575 c.c.). I contraenti, perciò, dopo aver visionato l'immobile, certificano tale circostanza, generalmente, all'interno del contratto.
Di converso, il conduttore è tenuto a mantenere l'immobile in buone condizioni, eseguendo, costantemente, la manutenzione ordinaria ed evitando di deteriorare la cosa locata oltre l'uso ordinario della medesima.
Per questi motivi, al momento della scadenza del contratto, se l'immobile risulta visibilmente danneggiato, l'inquilino è tenuto a risarcire il proprietario dei danni.
Nel caso in commento, però, si è discusso di una facoltà particolare del locatore. Il diritto di questi di rifiutare la restituzione della cosa locata nel momento in cui questa dovesse necessitare di alcune opere di ripristino, anche di una certa entità.
Infatti, nella vicenda culminata con la recente ordinanza della Cassazione n. 27932 del 23 settembre 2022, al termine di una locazione, l'immobile era, decisamente, in pessime condizioni per colpa del conduttore e bisognevole di ristrutturazione. Per questo motivo, il proprietario si era opposto alla riconsegna sino a quando l'inquilino non avesse provveduto all'opportuno ripristino.
Approfondiamo meglio, però, il caso concreto.
Gravi danni alla cosa locata: il locatore può rifiutare la restituzione dell'immobile? Il caso concreto.
In merito ad un immobile locato, al termine del contratto, il proprietario si era accorto della necessità di effettuare una ristrutturazione del bene. Secondo la tesi del locatore, le pessime condizioni dell'immobile erano dovute ad un uso non conforme da parte del conduttore.
Il proprietario, perciò, rifiutava la restituzione della cosa locata e chiedeva che i lavori fossero eseguiti a cura e spese della controparte. Quest'ultima aderiva all'invito solo dopo molto tempo.
Il locatore, perciò chiedeva il risarcimento per l'occupazione abusiva dell'immobile durante il predetto periodo.
Non essendo intervenuto alcun accordo amichevole sulla questione, la lite si spostava dinanzi al competente Tribunale di Milano.
In tale sede, il giudice meneghino accoglieva la domanda risarcitoria dell'attore, quantificata in circa 47.000 euro. Nel computo complessivo erano calcolati, quindi, tutti i canoni maturati dalla data di scadenza del contratto sino alla riconsegna dell'immobile avvenuta a seguito dei lavori di ristrutturazione compiuti dal conduttore.
L'anzidetto esito era, altresì, confermato in sede di appello, dove le ragioni dell'inquilino, rivolte a caducare il primo verdetto non erano prese in considerazione. La vicenda, perciò era sottoposta al vaglio della Cassazione, la quale confermava la piena legittimità della decisione impugnata.
Restituzione della cosa locata: in quali condizioni?
Al termine del contratto, l'inquilino deve consegnare l'immobile dopo averlo utilizzato in modo conforme «Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto (art. 1590 co. 1 c.c.)».
In altri termini, è normale che il bene presenti le pareti scolorite dal tempo o che qualche infisso non chiuda ermeticamente come prima, a seguito dell'usura. Non è invece ammissibile che l'immobile necessiti di corposi lavori di ristrutturazione. In tal caso, evidentemente, l'anzidetto obbligo del conduttore è stato disatteso.
Responsabilità conduttore in caso di danni alla cosa locata
Perciò, al proprietario che riscontra le pessime condizioni del proprio immobile dovute all'incuria del conduttore spetta il risarcimento dei danni. Questo, però, non è l'unico diritto che, in un caso del genere, il locatore può esercitare.
Cosa locata in pessime condizioni: quali diritti per il locatore?
Al termine della locazione, se l'immobile si presenta in cattive condizioni, necessita di ristrutturazione e non è, perciò, nelle normali condizioni di un bene dopo l'uso ordinario nel tempo, al proprietario spettano i seguenti diritti:
- può chiedere il risarcimento dei danni;
- può rifiutare la restituzione dell'immobile sino a quando non saranno compiute le opere di ripristino;
- può pretendere i canoni di locazione sino a quando la cosa locata non è stata riparata e cioè riconsegnata nelle condizioni dovute. Infatti, l'ipotesi dell'immobile locato che, al termine del contratto presenta gravi danni, è parificabile a quella in cui il conduttore si rifiuti di consegnare il bene al locatore (art. 1591 c.c.).
In particolare, quest'ultimo diritto è stato ribadito dalla sentenza in commento, la quale si è espressa in conformità ai precedenti orientamenti in materia «in tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia dei contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, agli effetti dell'art. 1220 c.c., rimane obbligato, altresì, al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 39179 del 09/12/2021, Sez. 3, Sentenza n. 12977 del 24/05/2013)».
Ecco, quindi, spiegato il motivo per cui la Cassazione ha legittimato la decisione della Corte di Appello di Milano.
